[프라임경제]강남권 아파트값이 전국 최고라는 사실은 누구나 아는 사실이다. 그렇다면 ‘그들만의 리그’에서는 어떨까?
부동산 정보회사 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2002년 말과 비교해 2007년 3월 현재 강남·서초·송파 3개구 31개동의 평당 매매가 변동을 조사한 결과 강남구는 개포동이 부동의 1위를 지키고 있는 가운데 압구정동과 도곡동 순으로 부의 축이 바뀐 것으로 드러났다.
서초구 역시 반포동이 1위를 유지하면서 잠원동은 2위로 올라섰다. 2002년 당시 2위를 보였던 우면동은 5위로 떨어졌다. 송파구는 잠실동이 1위를 탈환했으며 인근 신천동의 약진도 두드러졌다.
◆강남구 개포동 5년 새 평당가 2배 올라
강남구 12개동 중 부동의 1위인 개포동은 2002년 12월 말 평당 평균매매가가 2047만원이었는데 현재는 2배 이상 오른 평당 4429만원이다. 2002년에 비해 평당 매매가 순위가 오른 곳은 압구정·도곡·삼성·논현동이다. 2002년 당시 논현동은 평당 1267만원으로 강남구 최하위였지만 현재는 2350만원으로 9위에 올랐다.
압구정동 역시 2002년 당시 1740만원으로 4위였지만 현재는 평당 4000만원을 넘어 2위에 올랐다. 도곡동과 삼성동도 현재 평당 3233만원과 3006만원을 기록하며 2002년과 비교해 한단계식 올라 도곡동은 4위, 삼성동은 6위를 차지했다. 반면 대치동의 경우 2002년 당시 평당 1774만원을 기록하며 2위였지만 현재는 3위로 내려앉았다.
◆서초구 반포동 부동의 1위···평당 3387만원
서초구 6개동 중 반포동은 2002년 평당 1675만원으로 매매가 1위를 기록했다. 현재도 서초구에서 평당 3000만원(3387만원)을 유일하게 넘으며 수성중이다.
2002년과 비교해 잠원동·서초동·방배동은 순위가 한 단계씩 올라 2·3·4위를 차지했다. 현재 잠원동 평당 매매가는 2804만원이고 서초동은 2694만원, 방배동은 2411만원 순이다. 반면 우면동은 2002년 당시 1556만원으로 2위를 차지했지만 현재는 5위로 내려앉았다.
◆송파구 잠실동 1위 탈환···평당 3474만원
송파구 13개동 중 순위가 오른 곳은 잠실동·신천동·방이동·거여동, 마천동 5곳이다. 특히 잠실동은 2002년 평당 1519만원으로 2위였지만 현재는 송파구 최고의 평당 매매가인 3474만원을 기록, 1위를 탈환했다.
신천동 역시 4위에서 현재는 3000만원에 가까운 평당 매매가를 기록하며 3위로 올라섰다. 2002년 당시 문정동은 평당 1262만원이었고 현재는 두 배 이상 올라 2565만원을 기록하며 5위를 지켰다.
◆강남권 지각변동 3대 이유
먼저 고가의 주상복합이 입주하면서 지역의 평당 매매가를 끌어올린 경우다. 가장 대표적인 곳이 강남구 도곡동이다. 도곡동은 2002년 당시 강남구 순위 5위였지만 현재는 4위다.
2002년부터 2007년까지 도곡동에 입주한 고가 주상복합은 타워팰리스, 아카데미스위트 등 모두 3375가구(7개 단지)다. 이는 도곡동 아파트(14464가구)의 20%를 조금 넘는 수치지만 평당 매매가 상승에서는 절대적이다. 주상복합을 포함시켰을 경우 도곡동의 평당 매매가는 평균 3200만원, 이를 제외하면 2800만원대.
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송파구 잠실동도 2004년 갤러리아팰리스가 입주하면서평당 매매가가 1972만원을 기록, 처음으로 오륜동(1934만원)을 앞섰다. 2006년 레이크팰리스 입주이후 송파구 1위에 올랐다.
두 번째는 재건축 약진이다. 강남구와 서초구에서 개포동과 반포동이 1위를 차지할 수 있었던 것은 재건축 아파트값이 크게 올랐기 때문이다. 실제 개포동 아파트(2만1177가구) 가운데 59%(1만2608가구) 정도가 재건축 대상이다. 재건축 대상에서만 6년 동안 평균 120% 가까이 아파트값이 올랐다(재건축 제외 일반아파트 상승률 106%).
반포동 역시 전체 1만2829가구 중 재건축 대상(8974가구) 아파트가 차지하는 비중이 70% 이상이다. 상승률 역시 104%로 재건축을 제외한 일반아파트 상승률(102%) 보다 높았다.
잠원동도 이번 조사에서 2위로 올라섰는데 역시 재건축 아파트값 상승이 원인이다. 잠원동 재건축 대상 아파트는 8001가구로 전체 아파트(1만6714가구)의 50%에 미치지는 못했다. 하지만 상승률 면에서는 재건축 대상이 109%, 재건축을 제외한 일반아파트가 73%에 그쳤다.
세 번째 이유는 규제완화에 따른 반사이익 때문이다. 강남구 압구정동이 해당된다. 2004년 까지만 해도 대치동의 평당 매매가가 압구정동보다 높았다. 2005년 처음으로 압구정동(2972만원)이 대치동(2819만원)을 앞서 현재까지도 평당 매매가가 높다.
이는 2005년 12월20일 청담동 한양아파트 35층 재건축 허용이 원인이다. 이때문에 인근 압구정동 아파트값이 덩달아 올랐다. 재건축 발표 후 한 달 동안 압구정동 아파트값은 평균 3.89%, 대치동은 2.50% 상승했다.
