[2013 부동산 연말결산⑤…재개발시장] 사업단계별 거래양극화 심각

성동구·옥수 최고 1억 프리미엄…용산지구 수요문의조차 뜸해

[프라임경제] 2013년 박근혜정부가 출범하고 여러 부동산대책이 발표됐지만 재개발시장 약세는 계속됐다. 2008년 국제금융위기 이후 나락으로 떨어진 재개발지역 기분가격은 뚜렷한 반등 없이 하향 안정화가 지속됐다. 얼어붙은 매수심리는 꿈쩍을 하지 않았고 지분거래 또한 많지 않았다. 

서울 연도별 3.3㎡당 지분가격(단위: 만원). ⓒ 부동산114

최근 부동산114에 따르면 올 11월 기준 수도권 재개발 지분가격은 3.3㎡당 △서울 2469만원 △경기 1486만원 △인천 1332만원으로, 서울과 인천은 소폭 상승했지만 경기지역은 하락했다. 이렇듯 박근혜정부 출범에 따라 잠시 반등했을 뿐 3분기 들어선 다시 맥을 추지 못하고 있다.

특히 서울의 경우 3.3㎡당 2500만원선이 무너지면서 회복이 쉽지 않은 모습이다. 부동산시장 경기회복에 따른 기대감으로 매도인들이 재개발 매물에 대한 호가를 올리고 있지만 이 역시 반등을 기대하기는 어려워 보인다. 관리처분이나 이주·철거 단계를 밟고 있는 곳을 제외하고는 매수세가 전반적으로 부진하다.

이는 부동산시장 침체가 장기화하면서 사업 수익성이 약해져 재개발 투자에 대한 관심이 크게 떨어진 까닭이다.

◆'요지부동' 시장분위기…지역별 편차 확연

재개발 지분거래량을 가늠해 볼 수 있는 서울 아파트 외 주택 거래량을 살펴보면 2013년 6월 기준 거래량은 5318건을 기록, 2009년 이후 처음으로 월별 5000건을 넘어섰다. 그러나 이 또한 한 때였을 뿐이다. 취득세 감면혜택이 종료를 앞둔 현재 거래량은 11월까지 2만8949건에 그쳐 전년동기 대비 4%포인트 줄었다.

3.3㎡당 월별 지분가격추이(단위: 만원). ⓒ 부동산114

박근혜정부 출범과 잇따른 부동산대책에도 매수인 마음을 움직이기엔 턱없이 모자랐던 셈이다. 여기에 재개발 사업마저 진행이 더뎌지자 매물은 쌓여만 갔다. 정부 정책 역시 투자수요 보다는 생애최초 주택구입자에 맞춰져 있어 재개발시장은 점점 나락으로 빠져들었다.

다만, 서울시 재개발사업 구조조정이 점차 구체화되면서 사업시행인가 이후 사업안정화 단계에 접어든 곳은 드문드문 거래 움직임이 있었다. 사업 막바지에 이른 관리처분인가 지역이나 이주·철거·착공 단계에 있는 곳은 조합원 지분에 프리미엄까지 붙어 거래되기도 했다.

지역별로 살펴보면 이주·철거 단계에 있는 성동구 금호 13구역은 5000만~1억원가량의 프리미엄이 형성됐으며, 같은 단계인 옥수 13구역 또한 8000만~1억원 정도의 프리미엄이 붙었다.

반면, 용산국제업무지구 개발사업이 무산된 용산역 전면 제2·3구역(이주·철거)은 수요 문의조차 뜸해 지역별 온도차를 보였다.

◆내년 재개발시장 여전히 '안개 속'

내년 재개발시장에 대해 전문가들은 회의적이라는 전망을 내놓고 있다. 재개발시장을 이끌 호재가 많지 않고, 매몰비용 부담문제까지 있어 속도를 내지 못할 것이라는 판단이다.

다만 재개발사업이 7부 능선을 넘은 사업시행인가를 받은 사업장은 사업 진척여부에 따라 재개발시장 환경이 개선될 것이라는 관측도 있었다.

서울시 단독 다가구·다세대 연립 실거래량(단위: 건수). ⓒ 부동산114

이에 따라 전문가들은 내년 재개발시장 회복을 위한 관건으로 부동산 경기회복과 뉴타운 출구전략 연착륙을 꼽고 있다. 부동산시장 경기가 단기간 회복하긴 어렵더라도 정부가 지속적인 부동산시장 정상화 대책을 발표한다면 얼어붙은 투자심리도 다소 회복될 것이라는 풀이다.

여기에 재개발사업지 옥석가리기를 통해 뉴타운·재개발 출구전략 연착륙에 속도를 내야 한다는 주문도 보태졌다.
 
이와 관련 서성권 부동산114 연구원은 "당장 눈앞에 쌓여 있는 매몰비용을 해결하기 위한 합리적 조정방안이 필요하다"며 "매몰비용에 붙잡혀 있는 사업은 철저히 제거하고 계속추진이 결정된 사업장에 대해서는 행정적, 제도적 지원을 강화해야한다"고 조언했다.