서울 5층 이하 아파트 매입 '하늘 별따기' 왜?

재건축 진행구역 제외 1만3000여가구 불과

[프라임경제] 재건축·재개발 시 여타 아파트보다 수익성이 좋은 5층 이하 저층아파트 씨가 말라가고 있다.

재건축·재개발 대상인 1990년 이전에 준공된 서울시내 아파트는 총 35만4301가구. 이중 5층 이하 저층아파트는 전체의 13% 수준이다. 여기에 재건축이 진행된 곳마저 제외하면 비율은 전체 4% 수준에 불과하다.

부동산114에 따르면 1990년 이전 준공된 서울시내 아파트 중 5층 이하는 총 4만6046가구로, 이중 재건축이 가능한 곳은 고작 1만3539가구다. 
 

서울 1990년 이전 준공아파트 현황(단위: 가구). ⓒ 부동산114

이처럼 저층 재건축단지가 희소성을 띄는 이유는 상대적으로 높은 수익성 때문이다. 일반적으로 1970~1980년도에 지어진 아파트는 용적률에 여유가 많다. 이에 개발가능성도 높은 편이다. 즉, 기존 5층 단지를 30층 이상 고층으로 수직증축 할 수도 있다는 얘기다.

이럴 경우 늘어난 가구 수 이익 분은 조합원들에게 돌아간다. 따라서 조합원들은 추가분담금 발생 가능성이 낮아지거나 혹은 무상지분 비율에 따라 수익금을 돌려받을 수도 있다.
 
5층 이하 재건축단지 씨가 마른 것도 이러한 이유에서다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "2020년 이후에는 건설사들의 5층 이하 재건축아파트 수주경쟁이 더욱 치열해 질 것"이라며 "저층이면서 기존 가구수, 동수가 많은 단지일수록 일반분양에 따라 수익성이 높아져 현명한 투자자라면 장기투자 관점에서 희소성이 높은 단지에 관심을 가져볼 만 하다"고 제언했다.