[프라임경제] 국토교통부가 지난 2월26일 발표한 '임대시장 선진화 방안(일명 2·26대책)' 일환으로 기관 투자자를 대상으로 한 투자설명회를 개최했다.
임대리츠에 대한 관심은 생각 보다 뜨거웠다. 이번 설명회에는 주요 기관투자자인 연기금을 비롯해 공제회·보험사·은행이 참석했으며, 이 밖에 새로운 투자처를 물색 중인 증권사·자산운용사·사모펀드·건설사 등 다양한 이해관계자들이 참여했다.
김재정 국토부 주택정책관은 모두발언을 통해 "최근 경제성장 둔화와 주택시장 장기침체, LH 부채누적 등으로 인해 공공과 민간 부문 모두 기존 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 됐다"고 지적했다.
이어 김 정책관은 그 대안으로 '임대주택리츠'를 꼽았다. 김 정책관은 "주택기금이 출자하는 임대주택리츠를 통해 민관 협력방식의 새로운 임대주택 공급모델 구축이 시급하다"고 강조했다.
김 정책관의 모두발언을 끝으로 국토부는 투자자들의 주요 관심사항인 임대주택리츠의 수익성과 안정성에 대해 집중 조명했다.
국토부에 따르면 임대주택리츠의 주요특징 중 하나는 '표준화된 사업구조'다. 낮은 LH 택지공급가로 인해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외로 낮게 책정돼 집값이 1.5%만 상승해도 출자수익이 5~6% 확보될 것이란 얘기다.
두 번째 주요특징으로는 '안정적 출자수익'이 있다. 부문별로 살펴보면 공공임대리츠 경우 시세차익을 15% 가량 챙길 수 있다. LH 보통주와 기금 후순위 출자를 통해 약 30% 완충효과를 확보, 민간투자자 출자위험을 줄이겠다는 복안이다.
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| 공공임대리츠의 안정적인 출자수익구조. ⓒ 국토교통부 | ||
세 번째 주요특징인 '안정적 융자수익'도 눈길을 끈다. 공공임대리츠는 건설 즉시 시세차익의 15%를 챙길 수 있는 임대사업에 최우선 순위로 LTV 20~30%를 융자하고, 융자에 대해서는 대한주택보증의 지급보증을 도입, 실제 무위험 채권이면서도 국채 금리 이상을 받을 수 있도록 하겠다는 것.
또한 민간제안 임대리츠의 경우에는 주택시세 대비 40~50% 수준의 안정적 담보대출이 가능하며, 대한주택보증 보증도 활용 가능하도록 했다.
국토부 주택기금과 관계자는 "임대주택리츠는 수익성․안정성 관점에서 기관투자자들에게 매력적인 투자처가 될 것"이라고 말했다.
한편, 국토부는 기관투자자로부터 3월말까지 협약 참여신청서를 접수받고, 4월 중 공동투자협약을 체결한 후 5월부터 본격적인 시범사업에 들어갈 방침이다.
다음은 공공임대리츠와 민간제안 임대리츠에 대한 투자 시 궁금할 사항을 질의응답 형식으로 풀어낸 것이다.
◆공공임대리츠
-리츠방식 도입이 구체적으로 어떤 효과가 있는지.
▲일단 안정적 임대주택 공급이 가능하다. 당초 LH는 10년 임대공급 목표를 달성하고, 분양용지도 활용해 추가 공급도 가능하다. 또한 투명성·책임성도 강화된다. 사업지구별로 철저한 구분회계를 통해 임대주택사업의 투명한 관리감독이 가능해 진다. 또 LH에 대한 부채도 감소될 전망이다. 택지비 조기회수 및 건축비 민간자본 활용으로 LH 부채가 감소될 것으로 보인다. 임대·리츠산업 성장도 기대된다. 임대주택 리츠 성공모델을 창출해 민간자금의 임대사업 투자를 유도하고, 리츠산업 성장도 촉진할 계획이다.
-리츠가 임대주택을 공급하면 임대료가 상승하는 것 아닌가.
▲표준임대보증금과 표준임대료 이하로 임대조건이 결정되므로 리츠가 공급되더라도 시세보다 저렴한 임대료로 공급될 예정이다.
-임대보증금을 떼일 염려는 없나.
▲공공임대리츠는 정부(국민주택기금)와 LH가 출자하고, 공기업인 LH가 자산관리를 수행하게 돼 임차인은 임대차 계약 종료 시 안전하게 임대보증금을 돌려받을 수 있다.
-기관투자자의 요구수익률을 보장하게 되면 비용이 증가되고, 이는 곧 임대료 상승으로 전가되는 것 아닌가.
▲주택기금과 LH 출자, 주택기금의 후순위 융자, LH 매입확약 등 공공의 신용보강을 통해 민간자금의 위험을 낮추게 되면 오히려 자금 조달비용은 낮아지게 된다. 또한, 임대조건은 기존 LH 공공임대주택과 동일한 조건으로 결정돼 부담이 증가하지 않는다.
-시범사업은 어디에 추진하나.
▲하남미사 보금자리지구에 1401가구, 화성 동탄2신도시에 620가구가 조성된다.
-5~6% 출자수익이면 타 리츠에 비해 수익률이 저조한 것은 아닌가.
▲일반적인 수익형 부동산 리츠의 우선주 출자수익률인 6~8%에 비해 표면적으로 수익률이 떨어진다고 볼 수 있지만 낮은 청산리스크와 공실률, 낮은 인허가와 시공위험, LH·주택기금 후순위 출자 등으로 투자안정성이 높기 때문에 투자위험 대비 투자매력은 충분하다고 판단된다.
-선순위 대출 또는 ABS 투자 유치 가능하나.
▲건설즉시 15% 내외의 시세차익, 주택기금과 LH의 출자, LTV 20~30%의 최우선 순위, 대주보 지급보증 등 신용보강이 돼 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채금리 3.6% 이상의 수익이 확보돼 선순위 대출 또는 ABS 투자는 충분히 가능하다.
-사업성이 적은 지역은 리츠를 통한 임대주택 공급이 어렵지 않나.
▲대책 발표 후 일부 전문가들은 사업성이 좋은 지역만 리츠를 통해 공급한다고 지적했지만 이는 공공임대리츠의 기본구조에 대한 이해 부족에서 기인된 것이다. 공공임대리츠는 해당 지역의 사업성과 무관하게 택지비 조정을 통해 집값이 1.5%만 상승하더라도 5~6% 출자수익 확보가 가능토록 표준화하는 것이다. 또한, 수급 전망에 따라 1% 집값 상승을 전제로 5%이상의 출자수익이 가능하도록 사업성 추가 조정도 가능하다.
-보증금, 임대료 규제로 수익성 확보가 어렵지 않나.
▲공공임대리츠의 표준화된 구조는 표준 임대보증금이나 표준임대료를 이미 반영했기 때문에 그에 따른 영향은 없다. 오히려 임대료 규제는 공실률 최소화에 유리하다.
-외곽 공공택지 활용 시 임대수요가 부족하지 않나.
▲LH 공공택지에 공급되는 10년 공공임대의 경우 주변시세보다 낮은 임대료로 인해 평균 공실률이 2~3% 수준이다.
-중간배당이 없어 출자를 꺼리지 않겠는가.
▲출자금에 대해 중간배당이 없는 문제가 있지만 정부의 사회기반시설사업과 유사하게 출자와 융자 비율을 1:10로 혼용함으로써 투자금에 대한 안정적 수익과 청산시점에 추가수익도 향유할 수 있도록 구조화할 경우 민간의 출자도 가능할 것으로 판단된다.
-청산 위험은 없나.
▲대부분의 리츠는 부동산처분과 관련해 엑시트(EXIT)리스크가 있으나 공공임대리츠는 미분양 주택에 대한 LH의 매입확약으로 적기 처분이 가능하고, 대출금에 대해서는 대주보의 지급보증이 있어 2중의 신용보강으로 청산 위험은 거의 없다.
-보험사는 RBC 이슈로 투자를 꺼릴 것으로 보이는데.
▲보험사 대출에 대해 대주보가 AAA를 지급보증 할 계획이므로, RBC 이슈는 대부분 해소된다.
◆민간제안 임대리츠
-임대주택은 공공성도 어느 정도 필요한데 민간자금을 유치하면 임대료 통제가 어려워 공공성이 훼손되는 것 아닌가.
▲이번 리츠를 활용한 임대주택 공급방안에 따라 임대료 통제 등의 규제를 받는 공공임대주택은 오히려 확대되고, 민간제안 임대리츠를 통해서는 민간의 창의성과 자금을 활용해 다양한 입지 내에 다양한 가격의 임대주택을 공급하는 효과가 있기 때문에 공공성 훼손을 우려는 없다.
-임대료 수준은 어느 정도인가.
▲기본적으로는 임대료를 통제하지 않기 때문에 임대료 수준을 일률적으로 언급하기는 어렵지만, 현재 검토 중인 시범사업의 경우 시세의 90% 수준으로 임대료를 받는 것을 가정하고 사업성을 분석했다.
-임대료가 높아지는 것 아닌가.
▲주택을 시세 대비 10% 이상 저가로 매입하고, 투자자에 대한 배당 및 이자를 합리적인 수준에서 결정해 사업비를 최소화하기 때문에 임대료가 높아질 우려는 없다. 오히려 임대주택 공급 확대로 주변 시세가 인하되는 효과가 있을 것으로 보인다.
-공공임대주택과 달리 민간이 운영하는 임대주택인데 임차인이 보증금을 떼일 염려는 없나.
▲주택기금이 주요 출자자로 참여하고, 이미 시장에서 성과와 건전성에 대해 검증을 받은 자산관리회사가 운영하는 임대주택으로 보증금을 떼일 염려는 거의 없다. 다만, 보증금 보호를 강화하기 위해 대주보의 보증금 보증상품에 가입하도록 유도할 계획이다.
-시범사업 대상 지역은 어디인가.
▲현재 노량진에 오피스텔 약 500실과 천안 탕정에 도시형생활주택·오피스텔 1000가구를 매입해 임대하는 사업을 검토 중이다. 여기에 추가사업도 지속적으로 제안되고 있다.
-민간의 투자 형태는.
▲기관의 투자성향에 따라 출자와 융자 모두 가능하다. 우선주로 참여 시 집값이 오르지 않아도 연 5.5% 이상의 수익을 제공받고, 융자로 참여 시 4% 내외의 이자를 지급받게 된다. 특히 민간제안 임대리츠는 임대기간 중에도 배당이 가능하고 주택기금과 사업제안자가 후순위로 참여하기 때문에 우선주로 참여할 경우 높은 수익률과 안전성을 보장받을 수 있다.
-기대수익률이 낮다면 기관투자자가 참여할 유인은.
▲이번 대책은 그간 낮은 수익성과 높은 위험으로 기관투자자가 기피하던 임대주택을 매력적인 투자상품으로 전환해 민간이 자발적으로 임대주택에 투자하는 계기를 만드는 것이 핵심이다. 임대주택리츠는 주택기금이 신용보강을 제공하고, 사업제안자가 후순위로 참여하기 때문에 보다 안전하다는 점에서 장점이 있다. 또한 점차 오피스의 수익률이 안정되고, 과거와 같이 큰 부동산 매각차익을 기대하기 어려운 반면, 임대주택은 각종 세제혜택과 주택임대관리업 등 관련 기반 조성으로 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 투자처로 부상할 것이다.
-주택기금이 신용보강을 제공해 사업제안자의 도덕적 해이가 우려된다.
▲민간의 창의적인 사업 제안이 현실화될 수 있도록 주택기금이 일부 신용보강을 제공하는 것은 맞지만, 사업성 분석을 거쳐 사업성이 낮을수록 사업에 대해 사업제안자의 후순위 참여비율을 높여 도덕적 해이를 방지할 것이다.
-모자(母子)리츠 구조가 복잡한데 반드시 필요한가.
▲모자리츠 구조가 다소 복잡한 측면이 있지만 다양한 장점이 있다. 첫째, 모리츠는 일종의 블라인드 펀드로, 민간에서 참신하고 좋은 사업을 발굴하면 별도의 비용 없이 자금을 쉽게 조달할 수 있기 때문에 임대주택 프로젝트 발굴을 촉진하는 효과가 있다. 둘째, 개별 사업의 위험이 모리츠를 통해 분산되는 효과가 있다. 셋째, 모리츠를 상장할 경우 다수 자리츠를 상장하는 효과가 있어 자금의 조달과 회수가 용이하다. 넷째, 모리츠를 운용하는 AMC나 사업제안자 간 경쟁을 통해 사업의 효율성 제고가 가능하다.
