[프라임경제] 필자는 분양권과 관련된 여러 피해 사례에서 봤을 때 이러한 피해의 근본적인 문제를 돈을 먼저 주고 나중에 물건을 받는 구조 때문이라고 본다. 이런 구조는 ‘선분양제도’라고 한다.
앞서 본 바와 같이, 부동산에 관한 소유권거래에서 소유권을 취득한다는 것은 바로 소유권이전등기를 넘겨받는 것이다.
그런데 지금의 선분양구조하에서는 소유권등기라는 권리를 넘겨받기 이전에 순차적으로 거의 대부분의 분양대금을 미리 지급해야 하고, 마지막 분양잔금 일부만이 등기와 동시에 이행되는 구조를 가지고 있다.
즉, 마지막 잔금을 제외하고는 거의 대부분의 대금이 권리취득에 앞서서 지급되는 것이다.
◆ 수분양자 권리보다 근저당권 설정이 앞서
이에 대해, 건축물이 시공되는 진행경과와 비례해서 분양대금이 지급되기 때문에 합리적이지 않는가라는 반론이 가능할 수 있다.
그러나 건축 중인 건물에 대해서는 수분양자에게 별다른 권리가 없다는 점에서 이런 반론은 타당하지 않다.
즉, 건축이 중도에서 중단된 경우에는 중단된 부분만큼에서 수분양자에게 우선적인 권리가 없고, 건축에 대한 권리는 여전히 건축주인 분양회사에게만 있을 뿐이다.
더구나, 건축 중인 사업부지는 대개 수분양자들보다 권리가 앞서는 근저당권이 설정되어 있는 것이 일반적이다.
그래서 향후 법적으로 문제될 경우에 수분양자들로서는 분양대금을 먼저 납입했다는 이유로 건축 중인 건물에 대해 우선적인 권리를 주장하지 못하는 경우가 일반적이다.
결국, 건물이 정상적으로 완공되고 등기를 넘겨받았을 때에만 기본적으로 분양계약은 완전히 이행되는 것이고 만약 건축주의 부도 등으로 건물이 완성되지 못하면 수분양자들은 대체로 권리구제를 받기가 어렵다. 대표적인 경우가 바로 굿모닝시티상가와 같은 경우이다.
◆ 분양피해 위한 보안책, 극히 제한적
이러한 분양피해를 막기 위해 일정한 건축물에 대해서는 법적으로 보완책을 강구하고 있다.
주택법상의 분양보증제도, 건축물의 분양에 관한 법률에서 정하는 분양보증이나 시공에 관한 연대보증제도가 바로 그것이다.
그러나 이 법령에서 정하는 분양대상은 극히 제한적이고, 대부분의 중소규모 분양에 대해서는 이 법의 적용을 받지 않는다.
따라서 현행법상으로는 대부분의 중소규모 분양에 관해서는 아무런 제한없이 선분양이 가능하다.
물론 선분양제도의 장점도 무시할 수는 없다.
가장 큰 장점이라고 하면, 건축물의 공급을 원활하게 할 수 있다는 것이다.
건축에는 큰 돈이 들어가는데, 건축물을 완성하기에 앞서 미리 분양을 함으로써 수분양자로부터 돈을 받아 건축비로 충당할 수 있기 때문에 큰 자기자본없이 건축을 시작할 수 있어서, 제도적으로 건축물공급을 원활하게 하는 기능을 할 수 있다.
그러나 지금과 같은 선분양제도는 필연적으로 수분양자에 대한 피해가 발생할 수밖에 없다는 구조적인 문제가 있다.
적은 돈을 가지고 건축을 시작하다보니 조그만 변수에도 건축주가 부도나는 경우가 많고, 건축물이 완성되지 못하면 수분양자들은 피해를 볼 수밖에 없다.
◆ 일정금액 보험 가입 유도, 장기적으로 후분양제도 이뤄져야
필자의 경험으로는 그 피해사례가 지나치게 많다고 할 정도로 잦고, 피해금액 또한 가정파탄을 일으킬 정도로 큰 경우가 많았다.
따라서 건축물공급이 다소 줄어드는 문제가 있더라도, 지금과 같이 수분양자에 대한 분양피해를 전혀 고려하지 않는 선분양제도는 반드시 보완되어져야 한다고 본다.
분양보증을 받게 하는 분양대상을 다소 확대하거나, 반드시 분양보증은 아니라고 하더라도 분양피해를 대비하기 위한 일정금액의 보험을 분양자로 하여금 의무적으로 가입하게 하는 것이 방법일 수 있다.
장기적으로는, 어느 정도 건물을 완성한 이후에 분양을 하게 하는 후분양제도로 제도나 관행이 전환되어져야 한다고 본다.
건축물의 분양에 관한 법률이 시행된 지 상당한 시일이 경과되었음에도 불구하고 아직 이 법에서 정하는 보증 등을 받아 사업시행을 하는 사례가 단 1건도 나타나지 않고 있다는 것은, 역설적으로 지금과 같은 아무런 대책없는 선분양이 얼마나 위험한 것인지를 단적으로 보여주는 것이라고 할 수 있다.
사업시행에 대해서 보증을 해 줄 업체가 아무도 없는데, 일반 국민들은 무엇을 믿고 분양을 받을 수 것인가?
최광석 변호사는...
1992년 서울대 법대를 졸업하고, 1997년 법무법인 율촌, 법인법인 화백을 시작으로 변호사를 시작한 이후, 줄곧 부동산전문변호사로 활동하고 있다.
현재, 부동산114, 스피드뱅크, 부동산뱅크, 부동산플러스, 전국부동산중개업협회 등에 부동산전문가상담, 부동산칼럼을 제공하고 있다.
주식회사 에스비에스, 전국부동산중개업협회, 한국전력공사 등을 고문회사로 하고 있으며, 저서로는 ‘부동산중개업법령 및 중개실무’가 있다.
