[프라임경제]앞으로는 임대주택기금 이자를 6개월 이상 연체된 임대주택도 부도임대주택으로 간주해 임차인이 보호를 받게 된다.
27일 건교부는 부도 임대주택 임차인 보호를 위한 부도임대주택에 대한 관리와 지방자치단체의 관리·감독권을 강화하는 내용을 골자로 하는 ‘임대주택법 시행령·시행규칙’을 개정하고 28일부터 시행에 들어간다고 밝혔다.
이번 개정안에는 지난해 12월14일 입법예고시 정해진 대로 부도임대사업자에 대한 5년간 자격정지 규정도 그대로 적용되었다. 다만 부도임대사업자 범위에 부도당시 법인 대표자나 임원 뿐만 아니라, 개인임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인도 포함된다.
단, 부도 후 채무를 변제하고, 임대사업을 정상화 시킨 경우는 제외된다. 또 직계가족은 입법과정에서 연좌제 금지규정 또는 직업선택의 자유를 침해할 소지가 있어 대상 범위에서 제외되었다.
주요 개정 내용으로 보면, 국민주택기금 이자가 6개월 이상 연체된 임대주택도 부도가능성이 높으므로 부도임대주택과 동일하게 취급해 임차인을 보호하도록 했다. 그동안은 부도난 임대주택 임차인만 지원을 받았다.
지난해 12월31일 현재 국민주택기금 이자가 6개월 이상 연체된 전국의 임대주택은 모두 97개 사업장에 1만6810세대다. 전체 부도임대주택 4만8748세대의 34.5% 수준에 달한다.
부도를 낸 임대사업자는 5년 동안 임대사업자 등록을 할 수 없게 된다. 이는 임대사업자가 부도나게 되면 임차인은 임대보증금 보전 곤란·거주불안·주택관리 소홀 등 어려움을 겪게 된다. 그러나 그동안은 임대사업자에게 별도의 제재조치가 없었다.
◆임대주택법 시행령·시행규칙 개정 28일 시행
부도 사업자에 대한 제제조치로 신용 불량 임대사업자는 등록대상에서 제외해 임대사업 부도건수를 줄이고, 임차인 보호에도 도움이 될 전망이다.
부도임대주택을 타 사업자가 매입할때는 향후 관리계획, 국민주택기금융자금 및 임대보증금 변제계획 등을 제출해 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 기준을 강화했다. 사업능력이나 의지가 없는 사업자가 매입해 임차인 피해를 심화시키는 것을 막기 위한 것이다.
부도임대주택에 대한 지자체 실태조사를 위해 이번 개정안에는 부도 또는 6월 이상 기금이자 연체 발생신고를 받은 시장 등은 세대별 임대차계약 내용, 임대료 및 관리비 연체내역, 분양전환 및 경매진행 현황 등에 관한 실태조사를 벌여 대책을 강구하도록 했다.
임대주택 분쟁조정위원회의 업무도 부도임대주택 주택관리·분양전환·국민주택기금 변제·임대보증금 반환 등과 관련한 이해 조정을 할 수 있도록 했다.
공공건설임대주택의 임차권 양도요건도 강화된다. 임차권 양도 요건(근무·생업·질병치료 등)에 관한 증빙서류뿐만 아니라 실제 퇴거 사실을 증명할 수 있는 서류(주택임대차계약서 등)도 같이 제출하도록 했다.
또 임대주택 특별수선충당금도 영구임대주택과 같이 월당 표준건축비의 1만분의 3에서 1만분의 4로 상향조정되었다.
한편 임대의무기간이 지나 분양전환을 할 경우 임대사업자와 임차인이 각각 선정한 감정평가업자의 감정평가금액이 110% 이상 차이가 발생할 경우 신뢰성을 높이기 위해 재평가를 받도록 했다.
이번 임대주택법 개정과 관련해 건교부 관계자는 “부도임대주택에 대한 관리체계 등이 강화되어 임대주택 부도 발생을 줄이고, 임차인 보호에 크게 기여하게 될 것”이라고 밝혔다.
