'공급과잉' 오피스텔 어제와 오늘, 어디서부터 꼬였나?

2001년 분양가 3.3㎡당 538만원 13년 새 959만원

[프라임경제] 부동산114에 따르면 올 상반기 오피스텔 임대수익률은 5.77%로, 2002년 8.13% 때 보다 2.36%포인트 떨어졌다. 문제는 임대수익률이 집계를 시작한 2002년 이후 줄곧 하향곡선을 그리고 있다는 점이다. 오피스텔 분양시장의 과거와 현재를 분석해 봤다.     
 
IMF 경제위기가 걷힌 2002년 당시 부동산시장은 그야말로 호황을 이뤘다. 자고 일어나기 무섭게 아파트값이 뛰었다. 2002년 한 해 동안 30% 넘게 폭등했다. 오피스텔시장도 상황은 마찬가지였다. 그해 분양된 물량만 11만7000여실이 넘었다.

주택담보대출 규제방침이 세워진 것도 이때쯤이다. 서울시 건축심의위원회는 오피스텔 용적률과 설계구조 등 건축허가 기준을 강화하기 시작했다. 그 결과 지난 2006년부터 2009년까지 4년 동안 분양된 오피스텔 물량은 고작 1만9316실에 불과했다. 이는 2004년 한해 분양물량인 2만188실 보다 적은 수치다.

2014년 7월 현재 기준 전국 오피스텔 분양물량 추이(단위: 실). ⓒ 부동산114

하지만 이러한 규제강화는 또 다른 문제를 낳았다. 1·2인 가구는 점차 늘어난 반면, 주택시장은 중대형 면적을 중심으로 공급됐던 탓이다. 따라서 소형주택 부족 문제가 이슈화됐다.

여기에 오피스텔 건축허가 기준을 강화하면서 4년간 분양물량 감소와 소형주택 공급부족 현상이 뒤엉켜 오히려 오피스텔 시장은 호황을 맞았다.   
 
◆최근 3년간 매년 3만실씩 공급 
 
거침없이 달려온 오피스텔 시장을 잠재운 것은 2008년 발생한 서브프라임 모기지 사태였다. 2001년 3.3㎡당 평균 537만원 하던 오피스텔 분양가는 2007년 790만원으로 정점을 찍은 뒤 2008부터 2년 간 하락세를 보였다. 이후 2010년 들어 800만원대를 유지하던 오피스텔 분양가는 올해 들어서야 959만원으로 뛰어올랐다. 

하지만 이 또한 지역마다 희비가 엇갈렸다. 최근 5년 간 오피스텔 분양가를 살펴보면 서울·경기·부산·대구·대전·충남·충북 지역을 중심으로 감소세를 보였다. 반면 같은 시기 인천을 비롯한 광주·울산·전남·제주·세종시는 전년 대비 분양가 상승세가 이어졌다.

2014년 7월 현재 기준 연도·지역별 오피스텔 3.3㎡당 분양가 추이(단위: 만원). ⓒ 부동산114

특히 서울·경기 지역 오피스텔 분양가는 전년대비 3.3㎡당 각각 156만원·64만원 가량 큰 폭으로 하락했다. 이처럼 서울·경기 지역 오피스텔 분양가가 눈에 띄게 떨어진 것은 대체상품인 도시형생활주택 공급물량 증가와 관련이 있었다.

실제 소형주택 공급부족 문제 해결방안으로 제시된 도시형생활주택 인허가 물량은 2009년 1688가구에서 △2010년 2만529가구 △2011년 8만3859가구 △2012년 12만3949가구로 해마다 꾸준히 늘었으며, 대부분 서울과 경기 지역에 집중돼 있었다.

2011년부터 3년 간 서울·경기 지역에 쏟아진 도시형생활주택 인허가 물량은 각각 7만6785가구·5만9172가구였다.

◆고객니즈 반영된 특화설계 필요

도시형생활주택과의 경쟁을 통해 오피스텔 시장은 점차 발전하기 시작했다. 일단 전용면적부터 상황에 따라 달라졌다.

오피스텔 전용면적은 2002년 평균 40.7㎡에서 2005년 78㎡로 넓어졌다. 또 소형주택이 대세를 이뤘던 2012년에는 33㎡까지 적어지기도 했다. 2012년 최저치를 기록한 오피스텔 평균 전용면적은 올해 들어 36.9㎡로 소폭 증가했다.
 
전용면적 뿐 아니라 설계도 보다 다양해 졌다. 과거 일부 가구만 복층형 구조를 띄었던 데서 벗어나 전실을 복층형 구조로 시공하는 사례가 늘어났다. 또 기존 원룸형 중심 설계에서 투룸·쓰리룸까지 생겨나기도 했다. 

2014년 7월 현재 기준 연도별 전국 오피스텔 평균 전용면적 추이(단위: ㎡). ⓒ 부동산114

2014년 7월 현재 기준 연도별 전국 오피스텔 최고층수 변화 추이(단위: 층). ⓒ 부동산114

또한 다양한 수요층 확보를 위해 최근에는 전실을 테라스형으로 설계하는 시공사도 많아졌다.

층수 역시 건축규제에 따라 등락을 반복했다. 2000년대 초반과 비교하면 최근 분양된 오피스텔 단지는 낮은 편에 속했다.

과거 가장 높은 층수로 분양됐던 오피스텔 단지는 2001년 시공된 서울 강남구 도곡동 타워팰리스3차(69층)며, 최근 5년 간 가장 높은 오피스텔 단지는 경기 수원시 영통구 광교푸르지오월드마크(48층)다. 
 
◆규제완화 됐지만 활성화까진 '글쎄'

2001년부터 현재까지 오피스텔 시장은 극심한 부침을 겪어왔다. 2011년부터 매년 3만여실씩 꼬박 공급되고 있지만 도시형생활주택과의 경쟁은 피할 수 없는 현실이다. 물론 정부의 부동산시장 규제완화는 오피스텔 사업성 개선에 긍정적 영향을 가져다 준 것은 사실이다. 

하지만 시장 전문가들은 오피스텔만을 위한 정책이 추가로 필요하다는 견해다.

김현진 부동산114 선임연구원은 "분양시장 뿐 아니라 오피스텔 거래활성화를 위한 대책이 추가적으로 요구된다"며 "건축법상 오피스텔은 업무시설이지만 주거용으로 사용되는 경우 문제점으로 지적되고 있는 취득세 개선이 필요하다"고 조언했다.