[프라임경제] 법원경매에 대한 관심이 지속되는 요즘, 필자의 고민도 늘어만 갑니다. 값비싼 부동산을 '떨이'로 살 수 있단 생각에 눈앞의 숫자만 보고 너무 쉽게 뛰어드는 건 아닌지 노파심이 일곤 합니다.
실제 물건을 낙찰받고도 포기하는 사례가 열에 한 명 꼴이라고 하는데요. 권리분석을 잘못했거나 입찰물건에 대한 하자여부를 소홀히 조사해 잔금납부 전 두 손 두 발 들게 되는 겁니다.
이럴 경우 혹독한 교육비를 물게 되는데요, 낙찰 후 잔금납부를 포기하게 되면 입찰보증금 10%를 받지 못합니다. 입찰보증금을 떼이는 경우는 그나마 다행입니다. 잔금을 다 냈어도 권리조사를 잘못해 추가로 수천만원 물어주는 일도 다반사라고 하네요.
매입절차도 꽤 까다로운 편인데요. 개업공인중개사를 통한 일반매매 경우 '매매계약→잔금→소유권 등기이전→입주' 순으로 진행됩니다.
다만, 법원경매는 '공개입찰→낙찰→매각허가결정(1주일)→이해관계인 항고(1주일)→소유권 이전→명도(인도명령·소송)→입주'로 일반매매 보다 두 배 이상 시간과 노력이 필요합니다.
즉, 싸게 사는 만큼 충분한 공을 들여야 우량물건을 건질 수 있다는 얘기죠. 옛말에 '돌다리도 두드려보고 건너라'는 격언이 있습니다. 이는 경매시장에서 가장 중요한 투자교훈이기도 한데요. 경매 전 꼭 알아둬야 할 기본상식에 대해 지금부터 알아볼까 합니다.
일단 임차인 확인은 필수입니다. 경매물건에 현재 누가 살고 있는지 철저히 파악해야 합니다. 만약 주택이라면 최선순위 근저당 설정날짜를 기준으로 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 꼼꼼히 권리를 따져봐야 합니다.
등기부등본 상 인수해야 할 권리가 있는지도 꼭 확인해야 할 사항 중 하나입니다. 모든 경매물건은 낙찰과정을 거친 다음 등기부상 권리가 모두 소멸됩니다. 그러나 간혹 그 권리가 소멸되지 않고 새로운 낙찰자에게 인수되는 경우도 있는데요.
예를 들어 가등기나 가처분·환매등기가 선순위로 등재됐을 경우 낙찰과정을 거쳤어도 소멸하지 않고 새로운 낙찰자에게 인수됩니다. 특히 유치권은 등기부상 선·후 상관없이 지워지지 않는 권리라는 점 꼭 유념해야 합니다.
명도에도 전략이 필요합니다. 경매물건의 경우 반드시 그 부동산을 점유하고 있는 사람이 있기 마련입니다. 임차인이든 소유주든 집 비우기를 소홀히 하면 낭패를 보기 쉽습니다.
무엇보다 고액 세입자 경우 명도저항이 만만치 않은데요. 되도록 세입자가 법원을 통해 일부라도 배당받아 나가는 물건이나 소유주가 집을 비운 상태인 물건을 고르는 게 안전합니다.
주변 시세파악도 반드시 해둬야 합니다. 초보 투자자들 경우 가장 흘리기 쉬운 사항인데요. 감정평가액을 시세로 오인해 최저가를 낙찰가로 정하는 경우가 태반입니다.
그러나 감정가는 말 그대로 참고가격일 뿐입니다. 입찰을 하고자 하는 물건이 있다면 반드시 현장을 둘러보고 현재 거래되고 있는 금액을 파악한 후 그 거래가격을 기준해 입찰가를 정하는 게 옳습니다.
사전 대금납부 계획도 철저히 짜둬야 합니다. 입찰보증금 10%만 있으면 누구나 입찰에 참여할 수 있는 탓에 대금 지불 계획 없이 낙찰받는 경우도 많은데요.
하지만 경매는 입찰보증금 10%를 낸 후 통상 1개월 안에 나머지 90%를 일시불로 납부해야 합니다. 일반매매처럼 분할납부나 중도금이 없기 때문에 자칫 납부기한을 놓치면 낙찰물건을 포기해야 할 수도 있습니다.
싸다고 무작정 경매전에 뛰어들기 보다 수익성 분석을 먼저 해봐야 합니다. 경매물건의 경우 추가비용이 많이 드는 편인데요. 취득에 따른 세금과 이사비·체납관리비·명도소송비·세입자 위로비 등 예상외로 비용이 꽤 나가게 됩니다. 따라서 예비비를 넉넉히 준비한 뒤 낙찰받는 게 현명합니다.
