[프라임경제]지난해 12월14일 처음 골격을 갖춘 임대주택 개정안이 오는 28일부터 일부 수정되어 시행에 들어간다. 1년이상 기금 연체 아파트를 부도아파트로 인정해 주던 것에서 6개월 이상으로 단축했고, 부도사업자의 범위도 확대했다.
법안에 대한 이해를 돕기 위해 이를 문답으로 풀어봤다.
◆국민주택기금 이자 6개월 이상 연체된 임대주택도 부도로 취급해 임차인을 보호하는 경우 수혜 세대수는 ?
-지난해 12월31일 현재 국민주택기금 이자가 6개월 이상 연체된 전국의 임대주택은 총 97개 사업장에 1만6810세대다. 부도임대주택 4만8748세대 대비 34.5% 수준이다. 앞으로는 이들 모두가 부도임대주택의 임차인과 동일하게 각종 지원을 받게 된다.
지원내용을 보면, 국민주택기금으로부터 전세자금·경락자금·분양전환자금을 연 3%대의 저리로 대출받게 되며, 임대보증금은 전액 보전(오는 4월20일 부도임대특별법 시행 예정)받게 된다.
◆5년 동안 임대사업자 등록을 할 수 없는 부도임대사업자의 범위는 ?
-부도임대사업자에는 부도당시 법인의 대표자·임원은 물론, 개인임대사업자가 대표자와 임원으로 있는 법인도 포함된다. 단, 부도 후 채무를 변제하고, 임대사업을 정상화 시킨 경우는 제외된다.
직계가족의 경우는 입법과정에서 연좌제 금지규정과 직업선택의 자유를 침해할 소지가 있다는 지적이 있어 부도임대사업자의 범위에서 제외되었다.
◆부도임대주택 매입사업의 구체적인 내용은 ?
-주공 등 주택매입사업시행자가 매년 1만가구 정도의 부도임대주택을 단계적으로 매입하게 된다. 기준은 2005년 12월13 당시 임대중인 공공건설임대주택으로 ‘특별법’ 시행(2007년 4월20일) 전에 부도난 임대주택이다. 매입비로는 약 3조8000억원이 들 것으로 잠정집계되었다.
또 임차인의 합법적인 임대차 계약에 따른 임대보증금은 원칙적으로 전액 보호된다. 이중 임차인이 집행법원으로부터 배당받은 금액이나 미납 임대료·공용부문에 대한 미납 사용료와 관리비 등은 공제된다.
매입한 주택은 국민임대주택 등으로 공급된다. 그러나 임차인 거주보장을 위해 임차인이 원할 경우 종전 임대조건에 따라 3년간 임차도 가능하다.이는 주택매입사업시행자가 아닌 제3자가 매입한 경우에도 3년간 거주할 수 있다.
이외의 입주자격은 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라서 결정된다. 임대보증금이나 임대료 등 임대조건은 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료를 기초로 결정된다.
◆임대주택분쟁조정위원회의 기능은 ?
-임대주택분쟁조정위원회는 임대사업자와 임차인 간의 분쟁이 있는 경우 분쟁을 조정하기 위해 시·군·구에 설치하는 위원회다. 조직은 임대사업자가 추천하는 3인, 임차인대표회의가 추천하는 3인, 기타 관련 지식을 가진 사람과 지자체 공무원 등 10명 이내로 구성된다.
위원회는 임대주택 관리규약의 제·개정, 관리비, 유지보수 및 하자보수, 분양전환가격 등에 관한 사항을 조정하게 된다. 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 수락했을 때는 당사자간의 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 간주된다.
