[프라임경제]전국 공동주택 903만호와 단독주택 405만호의 공시가격이 발표되었다. 재산세와 종합부동산세 등 보유세 과표로 사용되는 만큼 관심이 높은 것이 사실이다. 이에 건교부 박상우 토지기획관으로부터 이번 공시와 관련한 자세한 내용을 문답으로 들어봤다.
◆공동주택/개별(단독)주택의 공시주체와 공시절차는?
-공동주택(아파트·연립·다세대)은 건설교통부장관이, 개별(단독)주택은 관할 시장·군수·구청장이 하게 되어 있다.
공동주택은 한국감정원 가격조사→공동주택가격 검증→공동주택가격협의회→열람 및 의견청취→중앙부동산평가위원회 심의→건교부장관 가격결정·공시 절차를 밟게 되며, 이후 이의신청을 받아 이를 처리하게 된다.
단독주택은 표준주택가격 공시(건교부)→개별주택가격 산정(시·군·구)→열람 및 의견청취→시군구부동산평가위원회 심의→가격결정·공시 순으로 진행되며, 역시 이의신청 절차를 거치게 된다.
◆공동주택 조사방식과 개별주택 산정방식이 다른 이유?
-공동주택은 규모·형태가 유사하고, 거래가 빈번해 객관적인 시세 파악이 쉬워 전수조사 방식으로 가능하다. 그러나 단독주택은 규모·형태가 다양하고, 거래도 빈번하지 않고 호가 자체가 없는 경우가 많아 시세 파악이 어렵다. 또 거래과정에서 가격 변동폭이 크기 때문에 조사방식으로는 객관적인 가격조사에 한계가 있어 평가방식으로 조사하는 것이다.
단독주택의 전수평가는 물리적 시간과 비용의 한계 때문에 표준주택을 감정평가사가 평가하고, 개별주택가격은 지자체 공무원이 주택특성조사를 거쳐 표준주택을 비준해 가격을 산정한다.
또 정부는 조사·산정가격의 80% 수준으로 공시하고 있으며, 개별주택가격의 적정성 제고를 위해 감정평가사의 검증, 비준표의 세분화 등을 시행하고 있다.
◆가격공시 기준일은 언제인가?
-공동주택과 개별주택 모두 매년 1월1일을 기준으로 그해 4월30일까지 공시하게 된다. 다만, 1월1~5월31일 기간 중 분할·합병, 주택 신·증축 등의 사유가 발생한 경우는 6월1일을 기준으로 추가공시를 하게 된다. 6월1일 이후의 신규주택 등은 다음해 정기공시분(1월1일)에 포함된다.
◆주택공시가격은 어떻게 활용되는가?
-주택공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 과표로 사용되며, 보상가격이나 담보가격으로 사용되지 않는다. 올해 주택가격 과표 적용율은 재산세 50%, 종합부동산세 80%다.
보유세 부과 기준일은 6월1일 이다. 재산세 부과시기는 주택의 경우 7월과 9월로 분할 부과하고 토지는 9월에 부과한다. 종합부동산세 부과시기는 12월이다.
◆동일단지내 동일평형의 아파트 공시가격은 같은가?
-공동주택 공시가격은 호별로 전수를 조사·산정하므로, 동일단지내 동일평형이라 하더라도 층·향·조망·소음 등 개별호의 가격형성 요인에 따라 공시가격이 다를 수 있다.
◆의견청취와 이의신청은 어떻게 다른가?
-의견청취는 주택가격 결정·공시 이전에 소유자 및 법률상 이해관계인으로부터 의견을 듣는 사전적 검증절차이고, 이의신청은 주택가격 결정·공시 후에 소유자 및 법률상 이해 관계인의 권리보호를 위한 사후적 행정절차다. 둘 다 한국감정원에서 건교부 감독 하에 재조사하게 된다.
◆공시가격 상승으로 서민의 세 부담이 증가하지 않는가?
-공동주택의 82%(740만호)를 차지하는 2억원 이하 공동주택 상승률이 전국 평균상승률(22.8%)보다 낮은 3.9~16.6%수준이고, 3억원 이하 주택의 재산세 세 부담 상한이 5%로 제한되어 있어 서민의 조세부담은 지난해에 비해 크게 오르지 않을 것으로 예상된다.
재산세 세부담 상한 5%를 적용받는 가구는 903만가구중 89.3%인 806만호가 적용받게 된다. 반면 6억원 초과는 재산세 세 부담 상한이 50%에 달해 종부세와 별도로 세 부담이 클 것으로 보인다.
현재 재산세 상한은 3억원 이하는 5%, 3억원 초과~6억원 이하는 10%, 6억원 초과는 50%다. 보유세 상한은 300% 이내로 하고 있다.
◆공동주택 공시가격과 KB(국민은행)가격 변동률이 차이나는 원인은?
-KB가격(전국주택가격동향조사)과 공동주택가격의 변동률 차이는 조사대상 및 통계처리방식 등이 다르기 때문이다.
공동주택가격은 조사대상이 903만호(전수)이고 통계방식이 총액변동률 방식을 사용한다. 반면, KB가격은 조사대상이 903만호 전체의 0.22%인 1만5672가구(표본조사)이고, 호별변동률 방식을 사용한다.
그러나 공동주택가격이 총가액기준으로 비교시 전년대비 22.8% 상승했으나, 이를 KB지수와 같은 방식인 호별 가격상승률로 전환해 산출하면 15.7%가 나온다. KB상승률(13.8%)이 95% 신뢰수준에 ±1.9%의 오차범위를 고려할 때 거의 유사한 수준이다.
◆소유자 열람·의견청취결과 조정현황은?
-소유자 등의 의견제출 건수가 모두 5만6355건이 접수되었다. 이는 지난해 1만107건보다 5배가량 늘어난 수치다. 이중 하향 요구가 96.5%인 5만4404건이었고, 상향 요구가 3.5%인 1951건이었다.
이를 한국감정원에서 재조사한 결과 방향·조망 등 주택특성 차이 등이 발견된 6529건에 대해 외부전문가 심의(감정원)등을 거쳐 상향 204건, 하향 6325건 조정했다.
