[상반기 부동산결산 및 전망④ 미분양시장] 아파트 '파란불'·오피스텔 '빨간불'

전국 미분양 4만5573가구 '10년만 최저치'…3년 전 지은 오피스텔 아직도 '분양중'

[프라임경제] 올 4월 말 기준 전국 미분양아파트는 4만5573가구로 10여년 만에 최저치를 나타냈다. 이는 지난해 9월 6만6110가구 이후부터 8개월 연속 감소한 결과다. 다만 오피스텔 미분양비율은 아직까지 높은 수치를 그리고 있어 당분간 시장안정은 어려울 전망이다.

최근 3년간 오피스텔 분양실적은 그야말로 낙제점에 가깝다. 지난 2011년부터 최근까지 신규 분양된 오피스텔은 전국 596단지로 이중 절반가량인 203곳이 미분양 됐다.

임대수익률 또한 갈수록 암울하다. 지난 2007년 7.78%에 이르던 오피스텔 임대수익률은 꾸준히 하락곡선을 그리다 2014년 5월 현재 5.77%까지 꼬꾸라졌다.

연도별 전국 미분양 물량 추이(단위: 가구). ⓒ 부동산114

문제는 이러한 추세가 당분간 지속될 것이란 전망이다. 오피스텔 대체상품인 도시형생활주택 공급량이 증가하고 있는데다 임대수익률 하락으로 신규 분양물량도 더디게 해소되고 있기 때문이다.

하반기 임대수익률 역시 기대하긴 어려워 보인다. 올 하반기 오피스텔 입주물량은 2만9286실로 지난해 같은 기간인 1만4154실 때 보다 2배가량 많은 것으로 조사됐다.

◆63단지 준공 후에도 '분양 중'
 
2011년부터 올 5월 말까지 분양된 오피스텔은 전국 596단지로 그중 393단지는 분양됐지만 남은 203단지는 여전히 분양 중인 것으로 나타났다. 특히 이미 입주한 332단지 중 아직 미분양이 남아있는 단지도 63단지나 됐다.

심지어 2011년 분양을 시작해 현재까지 물량이 남아있는 곳도 11단지나 됐다. 게다가 이중 9단지는 준공 후에도 물량이 남아있는 것으로 집계돼 오피스텔시장의 차가운 온도를 그대로 보여줬다.

2011년부터 올 5월 말까지 분양된 단지를 기준으로 한 최근 3년간 오피스텔 신규분양단지 분양률. ⓒ 부동산114

지역별로 살펴보면 수도권 119단지·지방 84단지가 여전히 분양 중인 것으로 조사됐다. 반면 미분양 비율은 수도권이 31%, 지방이 41%로 나타나 지방 미분양물량이 수도권에 비해 더디게 해소되는 것을 알 수 있다.

분양연도별로 살펴보면 2011년 분양을 시작해 현재까지 물량이 남은 곳은 11단지며 △2012년 54단지 △2013년 77단지 △2014년 5월 말 61단지로 집계됐다.

◆미분양비율 당분간 더 높아질 듯

이 같은 아파트시장과 오피스텔의 미분양 온도차는 어쩌면 당연한 결과다. 아파트시장 같은 경우 정부 세제혜택이 지속적으로 쏟아지고 있는 반면, 오피스텔은 오히려 취득세와 부가세를 부담해야 하기 때문이다.

여기에 아파트의 다양한 면적구성 역시 단조로운 오피스텔 보다 선택의 폭이 넓다는 장점이 있다. 특히 지난 2월26일 발표된 정부의 전월세 임대소득 과세방침은 오피스텔 발목을 잡았다.

이와 관련 김현진 부동산114 선임연구원은 "지난해 하반기 분양예정 물량이 상반기에 비해 크게 감소한 적은 있지만 최근 1년간 분양된 물량이 5만여실에 육박해 오피스텔 분양시장 적신호는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

다만 이번 기회를 통해 저렴한 가격에 오피스텔을 구입할 수도 있다.

김 연구원은 "현재 공급돼 있는 물량 뿐 아니라 향후 공급예정 물량을 고려해 배후수요와 입지조건을 꼼꼼히 따져 신중히 분양에 참여한다면 위기 속 기회를 잡을 수 있을 것"이라고 조언했다.