[프라임경제] 2008년 미국발 금융위기 이후 우리나라 부동산시장은 깊은 나락에 빠져들었다. 시장 정상화를 위한 다양한 정책이 발표되긴 했지만 효과는 그리 크지 않았다. 일부 대책은 미봉책에 그치기도 했다. 부동산114 도움을 받아 2008년 이후 발표된 주요대책과 함께 그에 따른 시장변동성에 대해 알아봤다.
2008년 9월15일 '리먼브라더스 파산사태'는 미국을 넘어 세계를 쇼크상태로 몰아넣었다. 우리나라도 예외는 아니었다. 그중에서도 특히 부동산시장은 유래를 찾아볼 수 없을 정도로 대공황상태에 빠졌다. 집값은 하루가 다르게 떨어졌고, 당최 오를 기미가 보이지 않았다.
이에 따라 당시 이명박정부는 그해 11월3일 14조원 규모 재정지출과 세제지원을 골자로 한 경제위기종합대책을 발표했다. 여기에는 건설경기 활성화를 위한 파격적인 부동산 규제완화 내용이 담겼다. 서울 강남3구를 제외한 수도권 모든 지역을 투기지역 및 투기과열지구에서 해제한다는 것이었다. 또한 수도권 전매제한 기간도 대폭 완화했다.
또 재건축 거래 활성화를 위해 소형주택의무 비율과 임대주택건립도 풀어줬으며, 지방 주택시장을 위해선 양도세 등 세제지원도 아끼지 않았다.
◆11·3대책 '반짝 단기효과'
11·3부동산대책에 따른 효과는 가히 폭발적이었다. 경기부양책과 함께 유동성이 풀리면서 2009년 초부터 매매가 형성되기 시작한 것이다. 이 같은 효과는 서울 재건축시장을 중심으로 신도시를 비롯한 수도권까지 확산됐다.
그러나 기쁨도 잠시, 이듬해 4월 그리스·스페인·이탈리아 등 유럽 몇몇 국가가 부도직전까지 몰리면서 다시금 세계경제에 위기가 찾아왔다.
이에 정부는 미분양 해소 및 주택 활성화 대책을 신속히 발표했다. 4월23일 발표된 이날 정책에는 미분양 해소를 위한 정부매입 및 공공임대 활성화 대책, 양도세 차등감면, 취·등록세 감면혜택 연장 등이 담겼다.
하지만 대책효과는 미비했다. 집값 하락세는 계속됐고, 결국 8·29주택거래 정상화 대책이 다시 발표됐다.
8·29대책에는 △DTI비율 은행권 자율조정 △생애최초 주택구입 자금신설 △다주택자 양도세 중과완화 2년 연장 △취·등록세 감면 1년 연장 △보금자리 사전예약 물량축소 및 시기조정 등의 내용이 포함됐다.
이에 따른 대책효과는 서울 중소형 저가매물과 재건축 아파트를 중심으로 나타나기 시작했다. 이후 이러한 매수세는 수도권 중대형 아파트까지 확산됐고, 상승세는 2011년 상반기까지 이어졌다.
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하지만 숨통을 틔울 만하면 대형악재가 어김없이 찾아왔다. 2011년 소버린 쇼크, 2012년 유럽재정위기 악화, 2013년 인도금융위기 등 갖가지 악재가 쏟아졌다.
우리정부도 가만 앉아 있지는 않았다. 2011년에는 △2·11 전월세시장 안정보완대책 △3·22 주택거래 활성화 대책 △5·1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 대책 △8·18 전월세 안정화 대책 △12·7 주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원대책 등 총 5번의 대책이 나왔다.
또 2012년에는 △5·10 주택거래정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원대책 △9·10 미분양 주택 양도세 감면, 취득세 감면연장 등이 발표되기도 했다.
하지만 약발은 그리 크지 않았다. 잦은 부동산대책 발표로 내성이 생긴데다 주요 법안들도 국회에 막혀 정책 실현이 늦어진 까닭이다.
◆박근혜 효과? 거래량·매매가↑
박근혜정부로 들어서서 나온 대책은 모두 세 가지다. △4·1 서민 주거안정 위한 주택시장 정상화 종합대책 △7·24 후속조치 △8·28 서민 중산층 주거안정을 위한 전월세 대책 등이 바로 그것이다.
이 대책들에는 △양도세 한시 감면 △생애최초주택 구입자 취득세 면제 △공공물량 공급 축소 △리모델링 수직증축 허용 △수익·손익 공유형 모기지 상품 신설 △취득세율 영구 인하 등 이전까지 대책에는 없던 파격적 정책과 대안이 담겼다.
2011년 1분기 이후 줄곧 하락세를 이어왔던 매매시장도 이때부터 온기가 돌기 시작했다. 서울은 4·1대책 영향과 6월 종료된 취득세율 한시감면 효과로 5월 턴어라운드했으며, 8·28대책 발표 후에는 서울·수도권 모두 오름세로 전환했다.
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주택 거래량도 늘었다. 6월 취득세율 감면종료 이후 거래가 급감했으나 9월 들어서는 8·28대책 효과와 가을 이사철 수요가 이어지면서 8월에 비해 거래량이 크게 늘었다. 서울시 부동산정보 광장에 따르면 주택거래량은 8월 4741건에서 9월 6352건으로 34% 증가했다.
경매와 분양시장에도 순풍에 돛단 듯 순조로웠다. 서울과 대구 등에서는 1순위 마감하는 단지도 나왔다. 여기에 저렴한 오피스텔에도 청약수요가 몰렸다.
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일례로 최근 공급한 위례신도시 주상복합아파트 위례아이파크는 평균 16.2대 1 경쟁률을 보이기도 했다. 또 서울 서초 잠원동 래미안 잠원도 평균 25.6대 1 청약경쟁률을 기록했다.
경매 낙찰가율도 높아졌다. 관련 업계에 따르면 경기 북부지역 아파트 낙찰가율은 지난 8월 74.68%에서 9월 77.53%로 2.85%포인트 높아졌다. 이는 상대적으로 저렴한 아파트가 많은 경기 북부지역에 실수요자가 적극 참여한 것으로 풀이된다.
◆주요쟁점 법안 조속처리 필요
하지만 부동산시장 침체에 대한 위험요인은 여전히 존재한다. 주요쟁점 법안들이 아직 국회에 산정돼 있기 때문이다.
여기에 1주택자와 다주택자들에 대한 방안도 고려돼야 한다. 기존 대책들이 무주택자와 생애최초 주택구입자에 초점이 맞춰져 있는 만큼 이 외 수요층을 위한 정책적 대안이 필요한 시점이다.
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이와 관련 부동산 전문가들은 가까운 일본에서 해답을 찾았다. 임병철 부동산114 책임연구원은 "일본은 자산이 있는 주택 수요를 끌어들이기 위해 2010년부터 증여세를 비과세하는 제도를 시행하고 있다"며 "사회초년생, 예비 신혼부부 같은 경우 자금능력부족으로 주택매입이 어려운 만큼 부모가 자녀에게 주택구입자금을 지원하면 세금 부담을 경감시켜 거래를 활성화하겠다는 취지"라고 설명했다.
증여세 비과세 제도란 부모가 자녀에게 주택구입 자금을 증여할 때 최대 1500만엔까지 증여세를 비과세하는 것을 말한다. 이 제도는 건설업계가 부동산시장 활성화를 위해 대통령직인수위원회에 건의한 사항이기도 하다.
반면, 미국은 양도소득세 과세 이연제를 통해 주택경기 부양을 모색하고 있다. 양도세 과제 이연제란 주택을 매각한 대금으로 더 비싼 신규주택을 구입할 경우 양도세 과세를 유예하는 것으로, 1997년 한시적으로 도입된 바 있다.
이 밖에 영국은 주택경기 부양책 일환으로 신축건물 매입 때 매매가격의 20%를 5년간 무이자로 대출해주는 제도를 시행한 바 있으며, 그리스와 스페인 등 일부 유럽국가는 유로존 위기로 외부자금을 유치하기 위해 외국인 주택 구매자에게 영주권을 주는 투자유인책을 펴기도 했다.
