[상반기 부동산결산 및 전망② 오피스텔] 줄어든 수익률…임대경쟁력 갖춰야

수익률 2007년 이후 연속하락…하반기 2만8230실 임대경쟁

[프라임경제] 2014년 상반기 오피스텔시장은 지속적인 공급물량 증가와 정부의 전월세 임대소득 과세 방침에 따라 수익성이 뚝 떨어졌다. 올 상반기 오피스텔 분양물량은 2만4448실로 지난해 동기 1만5358실보다 59% 늘어났지만 입주물량은 1만4549실을　기록, 같은 기간 1만486실과 비슷했다. 이와 관련 상반기 오피스텔시장이 걸어온 길을 되돌아 봤다.

상반기 오피스텔 매매값 변동률은 전국 -0.07%로 줄곧 하향세였다. 새 학기 임차수요 영향으로 연초 바짝 강세를 보이기도 했지만 4월부터는 -0.02%로 내리막길을 걸었다.
  
이 같은 추세는 올 하반기까지 지속될 것으로 보인다. 올 하반기 입주물량은 무려 2만8230실로 상반기 때 보다 절반가량 늘었다. 
 
◆전기대비 입주물량↓·신규분양↑

올 상반기 수도권에 분양된 오피스텔 물량은 1만5078실로 전체 62%를 차지했다. 지역별로는 보면 △서울 1만1712실 △경기 3300실 △인천 66실이다.

서울은 강서구 마곡지구와 용산구에 분양물량이 쏠렸다. 마곡지구에는 △마곡디엠시티 1031실 △동익미라벨마곡 911실, 용산은 △래미안용산 전면3구역 782실 △용산푸르지오써밋 650실이 공급됐다. 지방은 △대구 2437실 △부산 2231실 △전남 1666실 △광주 1241실 순으로 분양됐다.

전국 오피스텔 반기별 분양·입주물량 추이(단위: 실). ⓒ 부동산114

전기대비 분양물량이 2.6배 이상 증가한 대구는 수성구 범어동·북구 침산동·칠성동 등에 공급이 집중됐다. 부산은 해운대구 타워마브러스해운대 616실·해운대투모로우 540실 등 중형단지 오피스텔이 분양되면서 물량이 증가했다.

상반기 전국 오피스텔 입주물량은 총 1만4549실로 전기와 비교해 약 25% 감소했다. 입주물량 대부분은 서울(4105실)·경기(4239실)·부산(2873실)에 몰렸으며, 충남과 세종시는 공공기관 이전에 따른 수요로 입주물량이 전기 대비 소폭 늘었다. 
 
◆임대수익률 7년간 '꾸준히 하락'

공급증가와 임대수익률 하락으로 오피스텔 매매값은 -0.07% 내림세를 보였다. 여기에 정부의 전월세 임대소득 과세 방침까지 더해져 오피스텔 월세값 또한 지난해 상반기 때보다 -0.07%포인트 내려갔다. 이런 가운데 2009년 상반기 이후 지속적으로 상승해온 오피스텔 전셋값은 올해도 어김없이 0.82% 올랐다.

전국 오피스텔 매매 및 임대 가격변동률 추이. ⓒ 부동산114

전국 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년 상반기 이후 현재까지 하향곡선을 그리고 있다. 올 상반기 오피스텔 임대수익률은 전기에 비해 0.01%포인트 하락한 5.78%로, 광주와 대전을 제외한 대부분 지역 임대수익률이 떨어졌다.

최근 5년간 전국 오피스텔 임대수익률 추이는 △2010년 상반기 6.31% △2011년 상반기 6.02% △2012년 상반기 5.88% △2013년 상반기 5.83% △2014년 상반기 5.78%로 하락세를 면치 못하고 있다.

◆공실위험·치열한 임대경쟁 예상

올 하반기 입주예정물량은 총 2만8230실로 상반기보다 무려 1만3681실 증가할 것으로 추산된다. 지난 2004년 상반기 4만8975실 이후 가장 많은 물량이 입주대기 중이다. 이에 따라 오피스텔 임대경쟁은 당분간 더욱 치열해질 것으로 예상된다.

특히 지난해 분양된 3만여실과 올 상반기 분양된 2만4448실까지 합치면 오피스텔 수익성 회복은 당분간 어려울 것으로 전망된다.

지역별 오피스텔 임대수익률 추이. ⓒ 부동산114

한편 올 하반기 입주물량의 약 45%는 수도권에 집중돼있다. 서울은 오피스텔 수요가 많은 강남권역과 마포일대, 경기는 성남·용인·화성에 지방은 부산·전남·세종시에 입주물량이 포진돼 있다.

김현진 부동산114 책임연구원은 "오피스텔 공급물량 증가와 더불어 대체 경쟁상품인 도시형생활주택 공급도 계속 이뤄지는 만큼 매수자 입장에서는 투자전망이 그리 밝지는 않다"면서도 "임차인 입장에선 주변지역 경쟁상품이 늘면서 임대료 하락을 기대할 수 있을 것"이라고 내다봤다.