[프라임경제] '을미년(乙未年)' 새해가 보름 앞으로 다가왔다. 내년도 부동산시장은 대체로 쾌청할 전망이다. 연초부터 △청약제도 간소화 △재건축 규제완화 △중개보수개편 △지하철9호선 2단계 개통 등 굵직한 호재들이 잇달아 잡혀있기 때문이다. 2015년 달라진 부동산 제도와 주요 이슈에 대해 알아봤다.
◆첫째, 부담 쏙 뺀 '반쪽' 중개보수
이르면 내년 초부터 부동산 중개보수가 절반 수준으로 떨어진다. 6억~9억원 이하 주택을 사고팔 때 발생하던 0.9% 이하 중개보수가 내년부턴 0.5% 이하로 조정된다. 이는 전·월세 거래 때도 마찬가지다. 3억~6억원 미만 주택을 임대할 때 들던 0.8% 이하 중개보수가 내년부터는 0.4% 이하로 인하된다. 오피스텔 역시 부엌·화장실·욕실을 갖췄을 경우 종전 0.9%였던 중개보수가 매매 0.5%·임대차 0.4% 이하로 개선됐다.
◆둘째, 세대원도 청약가입 가능
내년 3월부터는 세대주가 아니더라도 무주택자일 경우 분양 때 청약을 넣을 수 있게 됐다. 선정절차도 간소화됐다. 국민주택 입주자 선정절차는 3단계로, 민영주택 입주자 선정절차는 2단계로 줄어들었다. 저축순위 또한 수도권·지방 모두 1순위로 단일화 했으며, 통장가입 1년이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있도록 했다.
◆셋째, 재건축 연한 10년 단축
빠르면 내년 4월부터 재건축 가능연한이 40년에서 30년으로 단축된다. 또 연한도래와 상관없이 구조적 결함이 발견되면 타 항목 평가 없이 재건축이 가능해 진다. 이와 별도로 재건축 연한이 도래했어도 구조적 결함이 없어 대상에서 제외됐던 주택도 층간소음 등 주거환경이 열악할 경우 재건축을 할 수 있게 됐다.
◆넷째, 공공택지 신규지정 중단
내년부터 택지개발촉진법이 폐지된다. 또한 2015년부터 2017년까지 3년간 한국토지주택공사(LH) 주도 대규모 공공택지 지정이 전면 중단될 예정이다. 정부는 이를 통해 30여 년간 이어진 신도시 중심 주택공급방식을 민간중심으로 전환할 방침이다.
◆다섯째, 취약계층 저리월세대출
내년 1월부터 취약계층을 대상으로 한 저리월세대출 상품이 출시된다. 정부는 취업준비생과 기초생활수급자 등에게 3.1~3.3% 저리로 보증부 월세대출을 지원할 방침이다.
◆여섯째, 주택기금 유한책임대출
주택기금대출에 한해 '유한책임(비소구)' 대출제도가 시범 운영된다. 유한책임 대출이란 집값이 떨어져도 대출시 설정한 담보물(해당건물)만으로 대출상환 의무를 다하는 것을 말한다. 유한책임 대출 출시여부는 내년 상반기 국회논의를 거쳐 7월 도입 예정이다.
◆일곱째, 상가임차권 강화·법보호
건물주 횡포로 장사 잘되는 가게를 내놓아야만 했던 피해사례를 없애기 위해 정부가 나섰다. 정부는 상가건출임대차보호법을 개정, 환산보증금 규모와 상관없이 모든 임차인에 5년간 계약갱신청구권을 부여하기로 했다. 즉, 임차인 권리금을 법으로 규정해 합법화한다는 얘기다. 아울러 정부는 내년부터 권리금을 명시한 표준계약서를 도입하기로 했다.
◆여덟째, 자경농지 양도세 면제 완화
농어촌주택 양도세 감면제도가 내년부터 개선된다. 직접 8년 이상 경작한 농지를 양도할 때 양도소득세를 100% 감면해주는 제도에서 인정 거리기준을 기존 20㎞에서 30㎞ 이내로 확대한 것. 이와 별도로 1가구1주택자가 농어촌·고향집을 취득한 후 3년 이상 보유하면 주택 수 산정에서 제외하는 농어촌주택 양도소득세 과세특례도 적용기한을 2017년 말까지 3년 연장하기로 했다.
◆아홉째, 비사업용 땅 추가과세 유예
비사업용 땅 추가과세 제도가 1년 더 유예됐다. 비사업용 땅 추가과세 제도란 토지 소유기간 중 일정기간 사업에 사용하지 않은 땅을 비사업용 토지로 구분해 양도소득세를 추가과세하고, 장기보유특별공제 적용을 배제하는 것을 말한다. 이 제도는 내년부터 시행예정이었지만 '2014년 세법개정안' 때 1년 더 유예하기로 했다.
따라서 2015년까지는 기본세율인 6~38%를, 그 이후에는 10%를 가산한 16~48%의 양도세율을 적용 받는다.
◆열 번째, 주택담보대출 소득공제 확대
주택담보대출 소득공제 대상이 확대된다. 만기 15년 이상 고정금리면서 비거치식 분할상환 조건을 갖출 경우 이자상환액 최고 1500만원을 소득공제 해줬던 것에서 한도를 1800만원으로 확대했다. 이와 별도로 새롭게 만기 10년 이상 고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건을 가진 주택담보대출 경우 이자상환액을 300만원 한도 내에서 소득공제해주기로 했다.
◆열한 번째, 다주택자 주택연금 가입가능
주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 주택연금 가입대상이 앞으로는 2주택자도 가능해 진다. 다만 2가구 시세를 합쳐 9억원을 넘어서면 안 된다.
◆열두 번째, 민간주택 세입자 양도·전세 허용
내년부터 민간임대주택 임차권 양도·전대 기준이 대폭 완화된다. 정부는 임대주택법 시행령 개정을 통해 앞으로 민간임대주택에 입주한 세입자는 집주인 동의를 얻을 경우 임차권을 다른 사람에게 넘기거나 전대할 수 있다. 다만 국민주택기금이나 공공택지 지원을 받지 않은 순수 민간임대주택에만 허용된다.
◆열세 번째, 위례신도시 입주 본격화
위례신도시 내 위치한 힐스테이트·래미안·엠코타운플로리체·부영사랑으로 총 3381가구가 내년 입주를 시작한다. 이는 지난 2013년 LH시범담지 2949가구가 첫 입주를 시작한 이후 2년 만이다.
◆열네 번째, 지하철9호선 줄줄이 개통
서울지하철 9호선 2단계 구간(신논현~종합운동장)을 비롯해 인천도시철도 2호선(서구 오류동~인천대공원)·수인선(송도~인천)·대구지하철 3호선(칠곡~범물) 노선이 새로 뚫린다. 이밖에 신규도로로는 충주~제천·양재~기흥·성산~담양 고속도로가 개통예정이다.
