[아하!] 상가 독점업종 안전하게 지정하려면?

분양·매매 때 타점포 업종독점여부 꼭 따져야

[프라임경제] 경기도 양주 ○○상가에서 1층 약사가 2·3층 약사를 상대로 영업금지가처분 신청을 낸 사건이 발생했습니다.

'앞으로 약국에는 세를 주지 않겠다'는 상가주인의 약속을 철썩 같이 믿고 월임대료 1000만원을 꼬박꼬박 내왔는데 그해 10월 2·3층에 약국이 들어오면서 이웃 간 진흙탕싸움이 벌어진 것이었습니다.

그런데 이상한 일이 벌어졌습니다. 공교롭게도 3층은 영업금지가처분 신청이 받아들여졌지만, 2층은 기각된 것이었습니다. 대체 왜 그럴까요?

3층 약국의 경우 개국 당시 본 건물에 업종제한이 있다는 것을 알고 있음에도 계약을 한 게 화근이었습니다. 2층은 약사가 점포를 인수할 때 특정업종에 대해 제한하고 있다는 내용을 고지 받지 않아 영업금지가처분 신청이 기각된 것이었지요. 현재 1층 약사는 본안소송을 준비 중이라고 하네요.

ⓒ 상가뉴스레이다

이번 사례는 비단 약국에만 국한된 것은 아닙니다. 치킨집이나 미용실, 편의점, 제과점, 커피전문점 등 일반업종에서도 흔히 일어날 수 있는 일입니다. 투자자나 임차인 모두 주의할 필요가 있는 것이죠.

이와 관련 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상가 분양단계 시 분양계약서 작성할 때나 분양이후 집합건물관리단 자치규약인지 아닌지, 또는 번영회 차원 임의자치규약에 따라서도 계약은 달라질 수 있다"며 "여기에 건물주가 여러 차례 바뀌는 경우나 새로운 임차인이 업종을 변경한 경우에 대해서도 염려해야 한다"고 조언했습니다.
     
보통 '중복업종 금지'나 '경업(競業)금지' 소송에서 쟁점은 크게 분양계약서 지정업종에 따른 경우와 집합건물 소유 및 관리에 관한법률(이하 집합건물법)에서 정하는 규약, 두 가지로 나뉩니다.

우선 분양계약서 지정업종에 따른 경우 상가분양 당시 특정점포 분양계약서에 특정한 지정업종이 기재됐다면 법원은 다른 점포 수분양자들과 관계에서 서로 특정된 '지정업종'을 준수하는 것이 맞다는 판단을 내리고 있습니다.

ⓒ 상가뉴스레이다

그렇다면 일례로 여러 번 소유권이 바뀌면서 지정업종에 대해 몰랐을 경우엔 어떻게 될까요? 이럴 경우에도 지정업종권을 강제할 수 있을까요. 법원 판례를 보면 이럴 때도 중복업종금지의무를 그대로 부담한다는 약정을 한 것으로 간주하고 있습니다.

즉, 시행사가 상가를 점포별로 분양한 경우라면 점포에 관한 수분양자나 지위를 양수한 자, 임차한 자, 입점한 자 모두 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 보는 거죠.

다만 분양계약서가 아닌 자치규약으로 업종지정 등을 한 경우에는 집합건물법에 의거한 관리단 규약과 상가번영회와 같은 임의규약으로 나뉘게 됩니다.

법원은 집합건물법에 따라 건물의 효율적 관리를 위해 일정수 이상 소유자의 동의로 '규약'을 만들 수 있도록 하고 있는데요, 규약 안에 동종영업을 제한할 수 있는 규정을 둘 수도 있습니다.

여기서 주목해야 할 부분은 집합건물법상 규약은 규약제정에 동의하지 않은 소유자, 임차인 등 모두에게 강제된다는 점에서 강제력 범위가 넓다는 점입니다.

이와는 대조적으로 임차인이 중심이 돼 구성되는 상가번영회 규약의 경우 규약에 동의한 회원에게만 강제력을 가질 수 있다는 점에서 큰 차이가 있습니다.