[프라임경제] 재건축·재개발 시장에 살랑살랑 봄바람이 불고 있다. 지난해 말 부동산3법이 국회를 통과한데 이어 기준금리가 역대 최저치로 떨어지면서 투자자 부담이 한결 가벼워졌기 때문.
여기에 택지개발촉진법 발효로 신도시·택지지구 지정이 중단되자 투자자시선은 자연스레 재건축·재개발 사업장으로 쏠린 모양새다.
◆제2 아크로리버파크 꿈꾸는 서울 재건축
실제 올 1분기 기준 서울 재건축 아파트 매매가격은 평균 2.17% 올랐다. 규제완화로 재건축 사업에 대한 기대감이 커진데다 분양시장 호조·금리인하에 따라 투자심리가 끓어 오른 것이다.
그 중에서도 강남4구 재건축 아파트 몸값이 눈에 띄게 뛰었다. 서울 강남4구 재건축 아파트 매매값은 지난 1분기 동안 평균 2.33%나 오르며 시장을 주도했다. 지역별로 △강동 3.31% △서초 3.00% △송파 2.51% △강남 1.67% 순이었다.
강동은 조합설립인가가 난 둔촌동 둔촌주공이 지난해 말 건축심의를 통과하면서 사업시행인가가 가시권으로 들어오자 2000만~3000만원가량 올랐고, 사업시행인가가 난 고덕주공6단지는 시공사 선정 전후로 3000만원 정도 뛰었다.
특히 서초는 재건축 물량인 아크로리버파크 2차가 보란 듯이 분양에 성공하면서 인근 재건축아파트 몸값을 확 올렸다. 서초구 반포동 신반포 1차를 재건축한 아크로리버파크 2차 평균 경쟁률은 17.38대 1.
이에 따라 지난 1분기에만 반포동 주공1단지가 1억~1억5000만원, 신반포3차와 경남이 8000만~1억5000만원 정도 올랐다.
한편, 송파는 1월 관리처분 계획인가를 받고 철거와 일반분양을 앞둔 가락동 가락시영이 2000만~5000만원가량 상승했으며, 잠실동 주공5단지는 조합장 구속에도 불구하고 3500만원 정도 뛰었다. 개포동 시영 역시 재건축 규제완화 이후 약 2000만~4000만원 상승했다.
서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 "과거 부동산시장 과열기에 도입됐던 규제들이 완화되거나 폐지된데 이어 부동산3법 국회 통과로 올 1분기 재건축 아파트 값이 오르기 시작했다"고 진단했다.
◆기지개 켜는 재개발 '택촉법 폐지' 반사이익
지지부진했던 재개발 사업도 속도를 내고 있다. 최근 몇 년째 지속되는 전세난과 택지개발촉진법 폐지로 몸값이 높아진데다 분양가 상한제 폐지로 반사이익을 누리고 있는 실정이다.
14일 부동산114에 따르면 서울 재개발구역 지분가격은 올 1분기 기준 3.3㎡당 2464만원으로 전분기 대비 29만원 올라갔다. 지난해 지방선거 개발공약과 규제완화로 2583만원까지 오른 지분가격이 2430만원까지 떨어진 후 다시 소폭 회복한 것이다.
일례로 최근 시공사를 선정한 서대문구 홍제3구역은 종전 3.3㎡당 1638만원에서 1734만원으로 96만원 올랐으며, 동작구 흑석3재정비촉진구역은 건축심의 통과 후 3.3㎡당 2647만원에서 2983만원까지 336만원가량 상승했다.
특히나 서울 재개발사업의 중심인 한남3구역은 규제완화와 향후 수익성 개선이 맞물리면서 무려 487만원 올라 지분가격이 3.3㎡당 4393만원에 형성됐다. 다만 재개발 사업장 거래량은 그리 많지 않은 것으로 나타났다.
서성권 연구원은 "거래량뿐 아니라 매수를 위한 움직임도 없다"며 "뉴타운·재개발 출구전략이 매몰비용에 발목을 잡히면서 지지부진하자 투자의 확실성을 갖지 못한 것"이라고 분석했다.
그럼에도 전문가들은 재건축·재개발 사업에 핑크빛 전망을 내놨다.
서 연구원은 "일단 정비사업 수익성에 큰 영향을 미치는 분양가에 대한 족쇄가 없어졌다는 점에서 향후 재건축·재개발 사업에 대한 전망은 긍정적"이라고 제언했다.
아울러 "하지만 주택시장이 투자목적에서 실수요 위주 시장으로 재편되는 시점에서 정비사업 수익성 향상을 위해 과도한 분양가 상승은 오히려 독이 될 수 있다"고 첨언했다.
