[프라임경제] 정부가 19일 국토교통부 업무보고를 통해 재건축 관련 규제 완화, 고액 전세대출 차단과 월세 소득공제 강화 등의 방안을 내놓은 가운데 부동산 경기 활성화의 화룡점정격인 금융 부문의 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보인정비율(LTV) 등 규제도 어떻게든 손질이 필요하다는 의견이 나오고 있다.
이와 관련, 정부가 이 규제를 어떤 형식으로든 완화하면 스스로 모순에 빠진다는 지적도 있다. 현재 고액 전세대출 차단 추진안은 '가계부채 감소→가처분소득 증가→ 소비 증대와 내수 활성화'라는 선순환효과를 기대하는 것으로 풀이된다.
다만 이와 동시에 고가 전세 수요 중 상당수는 매매 수요로 돌아서게끔 유도하게 되는데 이 과정에서 주택담보대출을 받아 주택을 사들이면 오히려 대출 규모는 더욱 커지게 되는 부작용이 발생한다. 심지어 DTI 등 손질은 이 관문을 더 넓히는 효과가 있다.
◆올해 만기도래 주담대 심각, 다각적 대안 마련 필요
이런 논리적 접근은 올해 만기가 되는 일시상환 주택담보대출 규모가 40조원에 달하기 때문이다. 지난해 만기 도래한 은행권의 일시상환 주택담보대출 규모는 23조원선이었다. 올해 고비만 넘기면 오는 2015년에는 15조6000억원, 2016년에는 8조1000억원으로 크게 감소하므로 '한 고비를 넘기는' 상황이 기대된다.
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| 국토부가 업무보고를 통해 주택시장 활성화 방안들을 내놓은 가운데, 주택담보대출이 상당 부분을 차지하고 있는 가계대출 연착륙을 위해서라도 주택 관련 정책의 손질이 불가피하다는 지적이 나오고 있다. ⓒ 프라임경제 | ||
이런 이유에 따라 올해 일시상환 대출을 최대한 장기 분할상환 등으로 전환하는 등 버틸 수 있는 방안을 모두 짜내지 못하면 가계 부실화가 현실화할 수 있다. 하우스푸어가 이 와중에서 주저앉지 않지 않도록 관리하는 게 요체가 될 수밖에 없다.
이런 상황에서 함영진 부동산 114 센터장이 19일 PBC 라디오와의 인터뷰에서 언급한 바를 보면 이 문제는 근래 거래량 증가 기대감으로 해법에 상당한 힘이 실릴 것으로 보인다.
이날 함 센터장은 "사실 가계부채 1000조 중에 460조 정도는 결국 하우스푸어의 문제"라고 전제했다.
이어 "특히 추산이 기관마다 다르지만 구체적으로 볼 수 있는 깡통주택이 전국에 28만가구라고 하는데, 구조조정하는 것도 필요하지만 일정 부분 거래가 회복돼서 시장 여건을 만들어 주고 있다는 점에 대해서는 거래량이 증가하는 것으로 도움이 될 것"이라고 진단했다.
아울러 "버블 7지역 등 수도권 일부 중소형 저가의 경우 집값 투쟁이 장기화되면서 사실상 체질 개선이 이뤄진 측면이 분명 있다"며 "당분간 주택시장 호황 재현이라든지 거래량의 급격한 변동은 어렵겠지만, 최근 주택 구입을 돕는 환경 개선이라든지 취득세 등 완화책들이 연결돼 시장 회복의 긍정적인 면을 살릴 수 있다고 본다"고 해석했다.
이처럼 부동산 거래 활성화 문제와 하우스푸어 케어는 대출 관련 규제를 어느 선까지 풀지를 조절하면서 함께 균형을 맞출 문제다. 가계대출을 표면적으로 증가시키더라도 그 질을 관리하는 문제를 자신할 수 있는 범위 내에서의 해결, 결국 실수요 부양까지 연결되는 바가 크다고 볼 수 있다.
◆젊은 하우스푸어 이슈, 은행권 버틸 한도 내에서 해법 강화해도…
현재 DTI와 LTV는 부동산 거래 활성화를 방해하는 주요 요인으로 꼽힌다. 2009년 9월 은행권의 DTI 규제가 수도권 비투기지역으로 확대 실시된 후 수요 위축과 상승세 둔화, 재건축 가격 하락 등 각종 효과를 내면서 원성을 산 것이 좋은 예다. 이후 당국은 은행의 건전성을 지키는 핵심지표로 이들 규제의 폐지는 어렵다는 기조를 유지했다.
다만 비교적 장기 정책으로 실수요자를 위한 부분적인 규제 완화를 추진하는 것은 적절하다는 의견도 대두된다. 현재 적용하는 사례별 완화는 2030세대와 은퇴자가 해당된다. 특히 40대 미만이면서 무주택자인 차주는 주택구입용으로 대출을 받을 때 DTI에 10년간 연평균 소득을 반영하는 제도가 올해 9월까지 시행되는데, 이로 인해 적용되는 대출 증가폭을 늘리는 등의 방안을 검토할 수 있다.
은행권은 고정금리 및 비거치식 대출 비중을 2016년 말까지 각각 전체 주택담보대출의 30% 수준까지 상향하는 자체 목표를 수립하고 추진 중인 만큼 건전성 강화의 숨통이 트이게 되는데, 여기서 나오는 여력을 이쪽으로 돌려 전체 수준을 맞추는 선택도 고려 가능하다.
아울러 생애최초주택구입자에게 주어졌던 DTI와 LTV 한도 조정 혜택은 지난해 말로 종료됐는데 이 문제는 '규제 대못 뽑기 차원'에서 다시 들여다 볼 이유가 충분하다. 정부는 부부 합산 소득 연 5500만원 이하인 서민들이 내 집을 처음 마련할 때, 국민주택기금의 생애최초주택자금을 통해 저리로 자금을 빌려줬다.
그런데 이것이 2013년부터는 국민주택기금이 아닌 은행에서 자금을 빌려주게끔 바뀌면서, 일반 주택담보대출과 마찬가지로 DTI와 LTV 기준을 따라야 했다. 종전에 없던 규제가 생겨난 것.
원래 없던 규제가 생기고 이것을 해결하려고 대책을 운영했던 것인만큼 아예 상시화 방안을 다시 마련하는 방안이 주문되고 있다. 젊은 하우스푸어를 '무책임하게 찍어내듯 대량 재생산'해 현재 베이비붐세대 하우스푸어를 대체하는 것은 문제가 될 게 분명하다는 이유에서다.
다만 은행권이 개선한 건전성 여력 범위 내에서 체력이 확실한 층에 대출을 늘리자 과거 없었던 규제가 새로 생긴 것과 같은 모순점은 해결하는 등 포인트에 맞춘 해법으로 접근하는 노력은 충분히 논의할 만한 '구원투수 영입론'이라고 볼 여지가 충분하다는 평가가 나오고 있다.
