박지영 기자 기자 2013.12.03 15:06:37
[프라임경제] 박근혜정부 발(發) 부동산대책이 또 나왔다. 4·1과 8·28 대책 발표 이후 이번이 벌써 세 번째. 하지만 '희망'을 갖기에는 아직 이르다. 이미 수개월 전에 발표된 4·1대책 주요방안마저 아직 국회에 상정돼 있기 때문이다. 일단 8·28대책 후속조치로 마련된 12월3일자 보안방안은 핵심은 '금융지원혜택'이다. 생애최초 내 집 마련 및 서민 전세자금 대출 등이 기존과 다소 바뀌었다. 다음은 12월3일자 주요방안들을 정리한 것이다.
먼저 정부는 정책 모기지를 통합하고, 주택구입 자금지원을 늘리기로 했다. 이를 위해 정부는 국민주택기금과 주택금융공사로 이원화돼 오던 정책 모지기를 내년 1월2일자로 통합 운영키로 했다.
그간 정책 모기지는 크게 △근로자·서민 주택구입자금 △생애최초 구입자금 △우대형 보금자리론 세 가지로 나뉘었다. 하지만 상품 간 지원대상과 대출조건 등이 달라 주거복지 형평성 및 재정운용 효율성 면에서 꾸준히 개선이 요구돼 왔었다.
이에 따라 정부는 정책 모기지를 통합해 주택기금 직접융자로 이차이익을 발생, 주금공 유동화방식에 따른 이차손실을 보전하겠다는 방안이다. 이를 바탕으로 정부는 내년 정책 모기지 지원금을 올해와 같은 11조원으로 측정했다.
◆공유형 모기지 본사업 실시
수익·손익공유형 모기지에 대해선 지원물량을 확대, 본 사업을 추진할 방침이다. 지난 10월 추진된 수익·손익공유형 모기지 시범사업에는 총 2276명이 대출약정을 체결했으며, 이중 80%가 세입자로써 전세수요를 매매 전환하는 데 성공했다.
이에 따라 정부는 수익·손익공유형 모기지에 대해 오는 12월9일부터 물량 2조원이 소진될 때까지 한시 운영할 계획이다. 단, 위험관리 차원에서 손익형 같은 경우 공급물량의 20%로 제한키로 했다.
'희망임대주택리츠' 또한 확대된다. 정부는 희망임대주택리츠 사업이 가계부채 절감과 하우스푸어 주거비 부담완화에 성과를 보인 만큼 내년에는 이를 더욱 확대·시행키로 했다고 밝혔다.
하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 희망임대주택리츠는 올해 2차례에 걸쳐 주택 1000가구를 매입한 바 있다. 1차 때에는 508가구를 매입해 임대주택으로 활용했으며, 2차 사업 때에는 500가구 매입신청을 받았다.
내년 희망임대주택리츠는 올해와 같은 1000가구로 하되 면적제한은 폐지키로 했다.
◆목돈 안 드는 전세상품 통일
렌트푸어를 위해 마련됐던 '목돈 안 드는 전세Ⅰ'은 사실상 폐지됐다. 정부는 시장선호를 반영해 '목돈 안 드는 전세Ⅱ'에 역량을 집중하기로 했다. 이를 위해 정부는 목돈 안 드는 전세Ⅱ와 전세금 반환보증(대한주택보증)을 연계, 이용활성화를 유도할 방침이다.
즉, 대한주택보증과 은행 간 협약을 통해 전세금 반환보증을 은행에 위탁 판매해 대출해주는 식이다. 상품명 또한 기존 목돈 안 드는 전세Ⅱ에서 전세금 안심대출로 바뀐다.
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| 8·28부동산대책 후속조치가 발표됐다. 12월3일 발표된 이번 방안에는 달라진 금융지원 등이 주를 이뤘다. 사진은 분당아파트 단지. ⓒ 한국학중앙연구원 | ||
또한, 은행이 대출금의 90%까지만 보증 받는 기존 전세대출과 달리 대출금 전부를 보증 받을 수 있어 일반 전세대출보다 약 0.4%p 낮은 금리로 지원이 가능해 진다.
◆공공임대 '그대로' 행복주택은?
행복주택이 당초 20만가구에서 14만가구로 줄어든다. 다만 줄어든 6만가구에 대해서는 국민임대주택 등으로 대체해 공급할 예정이다.
또한 정부는 행복주택 핵심취지인 직주근접과 저렴한 임대료를 위해 다양한 용지를 활용하기로 했다.
이를 위해 정부는 철도부지와 공영주차장, 미활용 공공시설용지 등을 활용해 3만8000가구를 공급할 예정이며, 산업단지와 뉴타운해제지역 등을 활용한 행복주택도 조만간 선 보일 복안이다.
다음은 이번 12·3대책 주요정책에 대한 지원방안을 문답형식(국토교통부)으로 풀어낸 것이다.
-정책 모기지 통합 배경은.
▲근로자·서민 주택구입자금과 생애최초자금, 우대형 보금자리론 등은 동일 목적의 정책 모기지인데도 지원대상과 대출조건이 제각각이어서 주거복지 형평성 및 재정운용 효율성 관점에서 개선할 필요가 있었다.
-그렇다면 통합 효과는.
▲정책 모기지 통합 시 무주택 서민 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대된다. 이번 지원체계 개편으로 그간 평균적인 공급실적 보다 많은 물량을 보다 안정적으로 공급 가능하게 됐다. 또한 시장상황에 따라 필요할 경우 유동화 물량 확대를 통해 지원규모를 탄력적으로 조절할 예정이다. 특히 저리로 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용할 수 있어 국가 재정운용 효율성도 크게 개선될 것으로 판단된다.
-공유형 모기지 이용대상자는.
▲부부합산 연소득 7000만원 이하, 생애최초 주택구입자다.
-대상지역과 주택은.
▲수도권 및 6대 광역시 소재 전용면적 85㎡, 6억원 이하 기존 아파트나 준공 후 미분양 아파트에 국한된다.
-언제 어디서 신청하나.
▲오는 12월9일 오전 9시부터 수도권·지방광역시내 우리은행 영업점에서 상담 및 접수가 가능하며, 10월 시범사업과 달리 인터넷 접수는 받지 않고, 직접 창구에서 상담·접수가 이뤄진다.
-대출대상자 선정기준은.
▲선정기준은 시범사업과 동일하다. 심사항목은 크게 신청인에 대한 정책적 지원필요성과 상환능력, 대출대상 주택 적격성 등 3개 항목이다. 또한 대출신청이 들어오면 감정평가사가 직접 현지조사를 하고, 그 결과에 기초해 대상자 여부를 결정하게 된다.
-1·2차 사업성과는.
▲1차 사업으로 아파트 508가구를 매입해 임대로 공급했으며, 2차 사업은 현재 진행 중이다. 2차 때는 500가구를 매입하기 위해 신청을 받은 결과 810가구가 신청했고, 감정평가 등을 거쳐 내년 1월 중 매매계약을 마무리할 계획이다.
- 매입대상을 중대형으로 확대하려는 이유는.
▲4·1대책, 8·28대책 이후 85㎡ 이하 아파트 거래는 회복세인데 반해 대형평형 아파트는 여전히 거래가 침체된 상황이다. 또한 주택 처분이 어려워 과도한 원리금 상환부담으로 고통받고 있는 하우스푸어는 오히려 대형평형이 많다.
-중대형아파트를 대상에 포함하는 것은 부자들에 대한 지원 아닌가.
▲하우스푸어 대책은 저소득층 지원만을 위한 것이 아니다. 국가경제에 위험요인으로 작용하고 있는 가계부채를 완화하기 위한 대책이다. 따라서 가계부채가 심각한 중산층도 지원대상에 포함된다. 다만 대형평형 보유자의 도덕적 해이 우려를 방지하기 위해 매입규모 제한이나 할인매입 등 매도자 책임을 확대하는 보완방안을 병행할 예정이다.
-희망임대주택 리츠로 인해 LH 부담이 가중되는 것은 아닌가.
▲임대기간(5년) 종료 후 일반에 매각되지 않은 주택에 대해 LH가 매입확약을 제공하기 때문에 LH 부담이 발생할 가능성도 있지만 1차 사업의 경우 주택가격이 매년 1.4%씩만 오르면 LH에는 아무런 부담이 발생하지 않는 구조다. 또한 만약 일반매각에 실패한 주택이 발생해 LH가 이를 매입하면 공공임대주택 공급실적으로 인정돼 LH에 특별한 부담이 된다고는 볼 수 없다.
-목돈 안 드는 전세Ⅰ은 사실상 중단되는 것인가.
▲목돈Ⅰ은 중단하는 것이 아니라 은행 자체상품으로서 원하는 국민은 이용할 수 있도록 틈새상품으로 운영될 계획이다.
-전세금안심대출 도입취지는.
▲세입자 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 것이다. 세입자는 일부 보증료(전세금반환보증+대출부분: 0.2% 초반)만 부담하고, 보증금 반환 위험해소는 물론 전세대출도 저리로 조달 가능하다. 또한, 은행이대출금 전액에 대해 보증하기 때문에 대출금리가 3.7%까지 낮아져 시중금리보다 약 0.4%p 낮은 금리로 이용할 수 있다.
-전세금안심대출 대출가능액은.
▲전세자금은 전세보증금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 원활한 대출금 상환을 유도하기 위해 금융비용부담율 40%이내로 제한했다.
-전세금안심대출 가입조건은.
▲수도권 3억원·지방 2억원 이하 전세며, 전세계약일～전입일로부터 3개월 이내 세입자가 전세금반환보증 가입조건을 만족하는 경우 이용 가능하다. 전세금반환보증 가입조건은 첫째 주택 선순위 채권액과 전세보증금 합산액이 집값의 70~90% 이내여야 하며, 둘째 아파트나 연립·다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔이어야 한다. 또 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도가 있어야 한다.
-전세금안심대출 금리 및 보증수수료는.
▲대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 2.5%대에서 적용 예정이다. 보증료는 전세보증금반환용으로 전세금 0.197%와 전세자금대출용으로 대출금 0.05%를 합한 금액이다. 예를 들어 1억원 짜리 전세를 얻으려고 하는데 대출을 5000만원 받았다면 '(1억원×0.197%)+(5000만원×0.05%)'다.
-언제 시행되며 어디서 신청할 수 있나.
▲전세금안심대출은 내년 1월2일부터 우리은행 전국지점을 통해 약 1년간 시범운용 할 계획이다. 이어 시범사업 성과를 봐가며 확대 시행여부를 검토할 예정이다.
-행복주택 물량이 축소된 이유는.
▲이번 물량조정은 젊은 사회활동계층을 위한 행복주택과 주거취약계층을 위한 국민임대 등을 균형 있게 공급하기 위한 것이다.
-공공용지 공급물량 내용은.
▲철도부지, 공영주차장, 학교, 공공청사 부지 등이 확보돼 있으나 활용되지 않은 공공시설용지 등이 활용될 계획이다. 시범지구 추진과정에서 제기된 우려가 최소화되도록 중소규모로 공급하고 직주근접과 저렴한 임대료가 가능한 부지를 선별해 활용할 예정이다.
-도시재생용지 활용한다고 했는데 실효성이 있나.
▲도심 내 슬럼화와 노후주거지 문제는 지자체 초미의 관심사다. 이러한 도시문제 해결을 위한 지자체와 주민 관심이 높기 때문에 자발적 참여와 사업제안이 충분할 것으로 예상된다. 일례로 부산은 1차로 부산진역·동래역사 인근 슬럼지역에 행복주택 5000여가구를 제안하기도 했다. 구체적 물량계획은 12월 지자체설명회 수요조사를 거쳐 내년 초 마련될 계획이다.
-산업단지에 행복주택을 공급하려는 이유는.
▲행복주택 핵심취지인 '직주근접'이 가능하고, 산단 근로자 등 젊은 사회활동계층 주거안정을 도모할 수 있기 때문이다. 산업단지는 공장 등 산업시설 위주로 계획돼 있어 근로자를 위한 주택, 편의시설 등은 매우 부족한 상황이다. 특히 지방 중소 산업단지 경우 장거리 출퇴근 등 근로자 불편을 초래해 그동안 우수인력 유치에 애를 먹었었다.
-공기업 보유 미활용 주택용지 전체 규모는.
▲신도시, 보금자리지구 등 공기업에서 개발한 주택용지 중 미활용 토지 약 48만가구에서 행복주택을 공급할 계획이다. 그중 공공건설용 택지는 35만4000가구이며, 민간분양 예정지는 12만8000가구다.
-공기업 보유 주택용지 활용 시 기대효과는.
▲분양주택 예정용지를 행복주택으로 전환하면 신혼부부, 사회초년생 등의 주거안정 뿐 아니라 저소득층 주거복지에도 기여할 수 있다. 또한 나대지로 방치된 토지에 행복주택을 착공해 도시 내 생활환경을 개선하고 건설경기 활성화 및 일자리창출 효과도 기대할 수 있을 것으로 보인다. 또 매각시기가 불투명한 중대형 주택용지를 활용함으로써 장기보유에 따른 재무부담이 경감되며, 분양주택시장의 과잉공급을 완화하는 효과도 기대할 수 있다.
-공기업 보유 토지 활용을 행복주택이라고 할 수 있나.
▲직주근접 가능 부지에 저렴한 임대료로 공급한다는 행복주택 핵심취지에 부합할 수 있도록 역세권 및 직주근접 가능 부지를 선별해 공급할 계획이다.
-분양용지를 임대주택으로 전환 시 LH 재무가 악화될 우려는 없나.
▲LH 재무구조는 경영차원에서 특별히 관리해 나갈 계획이며, 해당지구 사업성을 면밀히 검토 후 추진할 계획이다.
-시범지구 5곳 지정이 밀어붙이기식이다.
▲그동안 국토부나 LH 관계자가 시범지구를 방문해 지자체 및 지역주민 대표 등과 꾸준히 협의했으며, 지역 요구사항과 합리적 대안을 마련할 예정이다. 또 일부 반대가 있긴 했지만 정책목표를 달성하기 위해서는 더 이상 시범지구 지정을 늦출 수 없다.
-인공데크 설치로 사업비가 과다한 게 아닌가.
▲인공데크 설치비를 포함한 전체 공사비는 다양한 설계대안을 종합적으로 검토함으로써 충분히 저렴하게 산정될 것이다. 사업비는 입지별 특성과 문화·보육시설 등 지역별 요구사항을 적절히 수용하면서, 주변시세보다 저렴한 임대료로 공급되도록 전체적으로 3.3㎡당 659만원 사업비 기준에서 관리할 계획이다.
-차기후보지 선정계획은.
▲행복주택 취지에 맞는 다양한 부지를 발굴·검토 중에 있으며, 늦어도 내년 2월부터 순차적으로 선정할 계획이다.