[프라임경제]상가 점포를 임대받을 경우 손해를 입지 않으려면 체크해야 할 사항이 많은데 그 중 하나가 권리금이다. 임대시세와 비교해 몇배에 달하는 금액도 부담이 될 뿐만 아니라 행여 기존 점포의 명맥을 유지 못해 문이라도 닫게 된다면 권리금은 그야말로 공중분해될 가능성이 높기 때문이다.
그러나 권리금이 형성된 상가라면 일반적으로 상권 활성화의 안정적인 입지조건을 잦췄다고 보는바 그리 걱정만 할 사안 또한 아니다. 다만 임대기간중 지역 개발 계획에 따라 상가가 철거되는지에 대한 여부 확인등은 사전 철저히 체크해 권리금 회수 방안에 대한 대책도 수립해 놓는 것이 좋다.
권리금의 사전적 의미는 `용익권(用益權).임차권(賃借權) 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전'으로 상가 임대의 경우 건물주에게 지불하는 보증금이나 임대료와는 별도로 기존 임차인에게 지불하는 돈을 말한다.
권리금은 때로는 보증금보다 더 높게 형성되지만 초보 창업자는 권리금에 대해 잘 모르기 때문에 전 임차인의 요구대로 혹은 중개업자의 말대로 주고 받기 쉽다. 권리금의 종류와 지불시 유의할 사항에 대해 알아보자.
권리금은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 등으로 구성된다.
▶영업권리금 = 해당 점포의 영업을 통해 발생하는 매출의 정도에 따라 형성되는 권리금이다.
보편적으로 매도 시점 이후 12개월(적게는 6개월에서 많게는 24개월)간 발생할 수 있는 순수익에 해당하는 금액을 해당 점포를 포기하면서 잃게되는 영업이익에 대한 보상으로 지불하게 된다.
한달 순수익이 1천만원 이상인 점포는 1억원 이상의 권리금이 형성되므로 영업권리금이 전체 권리금의 대부분을 차지한다고 할 수 있다.
영업권리금을 책정할 때는 우선 매출장부를 확인하고 비용 등을 계산한 후에 협상에 임해야 한다.
그러나 매출 장부 자체를 속이는 일도 있기 때문에 인수하기 전에 직접 주변업소에 묻는 방법 등을 통해 해당 점포의 매출이 어느정도인지 확인하는 것이 좋다.
▶시설권리금 = 시설권리금은 기존 점포 개점시 인테리어, 간판, 기자재 등의 시설 투자금에 대한 대가로 지불하는 비용이다.
주로 음식점에 많이 해당하는 권리금으로 기존의 주방기구, 테이블, 의자, 기타 집기류 등을 인수하면서 지급하는 대가라고 할 수 있다.
이때 주의할 점은 시설에 대한 감가상각을 반드시 고려해야 한다는 것. 정확한 감가상각을 산출하기 위해서는 기존 점포의 사업자등록증 같은 문서를 통해 최초 개점일을 확인해야 한다.
시설에 대한 감가상각은 1년 단위로 30%씩 시설비용을 깎는 것이 일반적이며 보통 3년 지난 시설.집기에 대해서는 권리금을 적용하지 않는다.
그러나 1년 사용한 시설이라도 상태가 좋지 않으면 더 낮은 가격을 적용할 수 있고 3년 이상을 사용했더라도 상태가 좋으면 권리금을 인정할 수도 있으므로 반드시 눈으로 확인하고 타협점을 찾아야 한다.
▶바닥권리금(지역권리금) = 가끔 기존 세입자가 없는 신규점포더라도 권리금을 요구하는 경우가 있는데 이것이 바로 바닥권리금이다.
점포가 위치한 지역적 특성에 기인한 프리미엄으로 쉽게 말해 자리값을 말한다.
영업권리금이 현재 매출과 순수익에 기초해 형성된다면 바닥권리금은 창업시 일정 수준의 매출이 발생할 것이라는 것을 전제로 하고 받게 되는 것이다.
바닥권리금은 건물주가 요구한다면 계약서에 명시해야 하고 부동산 업자나 분양업자가 요구할 때는 지불할 필요가 없다는 점을 명심해야 한다.
권리금 지불시 이점은 확인하자
자신이 영업을 잘했거나 해당 상권이 크게 발전할 경우 자신이 지불했던 권리금의 몇 배를 받고 나올 수도 있지만 장사가 안되면 임대시 높은 권리금을 지불했더라도 권리금을 거의 못 받고 점포를 넘길 수도 있다.
또 권리금은 일반적으로 계약서상에 기재하지 않기 때문에 법적인 보장도 받을 수 없다.
물론 계약서에 제대로 기재만 된다면 보장 받을 수 있는 길이 열리지만 대부분의 임대인들이 권리금 기재를 피하기 때문에 창업자는 계약 전에 여러 가지를 철저히 따져봐야 한다.
우선 권리금이 적정하게 책정됐는지를 확인해야 한다. 주변 중개업소를 통해 기존의 거래 내역을 확인한 후 해당점포 주위에 위치한 비슷한 업종의 같은 평수 점포 권리금이 얼마인지 체크해 본다면 일정 수준까지는 파악이 가능하다.
또 `도시계획 확인원'을 발급받아 점포가 있는 지역이 재개발지역은 아닌지, 도로개설이나 기타 공사가 이뤄지지는 않는지 여부를 확인해야 한다.
점포가 포함된 건물이 재개발 또는 재건축되면 임대 종료시 권리금을 회수할 방법이 없어지게 되기 때문이다.
도로공사나 기타 공사의 경우도 몇 개월까지 영업이 불가능해 지기 때문에 꼭 확인해야 한다.
최근 상가권리금은 중개업법상 중개대상이 안된다는 판례가 나왔다. 이유는 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대해 이른바‘권리금’등을 수수하도록 중개한 것은 법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하므로 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 않는다는 것이다.
그러면 만약 재임차한 상가권리금은 되찾을 수 있나? 권리금은 시설비,집기 구입비 등의 명목으로 받는 것이어서 배상을 요구 할 수 없다. 원가보다 권리금은 시설비,집기 구입비 등의 명목으로 받는 것이어서 배상을 요구 할 수 없다. 원가보다 권리금을 더 주었다고 하더라도 다 자기 책임이다. 채산이 안맞는다고 판단되면 장사를 하지 말았어야 했다. 그러니 재임대를 한 사람이 임대기간을 고의로 속인 경우 청구 할 수 있다. 그러나 제임대를 한 사람이 임대기간등을 고의로 속인겨우 손해배상을 청구 할 수 있다. 재임대 계약서에 명시된 계약기간이 허위라면 사기가 될 수 도 있다. 건물주의 동의 없이 재임대,이른 바 전대차 계약을 했더라도 임대기간을 알렸다면 할 말이 없다.
