[프라임경제] 여력은 충분하지만 '내 집 마련'에 큰 욕심이 없는 중산층을 겨냥한 임대주택 방안이 발표됐다. 국토교통부는 지난 13일 '기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안'을 내놨다. 돈깨나 있는 전세 임차인을 월세로 전환시키겠다는 방안이다. 쉽게 말해 월 40만~80만원에 고품질 브랜드 주택을 장기간 내 집처럼 쓰라는 얘기다.
지난 13일 발표된 기업형 주택임대사업 육성전략은 다음과 같다. 먼저 정부는 복잡하게 구분돼 왔던 임대주택 기준을 임대의무기간과 사업방식에 따라 '일반형'과 '기업형'으로 단순화했다. 그중 일반형은 8년 장기와 4년 단기로 나뉘며, 기업형은 8년 이상 장기임대다.
일반형과 기업형 간 차이는 또 있다. 기업형 경우 300가구 건설임대 혹은 100가구 매입임대 조건을 충족해야 한다.
기업을 끌어들이기 위한 '당근책'도 마련했다. 그간 대형업체들이 임대주택사업을 꺼려왔던 까닭은 수익률 때문이었다. 이를 위해 정부는 택지·기금·세제 혜택을 제공, 기존 2%대 임대수익률을 5~6%까지 끌어올릴 방안이다.
◆사업자 제안 땐 그린벨트도 해제
일단 국토교통부(이하 국토부)는 대기업 시장진입을 위해 관련법을 대폭 개선했다. 알려진 바에 따르면 국토부는 임대의무기간과 임대료 상승제한(연 5%)을 제외한 △분양전환의무 △임차인자격 △초기임대료 △임대주택 담보권 설정제한 등 핵심규제를 대부분 풀어줄 계획이다.
특히 국토부는 전용면적 85㎡ 이하로 설정된 공급 면적제한을 없애 중대형 평면도 공급이 가능하도록 했으며, 시세보다 낮게 책정된 초기 임대료 규제도 폐지했다.
과감한 택지지원방안도 마련했다. 한국토지주택공사(LH)가 보유한 땅 뿐 아니라 그린벨트 해제지역도 적극 활용할 방침이다.
여기에 기업형 임대사업자에 대한 추가혜택도 제공된다. 임대주택 사업특성상 10년 이상 장기자금운용이 필요한 만큼 종합금융보증을 도입, 해당기업이 장기간 저리로 자금을 빌릴 수 있도록 했다.
임대사업 진출 기업에 대한 혜택은 이뿐만 아니다. 갖가지 세제지원도 아끼지 않을 전망이다. 먼저 양도소득세는 4년 단기 건설임대 장기보유특별공제율을 매입임대와 같은 40% 수준으로 10% 끌어올릴 생각이며, 장기보유특별공제율 역시 기존 60%에서 70%로 확대할 방침이다.
특히 취득세 경우에는 감면 폭이 2배가량 뛰었다. 국토부는 전용 60~85㎡ 이하 8년 장기임대에 대해 취득세 감면 폭을 기존 25%에서 50%로 늘렸다. 반면 소득세·법인세는 감면대상을 기준시가 6억원 이하로 확대하고, 감면 폭을 4년 단기임대 30%·8년 장기임대 75%로 각각 10%·25% 확충했다.
◆당근책 내놨지만 활성화는 '글쎄'
여기까지만 봤을 땐 아무런 문제가 없어 보인다. 다만 중산층이 고품질 임대주택을 선호할 지는 의문이다. 여전히 월세 보다 전세에 대한 선호도가 높은 까닭이다.
전문가들 또한 이러한 점에서 아쉬움을 드러냈다. 월세납부에 대한 거부감이 낮아질 때까지 일정기간 반전세나 보증부 월세로 유도했다면 호응도는 더욱 높아졌을 것이란 제안이다.
기업형 임대주택 주거대상에 대한 의견도 분분하다. 민간기업에 공공부문 수준에 달하는 혜택을 제공한 만큼 사회초년생이나 신혼부부 등에 일정부분 우선 할당하는 게 옳다는 의견이다.
기업형 임대주택에 대한 한계도 제기되고 있다. 청약제도간소화와 분양가 상한제 탄력적용으로 분양시장이 장밋빛 전망을 띄고 있는 가운데 어느 건설사가 사업비용 회수가 더딘 임대주택에 눈길을 돌리겠느냐는 시각이다.
이와 관련 함영진 부동산114 리서치센터장은 "기업형 주택임대사업을 본 궤도에 올리기 위해서는 제도적 시장적 여건이 성숙할 때 까지 인내심을 가져야 한다"며 "정부의 금융지원과 세제지원을 뛰어넘을 만한 호재는 이대수익이 날 만한 저렴한 알짜 택지수급에 있다"고 조언했다.
