[프라임경제] 8·28전월세대책 발표 때 예고됐던 '공유형 모기지'가 드디어 베일을 벗었다.
국토교통부는 11일 오전 경제관계장관회의를 거쳐 수익·손익 공유형 모기지 시범사업 추진일정을 확정, 발표했다.
국토부에 따르면 공유형 모기지 시범사업은 오는 23일부터 30일까지 사전상담서비스를 시작으로 이르면 내달 11일부터 대출승인 여부를 통보할 계획이다.
이번 시범사업이 예정보다 일찍 발표된 것에 대해 국토부 관계자는 "공유형 모기지에 대한 국민적 관심이 큰 만큼 이용 희망자들이 계약 및 잔금 납부시기를 합리적으로 계획할 수 있도록 추진일정을 서둘렀다"고 말했다.
◆반드시 우리은행 인터넷뱅킹 신청
이번 시범사업에서 눈에 띄는 것은 사전상담제도 도입이다. 국토부는 공유형 모기지가 기존 일반대출과 상이한 점이 많아 충분한 상당과 관련 정보 제공이 필요하다는 점에서 이 같은 결정을 내리게 됐다.
이와 관련 국토부 주택기금과는 "1%대 금리가 부각되면서 다소 과잉기대가 형성된 측면이 없지 않다"며 "금리 2.6~3.4%대인 생애최초 기본형 등 대체관계에 있는 대출과 객관적인 장단점 비교를 통해 균형 있는 정보를 제공할 필요가 있다는 점을 감안했다"고 사전상담제 도입배경에 대해 설명했다.
이에 따라 수익·손익 공유형 모기지에 대해 궁금한 사람은 오는 23일부터 30일까지 가까운 우리은행 지점을 방문, 대출대상을 비롯해 △대출조건 △수익배분방법 △신청절차 △필요서류 △대출심사방법 △일정 등을 안내 받을 수 있다.
또한 상담 후 공유형 모기지 신청을 원하는 사람은 내달 1일부터 우리은행 홈페이지를 방문, 인터넷으로 접수하면 된다.
주택기금과 관계자는 인터넷 접수만 허용하는 이유에 대해 "수요가 몰릴 가능성이 있는 상황에서 일선 지점 접수순으로 할 경우 밤샘 줄서기 등 국민 불편이 예상되기 때문"이라고 해명했다.
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| 집값의 최대 70%까지 저금리인 1.5%선에서 대출이 가능한 공유형 모기지 대출상품이 출시될 예정이다. ⓒ 프라임경제 | ||
또 하나는 인터넷 접수기간이 별도로 있진 않지만 시범사업 물량이 3000가구임을 감안, 선착순 5000명에서 접수를 마감할 계획이라는 점이다.
대출심사는 인터넷 접수순으로 실시한다. 심사기준에 대해 살펴보면 △신청인에 대한 정책적 지원 필요성 △차주 상환능력 △대상주택 적격성 등 대출심사평가표에 따라 점수가 매겨진다.
대출심사프로세스는 우리은행 1차 심사를 통해 5000명에서 4000명으로 압축되고, 한국감정원 주택 현지실사 및 우리은행 2차 대출심사를 통해 최종 3000명을 선정할 계획이다.
◆집값의 최대 70%까지 금리 1.5% 대출
이번 시범사업에 대한 관심이 높은 이유는 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있다는 데 있다. 다음은 독자들이 궁금해 할 공유형 모기지에 대한 주요내용을 질의응답식으로 풀어낸 것이다.
-공유형 모기지란 무엇인가.
▲공유형 모기지는 크게 수익 공유형과 손익 공유형으로 나뉜다. 먼저 수익 공유형이란 안정적 주거를 희망하지만 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 기금에서 저리대출을 하고 매각이익을 공유하는 것이다. 즉, 시세차익을 공유하는 대신 1.5% 저금리 대출이 가능하다.
두 번째 손익 공유형이란 주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출하고 매각손익을 모두 공유하는 것을 말한다.
-지원예산 및 사업규모는.
▲근로자·서민구입자금 예산을 활용해 지원할 계획이다. 3000가구 시범사업에 3000억~4000억원 내외로 소요될 전망이다.
-이러한 상품은 왜 만들었나.
▲물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자나 신혼부부 등 전월세보다 저렴한 비용으로 내집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지에서다. 즉, 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원해 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고하자는 뜻에서 만든 것이다.
-결국 빚내서 집사는 것인가.
▲손익·수익 공유형 모기지는 집값 상승시 시세차익을 주택기금과 공유하는 프로그램으로 시세차익을 노리는 투기보다는 안정적 주거공간을 원하는 실수요자를 대상으로 대출부담을 최소화하면서 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는데 목적이 있다.
-공유형 모기지 이용대상은.
▲시범사업인 점을 감안해 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자에 한해 지원 가능하다.
-기본형과 공유형 중 어느 것이 더 유리한가.
▲금리만 두고 봤을 땐 공유형이 유리해 보이나 기본형보다 절대적으로 유리한 상품은 아니다. 예컨대 수익공유형 경우 집값이 오르지 않으면 1.5% 금리만 부담하나 집값이 오르면 결과적으로 최대 5% 이자를 부담해야 한다. 따라서 공유형은 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자에게 적합한 상품이다.
-시범사업 대상지역과 주택은.
▲수도권 및 6대 광역시 소재 아파트에 국한된다. 또한 준공된 기존 아파트와 준공 후 미분양아파트가 지원대상이다. 전세수요 경감을 위한 것이기 때문에 신규 분양주택은 시범사업 대상서 제외됐다.
-지원대상 주택 범위는.
▲전용면적 85㎡ 이하 아파트로 주택가격이 6억원 이하 기존 아파트 또는 준공 후 미분양아파트다.
-물량을 확대할 계획은.
▲시범사업을 통한 효과 및 문제점 분석, 재정여건 등을 봐가며 추후 확대 여부를 검토할 계획이다. 특히 공유형 모기지는 국내에 새로 도입되는 제도일 뿐 아니라 주택기금이 리스크를 공유하는 만큼 시범사업을 통한 문제점 발굴 및 보완이 필요하다.
-상담접수시 매매계약을 체결하고 방문해야 하나.
▲그렇지 않다. 다만 인터넷 접수땐 어느 아파트에 매매계약을 할지 사전에 선정하고 예상 매매금액을 확인해 금액을 입력해야 한다. 또한 사전에 매매계약을 체결한 사람도 신청은 가능하지만 계약 물건에 대해 대출이 거절될 수도 있다.
-인터넷 접수시 미리 알고 있어야 할 내용은.
▲예상 매매아파트 주소 및 동/호수, 중개업소 등을 통해 매도자와 협의한 예상 매매가격 등이다.
-시세차익은 어떻게 공유되나.
▲수익 공유형 모기지 같은 경우 생애최초 기본형 금리인 2.6~3.4% 보다 낮은 1.5% 금리로 대출해 주는 만큼 시세차익 발생 시 구입가격대비 대출평잔 비율만큼 기금에 귀속된다. 대출평잔 비율이란 최초 주택구입가격 대비 처분시까지 대출의 평균잔액 비율을 말한다. 다만, 서민지원프로그램인 점을 감안해 주택기금 최대 대출수익률을 5% 내외로 제한할 예정이다.
손인공유형 모기지는 기금이 지분성격의 자금을 대출하고 기금 지분에 대해 임대료 명목의 이자를 취하는 것이다. 따라서 만기 또는 매각시 지분율에 따라 이익(손실)을 배분하면 된다.
-기존 생애최초 구입자금 대출자도 대환 가능한가.
▲현재 무주택자로 한정됐기 때문에 기존 대출자는 이용 불가능하다. 수익↔손익 공유형 상호간 대환도 허용하지 않는다.
-양도세는 어떻게 부담되나.
▲원칙적으로 주택소유자가 납세의무자이지만 국민부담 등을 감안해 세후이익을 기준으로 시세차익을 배분할 계획이다.
-손익 공유형 모기지 외에 추가 금융기관 모기지 대출을 받을 수 있나.
▲매수자가 주택기금 외 자금 필요시 추가 금융기관 대출은 기금 지원분 최대 40%와 합해 주택가격의 70% 이내인 경우 가능하다.
