[프라임경제]참여정부 10여개 부동산 대책 중 강남권(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트값을 잡는데 가장 효과가 컸던 것이 올 초 발표된 ‘1.11대책’인 것으로 나타났다.
참여정부는 출범 이후 2003년부터 2007년 현재까지 10여개의 대책을 내놨다. 2003년 ‘5.23’ ‘9.5’ ‘10.29’에 이어 2005년 ‘2.17’ ‘5.4’ ‘8.31’ 2006년의 ‘3.30’ ‘11.15’ 2007년의 ‘1.11’ ‘1.31대책’까지.
닥터아파트(www.DrApt.com)가 5월18일 현재 참여정부의 주요 부동산 대책 이후 강남권 재건축 매매가 변동률을 조사한 결과 ‘1.11대책’이 재건축 아파트값 안정 효과가 가장 큰 것으로 나타났다. 1.11대책 발표 후 18주(5월14일~5월18일)가 지났지만 하락세가 계속되고 있으며 하락폭도 둔화되고 있지 않고 있다.
반면 ‘10.29대책’과 ‘8.31대책’은 각각 16주째와 6주째부터 약발이 다해 하락폭이 둔화되기 시작했다.
◆‘10.29대책’ 누적하락률 -6.41% ‘1.11대책’이 없었다면 2003년의 ‘10.29대책’이 강남권 재건축 아파트값을 가장 강력하게 붙들어 놓았던 대책으로 기록될 뻔 했다. 하락폭은 6.41%로 대표적인 3개 대책(10.29, 8.31, 1.11대책) 중 가장 컸다. 하락폭 둔화도 대책 발표 후 16주째부터 나타났기 때문이다.
‘10.29대책’은 종합부동산세 조기시행, 1가구 3주택자 양도세 중과 등 세금관련 규제가 많았다. 재건축 관련으로는 임대아파트 의무공급을 골자로 하는 재건축 개발이익환수제가 처음 도입됐다.
대책 발표 후 첫 주 동안 강남권 재건축은 0.96% 떨어졌다. 7주째에는 5%이상(-5.39%) 떨어지기 시작해 11주에 처음으로 6%대(-6.00%)로 하락했다. 15주에는 -6.41%로 하락폭이 가장 컸다.
그러나 16주째 들어서면서 하락폭이 감소하기 시작해 -6.01%, 17주는 -5.23%, 20주 들어서는 하락폭이 3%(-3.56%)대로 둔화됐다.
◆‘8.31대책’ 강남 재건축 안정 효과 가장 짧아 ‘8.31대책’은 발표당시 떠들썩했던 것과 달리 강남권 재건축 아파트값에는 약효가 크지 않았다. 대책 발표 후 채 두 달이 안 된 6주째부터 하락세가 둔화되기 시작했기 때문이다.
‘8.31대책’은 예고된 대책이었기 때문에 관심이 높았다. 그리고 실제 대책도 종합부동산세 과세기준 강화, 1가구 2주택자 양도세 중과, 공공택지 분양가상한제 확대 등 세금, 분양 등 주택시장 전반에 영향을 주는 것이었다.
재건축도 기반시설부담금제 도입과 개발부담금 재부과 등 재건축 규제의 완결편이라고 할 수 있는 것들이 나왔다.
이에 비해 재건축 아파트값은 크게 안정되지 못했다. 대책 발표 후 첫주 동안 0.37% 떨어지는데 그쳤다. 하지만 2주째부터 1%대(-1.96%) 이상 하락률을 나타냈으며 5주째는 -4.16%로 하락폭이 가장 컸다. 그러나 6주째부터 하락폭 감소가 진행됐다.
◆‘1.11대책’···재건축 하락세 여전히 진행 중 앞선 두 대책과 달리 ‘1.11대책’은 강남권 재건축 아파트값 안정에 미치는 효과는 기대이상이다. 재건축 규제와 관련된 것이 없는데도 18주째 하락폭 둔화 없이 하락이 진행되고 있기 때문이다.
‘1.11대책’은 지난해 ‘11.15대책’의 연속선상에서 봐야 한다. ‘11.15대책’이 공급확대에 초점을 맞췄고, ‘1.11대책’은 공급 확대에 따른 세부사항을 규정하기 위한 것이기 때문이다. 이 때문에 분양가상한제 범위 확대, 전매제한 기간 강화와 같은 내용들이 담긴 것이다. 반면 재건축 관련 규제는 대책 어디에도 없다.
이같은 이유 때문에 발표 첫 주 동안 강남권 재건축 아파트값 하락폭은 0.12%로 미미했다. 하락폭 역시 확대되지 않았다. 11주째가 되서야 2%(-2.25%)대의 하락률을 기록했을 뿐이다. 약 4개월이 지난 5월 첫 주도 4%대(-4.72%) 하락률를 나타냈을 뿐이다. 하지만 17주 째 들어서면서 처음으로 5%대(-5.25%)의 하락률을 기록하기 시작했다.
전문가들은 ‘1.11대책’에 재건축 규제가 없음에도 강남권 재건축 아파트값이 18주 동안이나 떨어지는 이유를 분양가상한제 적용 범위 확대에서 찾는다.
분양가상한제는 공공택지 공동주택(공공·민영 모두 포함) 분양가를 결정할 때 택지비와 표준건축비를 합산한 가격을 넘지 못하게 한 제도다.
분양가를 규제한 이 제도가 ‘1.11대책’에서 민간이 공급하는 아파트까지 확대됐다. 결국 재건축 아파트도 분양할 때 분양가 규제를 받게 된 것이다. 기존 재건축은 사업성을 높이기 위해 조합원 분양가를 낮추는 대신, 일반분양가를 높였다. 하지만 9월 이후 공급되는 재건축 아파트는 일반분양가를 과도하게 높일 수 없게 되어 사업성이 떨어지게 된 것이다.
여파는 9월까지 분양사업승인을 받을 수 없는 재건축 초기단계에서 컸다. 초기단계 단지에서 ‘실망 매물’이 등장하고 매수자도 집값이 불투명해지자 등을 돌린 채 관망세를 지속했기 때문에 재건축 아파트값이 큰 폭으로 하락한 것이다.
실제로 재건축 사업 초기 단지가 많은 강동구(-9.42%)와 송파구(-9.10%)에서 누적하락률은 무려 9% 이상을 나타냈다. 강남구와 서초구도 각각 -4.01%와 -2.18%가 하락했다.
그러나 집값은 시장 상황에 따라 달라질 수 있어 이 같은 추세가 언제까지 지속될 지는 미지수다. 이영호 닥터아파트 리서치팀장은 “최근 강남구 개포동이나 강동구·송파구를 중심으로 급매물이 소진되고 있다. 매도자들이 세금부담을 안고 매물을 거둬들일 경우 하락폭은 다소 둔화될 가능성도 있다”고 말했다.
