[프라임경제] 2014년 '갑오년(甲午年)' 새해가 밝았지만 부동산시장은 여전히 안개속이다. 호재와 악재가 혼재해 한치 앞도 가늠하기 어렵다. 다만 연초는 양도소득세 면제와 생애최초주택구입자 취득세 면제 혜택이 종료되면서 '거래절벽'이 예상된다. 그렇다고 희망을 놓기엔 아직 이르다. 곧 공유형 모기지 본사업이 시작될 예정인데다 취득세 영구인하, 수직증축 리모델링 허용은 주택거래에 호재가 될 전망이다. 2014년 달라진 부동산 제도와 주요 세제에 대해 알아봤다.
◆첫째, 양도세·취득세 감면혜택 끝
한시적으로 시행했던 양도소득세 감면과 취득세 면제 혜택이 지난 12월31일을 끝으로 종료됐다. 다만 양도세 감면은 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 가구에 한해, 또 취득세 면제는 지난해까지 소유권 이전등기를 완료했거나 잔금납부를 완료한 가구에 한해오는 3월31일까지 혜택을 받을 수 있다.
◆둘째, 세율완화…취득세 영구인하
취득세 영구인하 내용을 담은 지방세법개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 소폭 완화된다. 기존 9억원 이하 1주택자 2%, 9억원 초과 및 다주택자 4%였던 취득세율은 향후 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과 및 9억원 이하 주택의 경우 현행과 동일하게 2%를 유지한다.
◆셋째, 종합부동산세 국세→지방세
국세였던 종합부동산세가 올해부터는 지방세로 전환된다. 정부는 이를 위해 지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법의 지방세 3법과 종합부동산세 관련 법령을 개정했다. 이에 따라 2014년도 종합부동산세 납세의무성립 분부터는 지자체에서 부과, 징수하게 된다.
다만 종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세의무자 세부담과 지자체 세입에는 아무런 변화가 없다. 특히 납세의무자 입장에서는 명칭이나 과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제 등 모든 것이 예전과 동일하다.
◆넷째, 주택공급제 성년기준 만19세↓
주택공급에 관한 규칙개정에 따라 주택청약가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 하향조정됐다. 이는 지난 2013년 7월 민법상 성년나이가 만 19세로 낮춰진 데 따른 것이다. 현재 연령제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입연령 또한 기존 만 20세에서 만 19세로 변경됐다.
아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초주택 특별공급 운용지침상 성인기준 역시 만 20세에서 만 19세로 내려갔다. 이에 따라 앞으로 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 세대주는 물론 만 19세 이상 세대원의 소득 입증서류도 제출해야 한다.
◆다섯째, 쪼개기 분양 5회까지 가능
주택시장 상황에 따라 올해부터 건설사들이 아파트 분양물량과 시기를 쉽게 조절할 수 있게 됐다. 정부는 주택공급에 관한 규칙을 개정, 건설사가 아파트단지를 쪼개서 공급할 수 있는 '입부자 분할모집' 기준을 기존 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화했다.
또한 입주자 분할모집 최소단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 대폭 축소했으며, 3회까지만 가능했던 분할분양 횟수도 5회로 늘렸다.
또 앞으로는 건설사가 아파트를 짓고 난 후 2년 이상 임대를 한 물건에 대해서는 청약통장여부에 상관없이 선착순 분양을 할 수 있게 됐다. 여기에 건설사들이 공급물량의 일부를 후분양으로 전환할 때 대한주택보증 지급보증을 통해 금융사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있게 했다.
◆여섯째, 중개물 허위광고 규제강화
공인중개사 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정안 시행에 따라 부동산 중개대상물에 대한 허위(미끼)·과장 광고 규제가 강화된다. 개정된 중개대상물 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등은 앞으로 중개대상물에 대한 광고행위를 할 수 없다.
또한 중개업자 허위·과장 광고로 인한 소비자 피해를 방지하기 위해 올해부터 중개업자는 중개대상물에 대한 광고 때 표시사항을 의무화해야 한다. 표시사항으로는 명칭, 소재지, 연락처, 성명 등이 있다.
중개업자가 아닌 자가 광고행위를 할 경우에는 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금, 중개업자가 중개대상물에 대한 표시의무를 위반할 때에는 과태료 50만원이 매겨진다.
◆일곱째, 세입자 임대보증금 보호범위 확대
소액임차인 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 이달 1일부터 시행됐다.
개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대됐으며, 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로 광역시는 5500만원에서 6000만원으로 늘어났다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세상한은 현행 14%에서 10%로 낮아졌다.
상가 세입자 보호범위도 확대됐다. 서울은 현행 3억원에서 4억원으로 늘었으며, 수도권은 2억5000만원에서 3억원, 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 보증금이 보호된다. 최우선 변제되는 영세업자 범위도 전국적으로 확대돼 서울지역은 보증금 5000만원에서 6500만원, 우선 변제받는 보증금도 현행 1500만원에서 2200만원까지 증가했다.
◆여덟째, 저리 주택구입지원자금 통합
정부자금이 들어가는 정책 모기지가 2014년부터 하나로 통합되며, 대출 문턱도 낮아졌다. 이에 따라 지난 1월2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.
통합정책 모기지는 소득수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8~3.6% 금리를 적용하며, 고정금리와 5년 단위 변동금리로 나뉜다. 여기에 최대 연체이자율도 은행 최저수준인 10%로 인하된다.
◆아홉째, 전세금 안심대출 시행
'목돈 안 드는 전세제도Ⅱ'와 '전세금 반환보증'을 결합한 전세금 안심대출 상품이 지난 2일부터 우리은행에서 시범 판매되고 있다. 대출을 신청하면 세입자 전세금반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증, 시중은행서 일반 전세대출 보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5~3.7% 금리대 대출을 받을 수 있다.
특히 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어갈 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.
◆열 번째, 희망임대주택 리츠 면적제한 폐지
희망임대주택 리츠사업이 올해부터 전용면적 85㎡이상 주택으로 확장된다. 희망임대주택 리츠란 집은 있지만 대출상환금으로 고통을 받는 하우스푸어를 위해 그들의 주택을 부동산투자신탁에 매각한 뒤 연 6%대 보증부 월세로 5년간 임차해주는 제도다.
4·1부동산대책 때 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구1주택자가 소유한 85㎡이하 9억원 미만 아파트로 제한했었다.
◆열한 번째, 보증상품 가입 의무화
주택법 시행령에 따라 앞으로 전문 주택임대업자들은 주택임대관리업자로 의무 등록해야 한다. 등록요건은 자기관리형 경우 자본금 5억원에 전문인력 3명, 위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명을 둬야 한다. 여기서 전문인력은 △변호사 △법무사 △회계사 △세무사 △주택관리사 △공인중개사 등이다.
또한 자기관리형 주택임대관리업자는 임대인 손해를 보전하기 위해 보증상품은 물론 보증회사가 보증금을 반환하는 보증에도 가입해야 한다. 이러한 주택법 시행령 개정안은 내달 7일에 맞춰 개정, 공포될 예정이다.
◆열두 번째, 매수권·최적매각기준 변경
부동산 경매제도 절차가 대폭 개선된다. 또 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권 행사도 민사집행법 개정에 따라 1회로 제한된다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 넘어왔을 경우 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다.
개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각절차에서 매수신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다. 이 외 최저매각가격 기준 또한 현행 감정평가액에서 '감정평가액의 20%를 뺀 액수'로 낮춰진다.
◆열세 번째, 4월 리모델링 수직증축 허용
오는 4월부터 공동주택 리모델링 때 수직증축이 허용된다. 주택법 개정안에 따르면 지은 지 15년 이상 된 공동주택은 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축할 수 있으며, 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있다.
