[프라임경제] 2015년 오피스텔시장을 한마디로 요약하자면 '도' 아니면 '모'일 확률이 크다. 긍정적인 요소도 물론 존재하지만 부정적인 요인도 있기 때문이다. 따라서 향후 거래상황을 주시할 필요가 있다. 2014년 부동산결산 및 전망에 대해 알아봤다.
2015년 오피스텔 입주예정 물량은 총 3만5714실로 올 입주물량 4만4844실과 합치면 8만여실에 달한다. 문제는 입주물량조차 아직 다 소진되지 않았다는 점이다. 특히 일정지역에 분양물량이 몰린 점도 골칫거리다.
입주물량이 집중된 지역으로는 △서울(1만1375실) △경기(1만203실) △부산(6885실)을 꼽을 수 있다. 그 중에서도 △서울 강서구 마곡지구(3540실) △경기 성남시(2380실) △경기 수원시(2911실)에 물량이 몰렸다.
◆입주물량 29%↑ 공급과잉 우려 심화
여기에 신규분양물량도 무시할 수 없다. 11월 한 달 동안만 서울과 경기·광주에서 총 3891실이 분양했거나 일정을 앞두고 있다.
주요 분양예정 단지는 △서울 금천구 '롯데캐슬골드파크4차' 960실 △경기 성남시 '수진역푸르지오시티' 1124실 △광주 광산구 '광주수완대방노블랜드' 1050실 등이 있다.
공급과잉에 대한 수익성 악화 우려가 꾸준히 제기되는 것도 여기에 있다. 실제 올 초부터 현재까지 분양된 오피스텔 물량은 총 4만560실로 전년대비 약 4% 증가했다. 이 가운데 약 59%가 수도권에 집중됐다.
지역별로 △서울 1만8241실 △경기 5550실 △인천 114실 순이다. 반면, 지방은 △부산 3518실 △대구 2464실 △경북 2265실 순으로 분양물량이 많았다.
몇 년간 지속된 오피스텔 물량 증가로 매매가는 바닥을 쳤다. 2013년 오피스텔 매매가 하락폭은 전년대비 -0.61%나 됐다. 다만 정부의 잇단 시장활성화 대책 때문인지 올 오피스텔 매매가 하락폭은 -0.18%까지 좁혀졌다.
◆내년 달라지는 제도…포인트 '셋'
이런 가운데 오피스텔 투자 시 주의해야 할 점으로 전문가들은 3가지 포인트를 짚었다.
첫째, 내년 들어 달라지는 오피스텔 관련 제도를 유심히 살펴야 한다. 건축물 분양에 관한 법률 개정에 따라 오피스텔 분양신고 대상범위는 기존 20실 이상에서 30실 이상으로 완화됐다.
이와 별도로 지난 8월4일부터 오피스텔 분양보증 및 중도금대출보증 제도가 새롭게 시행됐다. 오피스텔 분양보증은 오피스텔 분양 계약자도 대한주택보증으로부터 분양보증을 받게 된 것을 말한다. 이런 만큼 납부한 분양대금을 안전하게 보장받을 수 있게 됐다.
아울러 중도금대출보증은 건설사 신용과 무관하게 기존보다 저렴한 이자로 중도금을 지원받을 수 있는 제도다.
오피스텔 임대시장을 위한 대책도 여럿이다. 주거용 오피스텔을 준공공임대주택으로 등록할 시 취득세·재산세·양도소득세·소득세·법인세 등을 감면 또는 면제 받을 수 있다.
혜택대상은 2013년 4월1일 이후 매매계약을 체결한 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔로, 임대의무기간과 임대료 인상률 제한 요건을 충족해야 한다.
여기에 지난 11월 발표된 부동산 중개보수 체계 개선안에 오피스텔도 포함돼 내년부터 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔 중개보수는 기존 0.8% 이내에서 '매매 0.5%·임대차 0.4%'로 바뀌었다.
둘째, 한국은행 기준금리와 오피스텔 임대수익률 추이를 꼼꼼히 비교해야 한다.
한국은행은 지난 8월과 10월 0.25%씩 기준금리를 인하했다. 대표 수익형부동산인 오피스텔에 투자자 시선이 꽂힌 것도 이러한 이유에서다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 6.78% 이후 꾸준히 하락하고 있지만 2014년 10월 현재 아직 5.73%대다. 한국은행 기준금리와 비교하면 3.73%나 높은 셈이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "오피스텔시장 공급과잉과 임대수익률 하락에도 오피스텔 투자가 지속되는 것은 저금리 시대 대안으로 꼽히기 때문"이라고 제언했다.
이어 "저금리로 인해 투자문의가 늘었다는 의견과 저금리 덕을 보지 못했다는 의견이 공존하는 만큼 향후 거래상황을 지켜봐야 할 것"이라고 조언했다.
셋째, 내년 분양 또는 입주할 주요 오피스텔 리스트를 확보해야 한다.
내년 오피스텔시장은 긍정적 견해와 부정적 의견이 맞물려 시장에 대한 불확실성은 더욱 커질 것으로 전망된다. 이런 까닭에 입주예정 물량이 몰린 지역은 치열한 임대경쟁과 더불어 공실률까지 높아질 수 있다.
그러나 내년 분양예정 물량이 크게 줄어든 만큼 지역과 단지를 꼼꼼히 비교해 투자한다면 기준금리보다 나은 투자수익을 거둘 수 있을 것이라는 진단이 나온다.
