[프라임경제] 서울 성수동1가 일원에 구주택들을 허물고 아파트 단지로 개발하려는 움직임이 본격화된 것은 2005년경으로 거슬러 올라간다. 대대로 이 지역에서 살아온 주민들을 중심으로 성수1지역주택조합이 결성됐다.
당시 남경아이종합개발이 시행사로 나선 상황에서 동네를 고급아파트(두산위브)단지로 탈바꿈시킬 수 있다는 청사진에 매료된 때문. 하지만 조합원들과 시행사, 시공사 등이 얽혀 긴 공방전이 이어져 왔다.
특히 조합 관계자들이 억울함을 호소하는 상황에 대해 조합의 요구가 지나치다는 점과 지자체, 시행사, 시공사에 대한 근거 없는 비방이 이어지고 있다는 점에 우려의 목소리가 높다.
◆조건변경 등 거부, 흑색선전 남발
주택조합에 의해 순조로운 개발(지역주택조합에 의한 사업계획승인과 추진)이 이뤄지려면 관련토지 중 95%의 지분확보가 필요하다. 그런데 이 서울숲 두산위브 사업에서는 전 시행사가 약 1.6%가 모자라는 상황까지 지분의 확보를 진척시켰던 점은 사실이나, 이후 좀처럼 해결이 되지 않았다.
결국 남경아이종합개발의 부도로 시행주체가 성수1지역주택조합으로 교체됐지만 조합마저 대안 없는 일방적인 시공사 교체라는 무리한 행보를 함으로써 조합에서 주도권을 잃고 개발지가 한양개발의 소유가 된 데에는 조합원의 요구조건을 제어해 주거나 조합집행부의 독단행동을 견제할 제도적 장치나 절충점이 없었기 때문이라는 의견도 나온다.
속칭 '알박기' 등으로 인해 사업이 장기화됨에 따라 막대한 금융비 부담으로 최초 시행사인 남경아이종합개발이 초기에 내세운 조건이나 부당으로는 사업이 불가능함에 따라 추가 조합원부담금 증액이 필요한 상황에서 조합원들의 불만 요인이 있다고 하지만, 이 같은 상황 변화를 조율하지 못하고 조합집행부 측에서 일방적인 시공사 교체라는 극단적 카드를 쓴 점이 문제라는 얘기다.
특히, 이미 대주단, 시공사, 조합 등 여러 사업 참여 당사들간 약속이행을 담보로 이뤄진 PF대출약정을 일방당사자인 조합이 무시하고 시공사를 교체하며 이 같은 요구조건을 관철하고자 한 점은 조합집행부의 무리수를 뒀다는 의견이 지배적이다.
즉, 일부 조직이 사업의 큰 틀을 배제하고 스스로 만족감 이외에 아무런 이익이 없을 뿐 아니라 오히려 조합원 개개인의 피해만 양산했다는 지적이 나온다.
당시 PF에 참여한 금융기관에서도 이런 상황에 대출금 상환을 종용할 수 밖에 없었고 채무변제 능력이 없는 조합의 채무는 고스란히 시공사(대형건설사)가 그 부담을 질 수 밖에 없는 상황.
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| 지난 2005년 이후 부터 서울시내 최고의 랜드마크로 손꼽혔던 ‘성수동 서울숲 두산위브’ 사업지 전경. ⓒ 프라임경제 | ||
조합에서 자력으로 채무변제 자금을 확보하였거나 혹은 다른 건설사를 찾아다 시공사(보증사)교체를 추진할 능력이 있었다면 금융기관의 변제요구에 두산중공업이 보증사로서 조합을 대위해 변제하는 일도 없었을 것이라는 지적은 사안의 요체를 가리키고 있다.
여기에 일부 조합원들은 지자체와 시행, 시공사에 대한 근거 없는 마타도어(Matador, 흑색선전)가지 제기하고 있어 우려의 시각 또한 상존하고 있는 상황이다.
일부 조합원이 주장하는 내용의 핵심은 지난 11월5일자 본지에 게제된 전면광고(호소문)의 내용으로 '성동구청의 시공사, 시행사에 대한 특혜의혹'을 담고 있으나 최근 본지가 의혹을 제기한 조합원 및 다양한 채널을 통해 사실을 확인한 결과, 확정적 증거 없이 게제한 사실무근, 흑색선전에 불과한 것으로 확인됐다.
결국 소유권이 한양개발이라는 제3자에게 넘어가게 된 상황에서 일반분양으로 사업들이 달라지게 된 점은 부득이한 결과로 볼 수 있다. 실제로 소유권 원상회복 주장이 대법원 상고심까지 진행됐으나 결국 올해 조합 패소로 결론난 상황.
또 조합 측이 결국 조합설립인가를 취소당한 점도 아마추어리즘에서 초래된 자업자득이라는 비판도 나온다. 사업을 추진하는 과장에서 수 차례 신청과 번복을 거듭하는 등 오락가락 행보를 보임으로써 행정청을 곤라하게 했다는 점도 문제로 지적된다. 조합의 인가를 취소당한데 대해 행정심판이 제기됐으나 2012년 봄, 성동구청이 이긴 바 있다.
◆과도한 소송 남발, 무리한 보상 요구만 팽배
조합의 일방적인 행보로 인해 사업 부지 소유권이 불가피하게 한양개발로 넘어간 직후에도 두산중공업은 조합원 구제를 위해 한양개발간 중재로 사업이 재개될 수 있도록 다양한 채널을 통해 지속적인 협조의사를 보였지만 조합 집행부는 이와 반대로 소송을 통해 지자체, 시행사, 시공사를 대상으로 집단행동으로 맞서면서 해결의 실마리가 보이지 않고 있는 상황이다.
'소송만능주의'로 긴 시간 동안 소유권 확인이나 행정심판 등 여러 각도에서 소권 남용을 한 정은 개발을 사실상 중단시켜 보려는 의도가 아니냐는 관점에서 과도하다는 의견이 지배적이다. 적어도 토지나 주택건설 등 사업에서는 합목적적 이유로 절차 중간에도 다른 합의점을 찾는 노력을 하는 것이 가능하다는 관행과도 배치된다.
새로운 시행사 한양개발의 주장은 원만한 사업진행을 위해 법적 의무가 없음에도 불구하고 조합원들이 장기간 협의를 통해 납부한 분담금 전액 상환하는 방안을 제시해 상당수 조합원과 원만한 합의를 이뤄 냈지만 일부 조합원들은 관련 소송에 패소한 이후 더욱 적극적으로 자자체, 시행사, 시공사에 근거 없는 집단행동을 일삼고 있는 실정이다.
이들 일부 조합원 주장의 핵심은 사업 부지를 최초 시행사인 남경아이종합개발에 너무 싸게 팔았다는 것.
당초 조합이 주축이 된 구상대로 아파트 단지가 들어섰다면 이익기대금보다 땅을 싸게 팔았다거나 하는 불만은 없었을 것이다.
하지만 일단 상황이 달라졌고 또 무리한 갈등 끝에 토지 소유주 명의가 바뀌는 가장 극단적 상황까지 흘러갔다면 이제 조합원들도 두산중공업이나 한양개발, 관할 행정청에 모든 책임을 돌리는 태도를 지양할 필요가 높다.
성수동1가 사업은 조합의 무리한 몽니와 기나긴 소송남발로 인해 사업이 장기간 표류됨에 따라 시공사, 시행사, 조합 그 어느 누구도 승자가 되지 못한 개발사업 사례로 남게 됐다.
이제 남은 것은 시행사의 분양 뿐. 곧 일반분양을 준비하는 시행사가 불황인 부동산 시장상황에서 얼마나 분양을 이루어 내어 사업을 안정화 시킬 수 있는지 귀추가 주목된다.
