[프라임경제]12일 코오롱 건설의 송도 더 프라우 오피스텔이 근래 드문 청약 과열현상을 보였다. 결국 인터넷과 은행 청약중 하나로 돌리기로 했지만, 오피스텔에 대한 부동산 시장의 인기를 극명하게 드러내 준 셈이 됐다.
의도한 것은 아니겠지만, 지난해 말 건교부는 ‘11.15대책’의 일환인 ‘오피스텔 건축기준’을 개정하며 전용면적 50㎡(15평) 이하 오피스텔의 바닥 난방을 허용했다. 2004년 6월 이후 2년 6개월 만에 규제 수위가 누그러진 것이다.
이를 두고 당시 건교부는 “오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 일부 숙식을 할 수 있도록 해 안전·환경·세제 등에서 주거전용화의 문제가 지속적으로 제기되어 왔었다”며 “전용면적 50㎡(15평) 이하의 소규모인 경우에는 폐해가 적고 부동산 시장 안정화에 기여하는 바가 인정되어 개정을 추진해 왔었다”고 밝혔다.
결과적으로 건교부의 판단이 2개월여 만에 거꾸로 확인된 셈인데, 오피스텔이 인기를 끄는 것은, 일부지만 규제 완화에 아파트에 가해진 부동산 억제책이 빗겨갔기 때문이다.
아파트는 투기세력 틈입을 막기 위해 전매제한이나 DTI 규제 등 지속적인 규제 정책을 시행해 왔다. 돈이 묶여 부풀어 오르는 부동산 풍선효과가 규제를 피한 오피스텔로 한꺼번에 몰린 것이다.
◆오피스텔 인기 요인 ‘되팔기’
송도 인근의 다른 오피스텔은 웃돈이 1억원에 육박한다고 한다. 전매제한이 없기 때문에 당첨만 되면 앉은자리에서 1억을 벌 수 있다는 말.
송도 인근 중개업소 관계자는 “송도더샾 퍼스트월드1차 오피스텔의 경우 현재 19평형 남향의 경우 분양가는 1억4000만원, 프리미엄은 9000만원이 형성되어 있다”고 밝혔다.
스피드뱅크 이미영 분양팀장은 “오피스텔은 청약통장이 필요 없어 청약가점제 적용에서 배제된다. 주택으로도 간주되지 않아 당첨 직후부터 분양권을 전매할 수 있다. 업무시설로 등기시 종합부동산세 대상에서 빠져나갈 수 있고, 1가구 2주택에도 해당되지 않고 DTI규제도 일반 아파트보다 훨씬 덜해 자금 마련이 비교적 쉽다”고 설명했다.
때문에 규제 적용 전 분양했던 오피스텔의 경우 프리미엄이 높게 나타나고 있다. 스피드뱅크의 조사에 따르면, 서울 용산동 5가 용산파크타워는 최소 3억7000만~5억 원 가량 프리미엄이 붙었다. 부산 원미구 중동 위브더스테이트, 안양 동안구 평촌 아크로타워도 최소 1억원~3억원 대의 높은 프리미엄이 형성됐다.
분양가상한제 적용을 받는 것도 외려 문제로 지적받고 있다. 송도 더프라우의 경우 주변 시세가 1000만원인데 반해 분양가는 600만원이다. 싼 값에 고수익을 올릴수 있으니 당연히 오피스텔로 몰릴 수밖에 없는 구조였던 것이다.
하지만 시장의 광풍과 달리 전문가들은 오피스텔에 대한 ‘묻지 마’ 투자는 ‘쪽박’에 가깝다며 만류한다.
오피스텔이 전매가 가능하더라도 단지규모나 입지여건·인근호재 등으로 인해 그 가치가 달라지기 때문이다. 무작정 오피스텔 시장에 뛰어들지 말고 알짜 물량을 찾는 노력을 병행해야 한다는 것이다.
◆그래도 묻지 마 투자는 ‘금물’
내집마련정보사 함영진 팀장은 “오피스텔은 주택임대사업대상이 아니고 1가구 1주택 양도소득세 면제대상(주거용 혹은 주택으로 사용됐을 경우는 가능)도 아니라는 사실을 잊어서는 안 된다”며, “가격상승여력도 중요하겠지만 매월 높은 임대수익률이 예상되는 곳을 따져본 후 신중히 매입하는 것이 현명하다”고 지적했다.
또한 지역적·상품별 차별화나 공급과잉과 금리 상승도 놓쳐서는 안 된다. 오피스텔의 경우 본인이 사업상·업무상 필요할 경우, 혹은 임대수요가 기대되는 역세권 소형을 분양 받는 것이 안전하다.
현재 서울 마포·용산·삼성동·역삼동과 같은 오피스텔 밀집지역의 소형 오피스텔을 중심으로 임대수익을 창출할 수 있는 곳이 인기를 끌고 있기도 하다.
오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용·임대하고 있다면 양도소득세 중과나 종부세를 피할 수도 있기 때문에 세제 관련 사항도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증과 같은 증빙서류와 사무용 임대차계약서 등을 미리 챙길 필요도 있다.
◆팔 걷어붙인 건교부 ‘헛손질?’
이번 코오롱 건설의 송도 더 프라우 사태를 계기로 건교부는 허점 정책을 수선한다고 13일 밝혔다.
코오롱건설의 송도 더프라우는 처음부터 1인당 3채를 분양받도록 해 불법을 용인한 측면이 강하다. 분양승인은 건축 인·허가권자인 인천경제자유구역청에서 한 만큼, 향후 이 부분에 대한 책임 논란은 피할 수 없을 것으로 보인다.
현재 ‘건축물의 분양에 관한 법률’에 따르면, 전매차익을 노려 2실 이상을 분양받아 준공 전에 전매할 경우 최대 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다.
또 건교부는 이번 사태를 계기로 과열분양을 막기 위해 인터넷 청약접수 유도, 청약기간 조정 등 분양방식을 탄력적으로 운영한다는 방침이다.
송도 더프라우의 경우 인터넷이나 은행창구 접수 중 하나로 전환하기로 했지만, 이번 사태로 그동안 오피스텔에 관심을 두지 않았던 수요자들까지 몰려 제2의 청약 광풍이 불 가능성도 배재할 수 없다.
송도 인근 부동산 중개업소 관계자는 “오피스텔의 경우 전매가 자유롭기 때문에 입주시까지 기다릴 필요가 없이 단기차익을 얻을 수 있어서 최근 문의가 많다. 12일 송도 프라우 청약 등으로 인해 오피스텔 시장이 투자수요 및 실수요자 모두에게 관심을 끌게 될 것”이라고 말했다.
이번 송도 오피스텔 청약과열로 인해 마땅한 투자처를 찾지 못하던 시중자금이 향후 오피스텔 시장으로 몰릴 가능성도 배제할 수 없다는 것이다.
건교부는 이번 송도 오피스텔 청약에 대해 분양 완료된 후 ‘필요하다고 판단될 경우’ 분양사업자와 인천자유구역청에 대해 파행 원인 등을 확인하도록 한다는 방침뿐이다.
12일 청약을 했던 코오롱건설의 더 프라우는 청약 2시간도 안 돼 안전을 이유로 중지되었으며, 당시 200명이 1000가구를 청약했다.
1인당 3채를 청약할 수 있었는데, 한 사람이 2장의 위임장을 갖고 와 5채씩 청약한 것이다.
