1. 목적을 갖고 투자하라
토지 투자는 자신이 어떤 용도로 땅을 구입하는 것인지 명확한 목적을 가져야 한다. 같은 땅을 보더라고 취득 후 주말농장용으로 쓰려는 사람과 전원주택을 지으려는 사람 또는 투자 목적으로 보유하는 사람에 따라 그에 따른 매매, 절세 등의 전략을 수립해야 한다.
토지의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질 및 사용현황에 대한 정확한 인식이 필요하며 땅의 모양이 좋고 나쁨(주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가, 제멋대로 되어 있는가)도 활용에 있어서도 중요하며, 기초 토목공사가 완료된 토지가 활용도가 높다. 특히 일반적으로는 도로의 유무가 토지 가치 결정에 핵심이 된다.
2. 토지 가치를 결정하는 절대적 요소 '도로와 입지'
재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 도로 유무다. 땅은 반드시 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m 이상의 도로가 접해 있으면 좋다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길 없는 맹지라면 속된 표현으로 '허당'이다. '길이 아니면 가지를 말라'라는 말은 부동산투자에 있어 절대적임을 명심해야 한다.
도로 못지않게 중요한 것이 토지 주변의 개발가능성이다. 개발 유무에 따른 수익성과 투자회수 가능성 즉, 환금성을 최우선으로 고려해야 한다. 통상적으로 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로의 신설, 확충, 개선 및 연계에 있다.
신설된 고속도로의 인터체인지 부근이나 연결 신설도로변 또는 주요개발 사업지에 인접한다면 개발수혜지역 분류 되어 커다란 지가상승을 기대할 수 있다. 또한 신도시, 기업도시, 혁신도시 등의 배후지역, 도청 이전지역, 그리고 관광단지 조성 부지가 각광 받고 있다. 한마디로 토지투자의 결과는 '도로 곱하기 주변개발수준'이라 해도 과언이 아니다.
3. 토지 투자는 정보 사업
부동산의 기본 진리 중 하나가 인구의 집중도(유동인구)다. 이러한 인구 집중도는 교통, 주거환경, 직장, 기후 그리고 생활의 편리함에 의해 결정된다. 이런 요소들이 갖춰지면 그곳에 사람들이 모이고, 자연히 부동산 가격이 오르게 된다. 또한 너무나 당연한 이치겠지만, 개발 계획 정보가 확인된 땅을 매입하는 것이 토지 투자의 성공비법이다. 그리고 이런 개발 정보를 입수하면 해당 지역의 정책 방향을 잘 읽어야 하며 충분한 사전답사가 따라야 한다.
현장에 가면 쉽게 마스터플랜(Master Plan)과 현재 진행 중인 건축 정보를 얻을 수 있다. 이런 정보를 최대한으로 수집하고 분석해 개발 예정지 주변에 투자하는 것은 토지 투자의 기초다. 특히 국내 부동산 투자 시장에서 롯데, 삼성, 현대, 농협 등 대기업이 주도하는 개발 지역에서 제대로 된 입지를 지닌 부동산이라면, 지금까지 투자 실패 사례를 거의 찾아 볼 수 없다. 대기업 계열사 사옥이나 관련 공장이 들어서는 곳, 특히 대규모 레저 휴양 리조트가 개발되는 지역이면 어김없이 커다란 가치상승이 이뤄진다.
4. 최적의 타이밍으로 승부하라
과거와 달리 지역개발의 내용은 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 투자의 지침이 되는 대부분의 정보는 각 지방자치단체 및 온라인에서 공개열람을 통해 누구나 확인 할 수 있으며, 대기업의 개발계획 등은 각종 미디어를 통해 쉽게 접할 수 있다.
즉, 최근의 성공 부동산 투자의 지름길은 개발정보 취득 이후의 투자시점이 실질적인 투자 안정성과 수익률을 결정한다는 것이다. 정부, 지자체 주도의 사업은 정부 기획예산처에서 평년과 달리 유독 높은 예산이 책정된 지역을 주목하고, 그 예산이 집행되는 시기가 최적의 투자 시점이다. 또한 대기업 개발지역의 경우 대기업 보유 토지가 계열사 또는 SPC(특수목적법인) 등의 등기이전과 같은 개발행위가 준비되는 사업을 주목하고, 해당 사업의 인허가가 통과 되는 시점에 투자하는 것이 현명한 투자라 할 수 있다.
5. 토지 가치상승은 계단식으로 상승한다
지가가 상승하는 요인으로는 토지의 용도변경, 이용규제 완화 또는 해제 및 각종 개발사업 등이 대표적이다. 지가가 단기간에 폭등하는 경우도 있지만 전체 지가 상승의 사이클을 분석해보면 지가의 단기 폭등도 진행과정의 일부임을 인식하는 것이 중요하다.
특히 개발 규모가 큰 개발 사업의 경우 토지의 가격은 몇 단계를 걸쳐 상승한다. 이때 지가 상승의 궤적은 수직이 아닌 계단식이라는 것이 특징이다. 지가가 처음 움직이기 시작하는 것은 상승 요인을 근거로 하는 호재의 영향을 받을 때이다. 이후 호재 즉 개발의 재료가 실현되어 공식적인 발표 또는 승인되면서 지가가 본격적인 상승 궤도에 접어든다.
또한 사업의 착공, 사업진척도(50%), 완공 직전과 직후, 활성화 등 각 단계 마다 부동산의 가치는 계단식으로 상승한다.
6. 재대로 된 전문가를 만나라
토지 투자는 리스크가 많다. 토지 투자는 미래가치를 분석해야 하며, 법적인 규제가 많고 한 번 잘못 꼬이면 돌이킬 수 없다. 또한 일단 위험에 던져지면 그 여파가 오래간다. 따라서 투자할 때는 수익요인과 위험요인을 함께 짚어 보아야 하는데, 일반 투자자들은 이것을 간과하는 경우가 많아 투자에 실패할 수 있다. 이에 많은 투자자들이 부동산 전문가의 조언과 부동산 기업을 통해 토지 투자를 하고 있다.
하지만 일부 부도덕한 부동산 회사들이 대규모 부지를 분할이 완료되지 않은 상태에서 투자자들에게 분양하여 수분양자들의 개발행위와 재산권 행사가 되지 않는 토지를 분양하고, 자본력이 취약한 회사에서는 법인으로 등기이전이 되지 않은 토지의 편법 분양 및 폭리를 취하는 등 다수의 문제점을 일으켜 시장의 불신을 초래하고 있다.
이에 투자자들은 부동산 회사를 통한 토지 투자 시 회사의 자산 규모(토지 보유의 유무), 자본력(현금보유), 협력회사(법률, 회계, 세무, 감정평가 분야), 임직원들의 전문성(시장분석, 권리분석) 등의 요소를 정확히 파악하여 투자를 실행하는 것이 안정적이고, 높은 수익률을 보장받을 수 있는 지름길이다.
㈜부동산크리닉 김성열 공동대표
