[상반기 부동산결산 및 전망① 아파트] 강남 재건축 덕 훈풍

'5년만에 처음' 서울·경기·인천 모두 호조…엎어진 국제업무지구 용산 하락폭↑

[프라임경제] 2014년 상반기 아파트시장은 거래량·매매가 모두 회복세를 보였다. 올 상반기 전국 아파트 매매값은 0.80% 올랐다. 전세시장 또한 전셋값이 다소 상승하긴 했지만 평온한 편이었다. 이런 가운데 올 상반기 전국 전셋값은 2.11% 오르는데 그쳤다. 직전 전기 전국 전셋값은 6.47% 오르며 '전세대란'을 불러온 바 있다. 올 상반기 전반적 부동산시장 분위기와 하반기 전망을 살펴봤다. 

올 상반기 수도권 아파트 매매시장은 서울(0.70%)·경기(0.51%)·인천(0.93%) 모두 호조세를 보였다. 이처럼 반기 매매값이 모두 상승한 것은 2009년 이후 처음이다.

서울은 강남권 재건축 투자수요가 움직임을 보이면서 일반아파트까지 상승세가 확대됐다. 재건축 초과이익환수제 영구폐지와 함께 재건축 사업이 속도를 내면서 투자기대감이 높아졌다.

◆안정 찾은 전세시장…상승률 예년 수준

재건축에 이어 일반아파트도 오름세였다. 전셋값 상승·저금리 기조로 저가매물을 이끌던 실수요자들이 움직인 영향이 컸다. 지역별로는 △강남 1.89% △송파 1.68% △금천 1.64% △서초 1.43% △강북 0.76% △강동 0.54% △노원 0.54% 순으로 상승했다.

문제는 이 같은 상승세가 그리 오래가지 못했다는 점이다. 정부의 전월세 임대소득 과세 방침이 발표된 이후 매수세는 급격히 얼어붙었다. 여기에 가락시영 등 일부 재건축단지 추가분담금·소송패소가 잇따르면서 시장은 크게 위축됐다. 그 중에서도 용산 하락폭이 컸다. 용산은 국제업무지구 개발사업이 무산되면서 -1.01%를 기록했다. 

전국 아파트 반기별 가격변동 추이(단위: %). ⓒ 부동산114

반면, 경기지역은 중소형 저가매물 수요와 1기신도시 리모델링 아파트 기대감으로 상반기 매매값이 오름세를 나타냈다. 지역별 상승률은 △광교 1.94% △하남 1.75% △이천 1.42% △분당 1.41% △과천 1.19% △평촌 0.87% △광명 0.87% △수원 0.85% △안양 0.72% △용인 0.62% 순이었다.

광교신도시 경우 단기간 전셋값이 급등하면서 중소형 매매전환수요가 늘어난 데다 테크노밸리 기업입주 수요도 더해져 매매값이 올랐다. 한편, 하남과 이천은 최근 신규공급이 적은 가운데 중소형 아파트에 대한 수요가 몰리면서 가격이 뛰었다. 분당은 수직증축 리모델링에 대한 기대감이 반영됐다.

◆대구, 아파트값 상승률 전국 1위 여전

인천은 청라지구와 영종하늘도시가 3년간의 긴 하락장을 벗어났다. 영종도 외국계 카지노 사업진출 허용과 인천 경제자유구역 투자이민제 규제완화 방침 영향으로 매매가격이 상승 전환했다. 인천은 △중구 1.97% △서구 1.58% 순으로 올랐다.

서울·경기 주요지역 올 상반기 매매가격 변동률(단위: %). ⓒ 부동산114

지방에서는 대경권 아파트 상승세가 여전했지만 단기상승에 따른 부담으로 가격상승폭은 다소 둔화됐다. 지역별로 3.23%의 대구가 상승률 1위였고 차순위는 △충북 1.83% △경북 1.55% △충남 1.40% △광주 1.36% 등이다.

대구는 상대적으로 금액대가 저렴해 자금부담이 적은 서구지역과 달서구 아파트를 위시해 매매가격이 올라갔다. 충북은 청주시 아파트를 중심으로 가격이 상승했다. 성화2지구·강서지구 개발이 진행된 영향이다.

이와는 대조적으로 △세종시 -0.16% △전북 -0.16% △전남 -0.13%은 하락했다. 세종시는 새 아파트 입주물량 여파로 약세가 두드러졌고 전라도는 2013년 이후 위축된 매수세가 회복되지 않고 있다.

◆수요·물량 따라 국지적 등락 '소폭하락'

수도권 전세시장은 서울(2.84%)·경기(1.74%)·인천(3.67%) 모두 오름세를 보였지만 전기와 비교해 상승폭은 크게 둔화됐다. 전셋값 급등과 매물부족에 부담을 느낀 수요자들이 일부 매매로 돌아선 까닭이다.

또한 오랜 가격상승으로 저항감이 커진 탓과 계절적 수요가 마무리된 덕에 가격조정이 일어났다. 다만 도심지역이나 직장인 고정임대수요가 있는 일부지역은 국지적 상승세를 보였다.

서울·경기 주요지역 올 상반기 전세가격 변동률(단위: %). ⓒ 부동산114

서울은 △동대문 5.84% △광진 4.70% △강북 4.24% △마포 4.09% △중랑 4.04% △금천 3.83% △용산 3.79% △종로 3.79% △동작 3.77% △성북 3.70% △서대문 3.58% 순의 상승흐름이 전개됐다.

한편 경기는 △오산 3.73% △하남 3.37% △안성 3.32% △구리 2.95% △시흥 2.81% △화성 2.75% △이천 2.75% △광주 2.68% △안양 2.34% △광교 2.31% 순으로 상승했다.

인천은 △중구 10.44%를 중심으로 전셋값이 오름세를 보였다. 일례로 취약한 기반시설과 미분양 여파로 가격이 주춤했던 영종하늘도시는 인천공항 종사자와 신혼부부 수요가 몰리면서 가격이 급등했다.

◆재건축 이주수요, 강동·서초 몰릴 듯 

지방 전세시장은 매매와 같은 시장분위기 속에 △대구 3.29% △충남 2.95% △충북 2.35% △부산 1.81% △경북 1.68% △광주 1.35% △경남 1.02% 순으로 전셋값이 올라갔다. 이는 전세물량 부족과 산업단지·기업체 수요 등이 더해졌기 때문이라는 진단이다.

반면 세종시 전셋값은 -6.94%였다. 최근 1년 새 5000여가구에 육박하는 새아파트 물량이 풀리면서 전세가격 하락에 영향을 미쳤다.

지방 지역별 올 상반기 전세가격 변동률(단위: %). ⓒ 부동산114

이런 상황에서 업계는 하반기 부동산시장이 숨고르기에 들어갔다는 진단을 내놓고 있다. 다만 6월 부동산관련 법안처리 변수가 있지만 당분간 부동산시장 회복력은 지속될 전망이다.
 
일단 임대차시장 불안심리를 낮추기 위한 규제완화 요구가 높아지는데다 부동산 추가 부양책이 발표될 것으로 전망돼 시장 모멘텀이 될 가능성이 높다. 아울러 대규모 재건축단지인 개포주공과 둔촌주공이 각각 사업시행인가·건축심의를 통과하면서 사업추진에 탄력이 붙고 있다.

그러나 전세시장은 가격상승에 다른 피로감과 공급물량 증가로 안정세가 유지될 전망이다. 다만 강동·서초 등지는 재건축 이주수요에 따라 전월세시장 불안이 재현될 소지도 있다.