[2013 부동산 연말결산④…오피스텔] 입주전쟁 낳은 '공실 늪'

임대수익률 전년比 0.05%p 하락…전세값 홀로 고공행진

[프라임경제] 2013년도 오피스텔은 전국 3만9778실이 공급되며 '공급과잉' 우려를 낳았다. 공급물량만 전년 대비 1.43배나 됐다. 그만큼 공실위험이 높아진 것도 사실. 이에 따라 오피스텔 매매값 변동률은 평균 -0.28%, 월세 -0.18%로 뚝 떨어졌다. 하지만 이러한 추세는 내년까지 지속될 것으로 보인다. 2014년 오피스텔 공급물량은 8414실 늘어난 4만1312실로 사실상 '무한경쟁' 시대를 예고했다.

올해년 분양한 오피스텔은 전국 3만2898실로, 서울에서는 송파·마포·강서구에 공급이 쏠렸다. 이 세 지역에 공급된 오피스텔 물량은 총 1만3584실이며 이 가운데서도 송파 문정지구에 △송파한화오벨리스크(1533실) △송파푸르지오시티(1249실) △송파아이파크(1403실) △송파파크하비오푸르지오(2283실) 등이 분양되면서 대단지 오피스텔 타운을 이뤘다.

강서 마곡지구도 상황은 마찬가지다. 자족기능에 대한 기대감 등 개발호재를 업고 모두 2455실이 공급됐고 경기에서는 수원(2802실)과 용인(1509실) 등 광교신도시 일대에 집중 공급됐다.

2013년 전국 오피스텔 분양 및 입주물량 추이. (단위: 실) ⓒ 부동산114

공급이 많은 만큼 입주도 늘었다. 올 입주물량은 3만2898실로 전국 77%가 수도권에 몰렸다. 지역별로 살펴보면 △서울 1만2918실 △경기 6808실 △인천 5689실 순이다. 내년 입주예정물량은 전국 4만1312가구로 올해처럼 공급리스크가 클 것으로 전망된다.

오피스텔 입주량 증가에 따라 전국 오피스텔 매매값은 전년 대비 0.28%, 같은 기간 월세가격은 0.18% 하락했다. 임대경쟁은 치열한 반면 공실기간은 늘면서 전통적 강세를 보였던 강남3구와 마포, 영등포 월세값도 하향조정됐다.

2013년 오피스텔 매매 및 임대가격 변동률 추이. (단위: %) ⓒ 부동산114

그나마 다행인 점은 전세대란으로 인해 오피스텔 전세값이 조금은 상승기류를 보였다는 것이다. 오피스텔 전세가격은 주택시장 전세부족 영향을 받아 크게 치솟았다. 전국 오피스텔 평균 전세가격은 전년 대비 3.83%가량 올랐다.

◆입주량↑ 매매·월세값 동반하락

앞으로도 이러한 전세값 상승추세는 지속될 것으로 관측된다. 오피스텔 수익상품 특성상 전세물건이 많지 않기 때문이다.

특히 내년부터는 강남을 포함한 △판교 △분당 △광교 등 수도권 남동부 일대 입주물량이 크게 늘어나면서 임차인 모집경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

서울 강남 주요 역세권 주변 입주예정물량은 △청담역푸르지오시티(180실) △강남역쉐르빌(297실) △강남역와이즈플레이스(264실) △신논현마에스트로(124실) △효성인텔리안퍼스트(358실)로 소규모 오피스텔이 다수 입주를 앞두고 있다. 강남보금자리지구에서는 대형건설사 브랜드 오피스텔인 △강남푸르지오시티(1차 401실, 2차 543실) △강남힐스테이트에코(468실) △강남더샵라르고(458실) 입주가 시작된다.

판교·분당·광교 일대에는 대단지 오피스텔 입주가 예정돼 있다. 판교에는 △판교역SK허브(1084실), 분당에서는 △정자역엠코헤리츠(1231실), 광교에서는 △광교에듀하임1309(1309)가 내년에 입주를 시작한다.

2013년 오피스텔 임대수익률 추이. (단위: %) ⓒ 부동산114

서성권 부동산114 리서치센터 연구원은 "올해 분양물량이 3만여실을 넘어섰고 내년 입주물량도 4만여실을 넘길 것으로 예정돼 매매값과 월세가격 하향세는 당분간 지속될 것"이라며 "특히 수도권에 입주물량이 집중된 만큼 지방보다 수도권 타격이 클 것으로 보인다"고 예상했다. 

전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.89%로 전년 대비 0.05%포인트 하락했다. 4·1부동산대책에 따라 주거용 오피스텔 역시 양도세 5년 감면혜택이 주어졌지만 거래를 이끌어 내기엔 역부족이었다. 전문가들이 오피스텔에 대한 투자전망을 어둡게만 보는 것도 이 때문이다.

서 연구원은 "투자자 입장에서 오피스텔 매입을 고민 중이라면 주변 지역 입주물량이 어느 정도 될 것인지 파악하고 있어야 한다"며 "주변 지역에 경쟁상품이 늘어나면 한정된 수요자들이 분산되는 탓에 공실위험이 높아지고 임대료 하락으로 이어지기 때문"이라고 설명했다.