지방선거 앞두고 설레는 재개발시장…장기상승은 '글쎄~'

뉴타운·재개발 해제기간 연장에 출구전략 가속화

[프라임경제] 6·4 지자체장 선거를 앞두고 부동산 재개발시장이 술렁이고 있다. 지난 1분기 서울 아파트 외 주택거래량이 2010년 이래 최고치를 기록한 것도 이와 맥을 같이 한다. 여기에 재개발·재건축·뉴타운을 둘러싼 '선거용' 규제완화가 잇따르면 매도호가도 소폭 올라갔다. 현 시장상황과 6·4 지방선거 이후 전망에 대해 알아봤다.
 
부동산114에 따르면 3월 말 기준 서울 재건축 아파트값은 3.3㎡당 2778만원으로 지난해 12월 말인 2701만원 보다 약 2.9%포인트 올랐다. 재개발 땅값도 마찬가지다.

재개발 지분가격은 매도인 호가가 매물가격에 반영되면서 지난해 말 대비 약 5.6%포인트 오른 2487만원을 기록했다. 하지만 2분기 현재 이들 수치는 숨고르기에 들어가며 다소 주춤한 상태다.
 
재개발 구역별로 살펴보면 조합설립인가를 마친 동대문구 휘경3 재정비 촉진구역과 사업시행인가를 한 영등포구 영등포 1-13구역이 실태조사 이후 지분가격이 소폭 상승했다.

 

3.3㎡당 수도권 분기별 지분가격(단위: 만원). ⓒ 부동산114

특히 6월 지방선거를 앞두고 용산 재개발 사업에 대한 기대감은 더욱 커졌다. 실제 추진위와 조합설립인가 끝낸 한남4구역과 한남2구역은 지분 매도호가가 상승하기도 했다.

반면 마포구 염리제5구역과 인천광역시 계양1구역은 각각 추진위, 사업시행인가를 마쳤지만 사업 진척이 더뎌 지분가격이 전 분기 대비 5~10% 가량 하락했다.

◆아파트 외 주택거래량 2010년 이후 최대

실제 재개발 지분거래량의 바로미터로 여겨지는 아파트 외 주택의 거래가 눈에 띄게 늘었다. 이들의 최근 2년 새 1분기 거래량은 '거래절벽'이라고 할 수 있을 정도로 씨가 말랐었다. 하지만 올 1분기 이들의 거래량은 총 1만829건으로 2010년 이후 1분기 최대 거래량을 기록했다.

심지어 관리처분인가나 이주·철거·착공 단계에 있는 일부지역은 조합원 지분에 프리미엄까지 붙었다.

일례로 착공에 들어간 옥수13구역은 강남 접근성과 한강 조망권을 앞세워 1억2000만~1억4000만원까지 프리미엄이 붙기도 했다. 이 밖에 이주·철거 중인 돈의문제1구역은 분양가의 10%선에서 거래됐다. 
 

3.3㎡당 서울 재개발‧재건축 가격추이(단위: 만원). ⓒ 부동산114

역세권 주변 다가구나 원룸도 꾸준히 수요가 증가했다. 다만 3월 들어 주택 임대차시장 선진화 방안이 발표되면서 주택 거래시장이 다소 주춤한 상태다.

아파트 외 주택에 대한 거래량이 증가한 데는 뉴타운·재개발·재건축에 대한 규제완화도 한 몫 톡톡히 했다. 2014년 1월 말 종료예정이었던 추진위·조합 해산신청 기간이 1년 더 연장되면서 진퇴양난에 빠졌던 재개발 사업이 속도를 내기 시작한 것이다.
 
실제 서울시는 최근 2년 동안 총 606개 구역 중 사업이 진행되지 않는 324개 구역에 대해 실태조사를 실시, 122개 구역에 대해 구역지정을 해제했다. 또 추진주체가 있는 340개 구역 중에서도 사업성이 없다고 판단된 26개 구역에 대해 추진위 및 조합해산을 명령했다.

반면 경기도는 뉴타운 지구나 정비구역 지정을 해제할 수 있는 기준을 대폭 완화했다. 종전에는 토지 소유자의 50% 이상이 해제를 찬성해야만 정비구역 해제를 신청할 수 있었지만 이제는 소유자의 1/3 이상만 찬성해도 구역해제를 할 수 있게 됐다.

경기도는 당초 '뉴타운 23곳·재개발 213곳'에서 2013년 12월 말 '뉴타운 13곳·재개발 106곳'으로 대폭 줄였다.

 

최근 5년간 1분기 서울 단독 다가구‧다세대 연립 실거래량(단위: 건수). ⓒ 부동산114

인천 역시 사업성이 없거나 주민 간 찬반갈등이 있는 곳에 대해 신속히 구역해제를 유도하고 있다. 특히 추진위, 조합까지 설립했으나 해제가 불가피한 재개발사업에 대해서는 매몰비용 중 35%를 지원하기로 했다. 인천은 2014년 2월 기준 59개 재개발 구역이 지정 해제돼 현재 117개 재개발 사업이 진행 중이다.

그러나 6월 지방선거 후 재개발시장 전망은 그리 낙관적이진 않다. 정부의 꾸준한 규제완화와 강남 재건축단지를 중심으로 움직임이 일고 있긴 하지만 3월 이후 관망세가 지속되면서 장기적 상승은 불투명한 상태다.

재개발시장을 부양시킬 만한 눈에 띄는 호재가 없다는 점도 문제다.

서성권 부동산114 리서치센터 연구원은 "재개발시장 회복을 위해서는 출구전략에 걸림돌이 되고 있는 매몰비용 문제가 우선 해결돼야 한다"며 "매몰비용을 추진위나 시공사, 지자체에 맡겨왔지만 정부의 지원이 있어야만 출구전략의 숨통이 트일 것"이라고 조언했다.

이어 서 연구원은 "또 수익성 향상을 위해 현재 재개발사업 시행 시 적용되는 기부 채납률을 완화하고 기반시설 설치비용도 보조해 줄 필요가 있다"고 덧붙였다.