[프라임경제] 2014년 부동산시장은 한 마디로 '쥐구멍에 내리쬔 한줄기 빛'이었다. 오랜 부동산 경기침체를 뚫고 회복되는 모습을 보인 것이다. 그렇다면 2015년 부동산시장 전망은 어떨까? 부동산 대표 사이트인 부동산114의 도움을 받아 소비자들이 바라본 '2015년 상반기 부동산시장 전망'에 대해 알아봤다.
결론부터 언급하자면 소비자들은 내년 상반기 부동산시장 전망에 대해 긍정적인 견해를 내비쳤다. 설문에 응한 전국 755명 중 36.0%는 내년 상반기 부동산시장에 대해 '경기가 상승할 것'이라고 내다봤다.
그 요인으로 응답자 중 절반 이상(51.8%)은 '규제완화를 통한 거래시장 활성화'를 꼽았다. 금리인하와 적용대상 확대로 주택담보대출 문턱이 낮아지면서 세입자들의 매매전환 가능성이 높아진 것을 높게 평가한 것이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "대출규제 완화와 재건축 연한축소 방안은 실수요자들을 시장으로 불렀다"며 "내년부터 청약통장 1순위 자격요건이 완화돼 수요자 풀(Pool)이 확대되는 만큼 호재가 더 있다"고 내다봤다.
◆잇단 부동산정책 수요자 기대심리 'UP'
두 번째 요인으로 응답자 30.9%는 '시장 저점 통과로 회복세 기대'를 선택했다. 이는 아파트 매매가격이 회복세를 보이면서 수요자 기대심리도 덩달아 높아진 것을 염두에 둔 것으로 풀이된다.
물론 내년 부동산시장 전망에 대해 부정적 견해를 내비친 응답자들도 많았다. 응답자 중 35.6%와 29.9%는 각각 '채무상환능력 저하'·'실물경기 회복지연' 리스크에 대해 걱정했다.
총부채 상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)을 통해 경기부양을 시도하고 있지만 내면을 보면 수요자 구입능력 향상보다 정부 자금조달 요인으로 내비친 것이다.
여기에 '매매시장 회복세 중단'도 부정적 요인으로 작용했다. 지난 몇 년간 하락세를 보이던 부동산시장이 올해 들어 반등했지만 일정부분 조정기가 필요할 것이라는 견해가 많다.
◆두 마리 토끼 잡았지만…정책실현 관건
내년 부동산 매매시장은 못해도 올해보다 나을 것이란 관측이 지배적이었다. 내년 상반기 매매시장을 긍정적으로 전망한 응답자 중 53.4%는 '규제완화로 내 집 마련 수요증가'를 꼽았으며, 14.2%는 '실물경기 회복전망'을 그 이유로 들었다.
이 같은 결과는 그간 발표된 정책들이 대부분 대출규제 완화나 재건축 연한축소 등 매매시장 중심이었기 때문인 것으로 풀이된다.
실제 정부는 50~60% 수준이던 DTI와 LTV를 60~70%로 높였으며, 재건축 연한 또한 기존 40년에서 30년까지 단축했다. 이에 따라 전국 61만 가구가 재건축 추진을 할 수 있게 됐다. 즉, 정책 개선으로 수요자와 투자자 두 마리 토끼를 잡게 된 셈이다.
반면, 매매시장을 부정적으로 전망한 응답자 중 40.6%는 '부동산 대책에도 회복지연'을 짚었다. 여기에 '수요대비 공급량 증가(26.6%)'와 '분양시장 인기로 재고시장 하락(15.6%)' 역시 부동산시장의 발목을 잡는 요인으로 여겼다.
2013년에 이어 2014년에도 규제완화 중심의 정책을 펼쳤지만 기대만큼 효과를 발휘하고 있지 않은 점이 부각된 것이다. 여기에 수요자 관심이 신규 분양시장에 집중돼 시장 양극화를 낳을 수 있다는 점도 우려 요소로 작용했다.
◆한정된 공급…전셋값 상승 불가피
전세시장 버블현상은 내년에도 지속될 것으로 예상됐는데 이 요인으로 응답자 중 43.3%는 '임대인 월세선호도 증가로 전세물량 감소'를 택했다. '아파트 투자가치 감소로 전세수요 증가(29.2%)'는 차순위였다.
저금리 기조에 따라 금리보다 월세 수익이 낫다는 것을 인지한 임대인들이 기존 전세물건도 월세로 전환할 가능성이 높다는 얘기다. 이에 더해 한정된 전세물건을 두고 치열한 경쟁을 펼칠 것이 불 보듯 뻔한 만큼 전세가격은 더욱 상승할 것이라는 진단이다.
이와 반대로 전세시장 하락세를 전망한 응답자 중 34.9%는 '주택 매수세 증가로 전세수요 감소'를 이유로 삼았다. '전셋값 급등으로 인한 수요조정'을 기대한 응답자도 25.3%나 됐다.
이와 관련 김은진 팀장은 "전세시장은 지속적으로 상승곡선을 그릴 것"이라며 "임대시장에서 월세전환속도가 빨라지고 있는데다 서울에서는 대규모 재건축 이주수요도 발생하는 만큼 전세공급이 수요를 따라가지 못할 것"이라고 전망했다.
