[프라임경제]최근 상가시장에 몇 가지의 변화가 일고 있다. 그 중 하나가 분양가 상승을 꼽을수 있겠다.
물론 지가의 상승과 기반시설부담금의 부담, 후분양제의 실시등 이유가 있겠지만 상가투자자들과 상담을 하다보면 분양가에 어느 정도의 거품이
있음을 알수가 있다. 불과 얼마 전 뉴스에는 상가의 분양가 신기록이 연일 나오고 잠실의 한 아파트 단지내 상가는 1층 기준 평당
1억3000만원이라는 최고가를 경신했다. 이 상가의 전용률이 60%인 것을 감안하면 수익률이 과연 얼마나 나올지 의문이다.
상가시장의 거품론이 나온 것은 어제 오늘의 일은 아니다. 하지만 작년의 동탄신도시 몇몇 단지내상가와 중심상업지 근린상가에서
분양 열풍이 불면서 거품론도 본격화했다고 볼 수가 있겠다.
상가 투자에서 흔히 블루칩은 1층을 일컫는다. 최근 상가의 1층과 2층 이상 층간(이하 상층부)의 차별화가 진행되고 있다. 경기가
불황일수록 이러한 차별화는 뚜렸해져 1층의 선호도가 높아지고 있다. 그러나 또 다른 이면에는 1층의 분양가가 결국 상가 투자에서 거품의 주범임을
알 수 있겠다.
층별 분양가를 상가의 가치로 볼 때, 1층 가치가 100이라면 과거에는 2층이 50, 3층이 40, 4층 이상은 35 정도 수준을
보였다. 하지만 최근에는 2층이 35 이하, 3층은 30 이하, 4층 이상은 25 이하로 떨어졌다는 분석이다.
그렇다면 1층 상가에 투자를 하면 무조건 올바른 투자인가? 대답은 "예"가 아니다. 대신 "반드시 그렇지는 않다"가 정답일
것이다.
상가 투자는 층은 또 동선에 따라 영향을 받는다. 그렇지만 1층에 있는 상가라고 할지라도 후면에 있다든지 이면이 긴 상가, 기둥에 가린
경쟁력없는 상가보다는 전용 엘리베이터나 계단이 있는 상층부 상가가 훨씬 낫다.
그러면 사례를 통해서 경쟁력이 있는 2,3층이 경쟁력 없는 1층 상가보다 경쟁력이 있음을 살펴보기로 하겠다.
#사례1=이만길(47)씨는 모 금융기관의 부장이다. 상가 투자를 한 것에 대해서 만족해 하고 있다. 몇년 전부터 조기퇴직의 바람에
동기들이 퇴직을 하는 모습을 보면서 본인도 예외가 아니라는 생각이 들었다.
평소 가깝게 지내던 지인에게서 K디지털 단지내 아파트형 공장 상가를 분양을 받는 것이 어떠냐는 제의를 받았다. 3층에 있는 상가는
분양가는 3억원이고 샤부샤부 전문점이 임점한 상태였다.
이씨는 고심끝에 현금 2억원과 융자 1억원으로 분양을 받았다. 이씨는 시간이 나는대로 주변 상권을 돌아다니며 경쟁업종을 분석하였고
3층에 있는 점을 감안해 가시성과 접근성을 살펴본 뒤 투자에 임했다. 주 고객층이 젊은층으로 업종이 들어맞았다.
임차인은 보증금 5000만원에 월 270만원의 임대조건으로 2년 계약을 했다. 2년 만기가 얼마 남지 않은 지금 임차인은 본인이
매수의사를 밝혀왔다. 그러나 이씨는 당분간 상가를 매도할 의사가 없다고 한다.
#사례2=경기도 신도시에 있는 한 건물 2층에 가격파괴 삼겹살 전문점을 연 박병규(41)씨는 1층과 2층을 분양받을까
고민하다가 결국 2층을 분양받기로 했다.
1층을 분양받을 경우 투자금액도 부담이 되었지만 업종의 특성상 넓은 공간을 활용해야 매출을 올릴 수 있다고 생각했다. 현재
하루 100만~150만원의 매상을 올리고 있다. 입지와 업종을 감안해 전문가들이 매긴 하루 최대 매상(80만원)보다 훨씬 많은 금액이다. 박씨의
고객 유치 비결은 구두를 닦아주는 것인데 한번 찾은 고객이 다시 온다는 것이다. 만약 1층에서 창업을 했다면 2배 가량의 투자비가 들었다는
생각이다.
위의 사례들은 상층부의 단점을 극복하고 장점을 잘 활용해 성공한 경우이다. 물론 공실의 위험은 1층이 상층부에 비해서 낮은
것은 사실이다.
1층에는 다양한 업종이 들어올 수 있지만 상층부는 유행 업종보다는 실수요자 위주의 전문화된 상가를 넣어야 한다. 상층부 이상에서는
병의원이나 유명학원 등 전문 업종이 입점해야 임대가 오래갈 수 있고, 그만큼 공실이 발생할 여지도 적어진다. 또 점포를 팔 때는 임차인에게 직접
팔 수 있는 가능성도 크다.
상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 임대료를 우선적으로 검토해 투자해야 한다. 상층부는 시세가 크게 오르지 않기 때문이다. 또
상층부는 상가라고 해도 판매시설이나 근린생활 업종보다 업무용 사무실로 사용되는 경우가 적지 않다. 때문에 주변 상가보다 사무실 임대가와 매매가를
비교해 투자해야 한다.
일반적인 상가의 층별 차이를 극복할 수 있는 것은 상권이다. 상권이 좋은 상층부 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 지금까지 상가 투자는
주로 1층 코너 또는 전면, 주출입구를 선호했다. 하지만 가격 상승으로 인한 수익성 저하로 오히려 상층부을 택하는 업종이 늘어나고 있다. 상층부
선호도가 예전보다 훨씬 높아질 수도 있게 된 것이다.
최근 은행들이 1층엔 현금자동입출금기만 설치하고 2층으로 옮겨가는 사례들을 심심찮게 볼 수 있다. 좋은 상권의 1층 상가와 2층 상가의
가격 비율이 100대 40 이상으로 벌어지는 경우 가급적 1층보다는 2층을 선택하는 것이 수익창출 면에서 유리하다는 게 전문가들의
지적이다.
이처럼 상층부 점포가 인기를 누리는 것은 창업 비용을 적게 들이고도 넓은 공간을 확보할 수 있기 때문이다. 상층부 점포는 1층에 비해
권리금이나 월세가 상대적으로 싸서 이 돈을 규모 확대와 시설에 투자할 수 있는 게 가장 큰 장점인데 상층부 점포는 대개 권리금이 싸거나 없고,
임대료도 훨씬 저렴하다.
창업 비용 중 가장 많은 비중을 차지하는 점포 개설비를 1층의 절반 이하로 줄일 수 있는 셈이다. 또 10~20평 규모가 대부분인
1층과 달리 50평 이상의 넓은 매장을 확보하기도 쉽다. 점심이나 저녁 시간에 최대한 많은 고객을 수용해야 하는 외식업의 경우 넓은 매장은
중요한 경쟁력이 될 수 있다. 매장이 클수록 고객의 시선을 끄는 데 유리한 것은 물론이다.
하지만 상층부 점포는 단점도 적지 않다. 우선 접근성과 가시성이 1층에 비해 상대적으로 좋지 않다. 1층 점포처럼 지나다 우연히 들르는
손님을 기대하기 어렵다. 손님이 계단을 오르는 불편함을 감수하며 찾아오게 하려면 업종의 발굴과 맛이나 서비스를 차별화해야 한다.
물론 이 글을 읽고 반문을 가지실 분들도 적지 않을 것으로 생각한다. 하지만 아무리 좋은 상권,입지에 있는 1층 상가라고 할지라고
비워져 있는 상가들을 본적이 있을 것이다.
또 반대로 상권이나 입지,층에 상관없이 영업을 잘하는 곳을 매스컴을 통해서 본 적이
있을 것이다.
가장 중요한 것은 현재의 상황에서 장점은 살리되 단점을 극복할수 있는 방안을 생각하는 것이라고 본다. 1층 상가만이 최고, 최상의
투자라는 생각을 버리고 본인에 맞는 투자전략을 세우는 게 바람직하다.
