[프라임경제]최근 부동산거래가 끊기면서 교환쪽으로 관심을 가지시는 분들이 많다. 특히 요즘 서울 강남.서초.송파구 등 강남권의 '잘나가던' 아파트들도 주택의 규제등을 고려해서 교환시장 문을 두드리는 경우가 잦아졌다. 경기침체로 매수세가 사라지면서 매도를 하고 싶어도 못 파는 상황이 지속되자 집주인들이 상가,오피스텔 등 수익형 부동산 상품과 맞바꾸려 한다. 하지만 부동산 맞교환은 곳곳에 함정이 도사리고 있어 각별한 주의가 필요하다는 게 전문가의 조언이다.
부동산 교환은 당사자쌍방이 금전이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 급부의무가 대금의 지급으로 행해지는 매매와 달리 금전 이외의 재산권으로 이뤄진다는 점이 매매와 차이가 있으나 그 외 매매의 규정이 준용되며 교환하는 목적물 내지 재산권의 가격이 균등하지 않을 때 그 차액을 보충하기 위해 지급되는 보충금(補充金)에 대해서는 매매대금에 관한 규정이 준용된다.
처분과 매입이 동시에 이뤄지는 교환은 부동산 침체기에 있어서 법정절차에 의해 이뤄지는 경매와 함께 시장기능을 보완해 생산적이기까지 하다.
하지만 교환은 물건의 현황·권리분석·가격조사에 대한 신중한 접근이 요구된다. 대부분 시황에 관계없이 시장성·환가성이 낮은 물건이 대종을 이루며 급매에 대한 사정이 복잡하고, 종별·유형이 다른 물건의 객관적가치판단이 어렵기 때문이다.
부동산 교환 절차는?
먼저 신뢰할 수 있는 중개업소나 교환전문 업체를 선정해야 한다. 이때 무허가 중개업자인지를 여부를 꼭 확인하고 직접 중개업소를 방문해서 등록여부를 확인해야 한다.
그 다음에는 현장답사는 필수이고 관련서류는 직접 떼보아야 한다. 토지나 상가빌딩의 경우는 시세등 부풀리기가 많으므로 중개업소나 정보업체를 통한 주변시세조사가 필요하다. 또한 허위 임차인등이 많아 확인이 필요하다. 토지는 물건소재지 지자체를 방문해서 개발이나 제한 여부를 확인해야 한다. 계약전 가압류등 권리관계도 꼭 확인해야 한다.
교환 계약시에는 하자책임에 대한 여부를 단서조항으로 명시를 하고 대리인과의 계약은 가급적 피해야 한다. 매매대금 청산시에는 교환물건의 시세차익 발생시 현금 청산을 하고 영수증등 증빙서류는 잘 보관 해야 한다.
마지막으로 소유권 이전시 담보대출 승계 여부를 사전에 확인하고 양도차익 발생시 양도소득세 납부와 취등록세를 납부해야 한다.
세금사항등 주의사항 많아
적정가격의 판단은 객관적 위치에 있는 자, 나아가 감정평가업자의 도움을 받도록하고 근저당권 등 담보물권의 승계여부와 권리금·임대차관계를 명확히하고 하자책임에 대한 단서조항을 명기해야 하며, 반드시 현장을 답사해 현황 및 시세를 직접 파악하고 토지의 경우 토지거래허가구역인지 체크해야 하며, 세부담 등 거래비용도 점검하되 절대 서두르지 말아야 한다는 것이다.
교환매물은 계약에서 잔금까지의 기간이 짧아 미리 자금 계획을 세우는 것이 좋다. 상권이 활성화되지 않은 지역 상가와 오피스텔 매물도 적지 않다. 따라서 값이 싸다고 덜컥 구입했다가 수익은커녕 애물단지가 될 수 있다는 점을 유념해야 한다.
교환 희망 물건의 상당수가 시세나 임대료 등이 부풀려져 있다는 점도 유의해야 한다. 양도와 취득이 동시에 일어나는 거래방식으로 양도차익에 대해서는 양도소득세를 취득물건에 대해서는 취·등록세를 각각 부담하게 된다.
교환거래시 중개수수료 산정에 있어서 거래가액은 교환대상물건 중 그 가액이 높은 것을 기준으로 하되 중개수수료율 적용은 동종물건끼리의 교환의 경우는 그 물건의 거래가액에 합당한 요율을 적용하면 되므로 문제가 없으나, 하나는 주택이고 하나는 토지인 경우와같이 중개수수료율 체계가 서로 다를 경우에는 거래당사자들이 교환대상부동산 중 하나는 매도하고 다른 하나는 매수하는 효과가 있으므로 중개수수료율이 높은 것을 적용하는 것이 합리적이다.
처분과 매입이 동시에 이뤄지는 등으로 강제적인 법정절차로써 행해지는 경매와 함께 시장기능을 보완해 생산적이라는 긍정적인 면이 있으나 거래사고의 위험이 상존하므로 특히 대상물건에 대한 객관적가치 파악에 유의해 접근해야 한다.
한 부동산 전문가는 "교환 상대자가 시세를 속였더라도 계약을 무효 처리하거나 사기 혐의로 소송해 승소하기는 쉽지 않다"며 "발품을 팔아 물건의 가치와 시세를 꼼꼼히 파악하는 게 중요하다"고 말했다.
