서민 위한 부동산대책…오히려 강남3구 '수혜'

서울아파트 매매가 보다 강남3구 재건축 민감도 커…가격상승폭도 기대이상

[프라임경제] 박근혜정부 출범 이후 발표된 부동산대책은 관계부처 정책방향을 제외하고도 모두 6차례나 된다. 대부분 세제·금융 혜택이 주종을 이뤘다. 박근혜정부가 내놓은 부동산대책이 그동안 시장에 어떠한 효과를 가져왔는지 살펴봤다.

박근혜정부는 출범 직후 부동산 관련 정책을 봇물 쏟아내듯 제시했다. 출범 첫해에만 △(4·1대책) 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책 △(7·24) 4·1대책 후속조치 △(8·28대책) 서민 중산층 주거안정을 위한 전월세 대책 △(12·3) 8·28대책 후속조치가 발표됐다.

내용은 가히 폭발적이었다. 4·1대책 때에는 △공공물량 공급축소 △양도세 한시감면 △생애최초주택 구입자 취득세 면제 △리모델링 수직증축 허용이 담겼으며, 8·28대책 땐 △수익·손익 공유형 모기지 상품신설 △취득세율 영구인하 방침이 내려졌다.

◆고구마줄기 대책 어떤 내용 담겼나
 
주택시장 안정화를 위한 정책기조는 올해에도 계속됐다. 국토교통부에선 지난 2월19일 디딤돌 대출 출시와 수도권 민간택지 전매제한을 완화했으며, 열흘도 채 안 돼 서민 중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안(2·26)을 발표했다.

임대차시장 선진화 방안은 민간자본을 유치해 임대주택을 늘리고, 월세 소득공제를 세액공제 할 수 있게 하는 내용을 담았다.

2013~2014년 아파트 매매가격 주간 추이(단위: %). ⓒ 부동산114

하지만 임대차시장 선진화 방안은 도리어 시장을 위축시켰다. 임대소득 과세 강화방침에 따라 매매수요가 현격히 줄어든 것이다. 이에 국토부는 3번의 보완조치를 발표하기도 했다.
 
하반기 들어선 부동산규제 '마지막 빗장' LTV와 DTI도 풀렸다. 또한 중상층 주택교체 수요를 위해 디딤돌론 대출자격을 대폭 완화하기도 했다. 신규 분양시장은 청약통장을 주택청약종합저축으로 일원화했고, 가점제를 합리화하기 위해 청약제도도 개선했다.

여기에 재건축 안전진단 기준과 재건축 주택건설 규모제한도 한층 수월해 졌다.  
 
◆대책발표 전후 효과↑…강남3구 '뚜렷'

이러한 전략들은 어느 정도 효과를 불어왔다. 4·1대책 발표 전에는 기대감에 하락세가 둔화됐으며, 발표 이후에는 상승세를 보이기도 했다. 이어 발표된 8·28대책 땐 그 효과가 눈에 띌 정도로 상승기조가 몇 달간 지속됐다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "6월을 끝으로 취득세 추가감면 조치가 일몰되면서 거래량이 급감한 상황에 8·28대책이 발표됐다"며 "대책 안에 최초로 수익·손익 공유형 모기지 지원과 취득세율 영구인화와 같은 금융·세제지원 방안이 담기면서 두 달 넘게 상승세가 이어지기도 했다"고 말했다.

올 초 발표된 2·26대책 전후에도 상황은 마찬가지였다. 국토부는 대책발표 직전 곧 굵직한 규제완화 방침이 내려질 것이라고 예고, 아파트값 상승에 견인차 노릇을 했다.

주요 대책 발표 전후 강남3구 재건축 아파트 매매가격 추이(단위: %). ⓒ 부동산114

부동산대책에 따른 민감도는 특히 서울 강남3구 재건축시장에서 두드러지게 나타났다. 부동산대책 발표 전후 한 달간 매매가격 추이를 살펴보면 서울 아파트 매매가격 보다 강남3구 재건축아파트 민감도가 훨씬 컸으며, 가격 상승폭도 기대 이상이었다.
 
대책 발표 전엔 그에 따른 기대감으로 가격이 상승했고, 이후에도 가격상승을 주도하는 모습을 반복했다.

새 경제팀 출범 역시 주택시장에 다시금 온기를 가져왔다. 좀처럼 풀리지 않았던 LTV·DTI 빗장을 단박에 걷어내며 주택시장 부양 의지를 보였던 까닭이다.  

다만, 부동산시장 경기침체가 2008년 글로벌 금융위기 이후 오랜 기간 지속된 탓에 단기적인 거래량 확대와 가격반등은 한계가 있어 보인다.

임 연구원은 "2·26대책 이후 수도권 주택시장이 약세를 보이고 있는데다 가을 이사철도 앞두고 있어 실수요자 구매심리가 안정된 상황"이라며 "무엇보다 현재 주택시장 온기가 강남 재건축 투자수요를 넘어 일반 실수요에도 확산되려면 조속한 후속입법과 제도시행이 절실하다"고 조언했다. 

박근혜정부 부동산 대책 일지. ⓒ 부동산114