[프라임경제] 렌트푸어를 위한 목돈 안 드는 전세대출이 8월 중 시행된다. 국토교통부는 기존 전세자금 대출보다 금리는 낮고, 한도는 높은 '목돈 안 드는 전세대출' 상품을 오는 23일부터 시행한다고 12일 밝혔다.
이번 정책의 가장 큰 특징은 기존 신용대출 성격을 띠었던 전세자금 대출을 담보대출 화했다는 점이다. 또한 집주인 성향에 따라 임차보증금 반환청구권 양도방식이나 집주인 담보대출 방식 중 하나를 선택할 수 있다.
우선 임차보증금 반환청구권 양도방식이란, 세입자가 전세자금을 대출받은 금융기관에 보증금 반환청구권을 양도하는 것을 말한다. 이를 위해 국토부는 주택임대차보호법을 개정, 금융기관에도 우선변제권을 부여했다.
쉽게 말해 금융기관에 우선변제권을 줌으로써 대출에 대한 담보력을 강화, 금리는 낮추고 한도는 높이게 되는 것이다.
반환청구권 양도방식 대출대상 조건은 △임차인 부부합산 연소득 6000만원이하 △무주택 세대주 △전세보증금 3억원(지방 2억원)이하인 전세 신규계약자 또는 재계약자다.
대출한도와 금리는 기본적으로 3억원까지 가능하지만 부부합산 연소득 3.5~4.5배 사이서 대출금액이 제한되며, 금리는 평균 3%대 후반에서 4%대 초반 수준으로 예상된다.
해당 대출을 받기 위해선 임대차 계약시 임차인이 전세금을 대출한 금융기관에 보증금 반환청구권을 양도한다는 내용의 특약서식을 작성하면 된다.
대출취급 기관은 국민·신한·하나·우리·기업·농협이며, 상품은 은행별로 오는 23일부터 27일 사이 출시할 예정이다.
또, 다른 목돈 안 드는 전세대출 방식인 집주인 담보대출은 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금 해당액을 본인 주택담보 대출로 조달하는 것이다. 이에 따라 세입자는 신용대출을 받아 전세자금을 마련했던 것을 주택담보대출 금리만 납부하게 돼 그만큼 대출이자 부담이 줄어들게 된다.
대출 적용대상은 임차보증금 반환청구권 양도방식과 같지만 전세 재계약인 경우에만 적용 가능하다. 또 대출한도는 수도권 경우 5000만원, 지방은 3000만원으로 제한된다.
특히, 국토부는 집주인 참여가 미흡할 것을 우려해 △전세대출금에 대한 소득세 비과세 △담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%) △주택담보대출 규모에 비례해 재산세·종부세 감면 등 다양한 세제·금융지원 방안을 마련했다.
집주인이 전세금 해당액을 주택담보대출로 받은 경우 DTI를 금융회사 자율로 적용하도록 하고, LTV도 70%까지 완화키로 했다.
국토부는 또 임차인이 이자납입을 연체할 경우에 대비해 임대인 보호장치도 마련했다.
국토부 주택정책과는 "기존 전세금이 있는 전세재계약자가 대상이어서 집주인이 손실을 입을 가능성은 없지만 집주인이 전세금을 대출금 상환용도 등으로 이미 사용해 매월 이자를 대신 납부하기 어려운 경우를 대비해 보증상품을 마련하게 됐다"고 설명했다.
해당 상품의 대출금리는 평균 3%대 후반에서 4%대 초반 수준으로 예상된다.
다음은 '목돈 안 드는 전세대출'에 대한 지원방안을 일문일답 형식으로 풀어낸 것이다.
-주택임대차보호법 개정안을 마련한 배경과 취지는.
▲현재 무주택 서민들이 전세금 마련에 어려움을 겪고 있어 전세가구 목돈 마련 부담 완화를 위해 목돈 안 드는 전세대출 제도를 도입하게 됐다. 이번 제도의 핵심은 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보 대출화함으로써 대출한도 증액 및 금리 인하를 도모하려는 것이다.
-전세자금 지원을 확대한다는 것인데, 이로 인해 전세자금 대출이 과도하게 일어나진 않겠나.
▲전세금 마련 부담으로 주거하향 이동, 전세난민 발생 등 무주택 서민의 어려움이 커지고 있어 전세자금 지원은 불가피하다. 다만 지원대상을 무주택자로 한정하고, 소득요건도 부부합산 6000만원 이하로 제한해 과도한 대출 확대를 예방할 방침이다.
-전세 대출 기관을 6개 시중은행으로 한정한 이유는.
▲목돈 안 드는 전세를 6개 은행을 통해서만 취급하겠다는 것은 아니다. 다만, 목돈 안 드는 전세는 이번에 법개정 등 제도개선을 통해 새롭게 개발된 대출상품으로 초기단계에서 안정적 상품 출시를 위해 현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고, 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 통해 우선 출시하게 됐다. 향후 대출실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 검토 중이다.
-임차보증금 반환청구원 양도방식이란 정확히 어떤 건가.
▲세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이라는 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것이다. 세입자 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고 대출한도를 확대하기 위해 마련했다.
-주택임대차보호법까지 개정할 필요가 있었나.
▲금융기관은 현 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하 및 대출한도 확대 효과가 제한적이다. 따라서 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에도 우선변제권을 부여하면 근저당권에 준하는 담보력이 확보돼 금융기관 대출금 회수가능성이 높아짐으로써 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다.
-금융기관에 대한 우선변제권 인정이 임대차보호법 취지에 맞나.
▲궁극적인 목표가 전세자금 대출금리 인하를 통해 무주택서민 주거안정을 지원하는 것으로 임대차보호법 제정 취지에 부합하다. 법 논리적으로도 임차인이 갖는 우선변제권을 채권 양수인인 금융기관이 행사하지 못한다는 것은 모순이다.
-집주인들이 거부감을 갖지 않겠나.
▲집주인 입장에서는 임차보증금 반환 주체가 임차인에서 금융기관으로 변경된다는 점을 제외하고는 실질적인 차이가 없다. 보증금 일부를 은행으로부터 직접 입금받고 계약종료시 보증금을 은행으로 반납하기만 하면 된다. 전문성이 높은 금융기관을 상대해야 한다는 막연한 불안감이 있을 수 있지만 중개업소 등을 대상으로 적극적으로 홍보해 불안감을 해소해 나갈 계획이다.
우선변제권 인정기관을 은행으로 제한한 이유는.
▲원칙적으로는 금융기관 범위에 대한 제한 없이 모든 기관에서 우선변제권을 인정하는 것이 논리적으로 타당하나 제도초기 광범위하게 제도적용 범위를 인정할 경우 사채업자 등이 악용할 가능성이 있어 제한하게 됐다.
-임차인 이자연체, 임차기간 중 기타비용에 대한 처리는.
▲계약종료시 은행이 집 주인에게 받은 임차인 몫 임차보증금에서 연체이자 등을 제하고 임차인에게 반납하게 된다. 이 같은 내용은 전세대출계약서에 반영할 방침이다.
-집주인 담보대출방식 실효성이 있겠나.
▲집주인 참여를 유도하기 위해 대출금에 대한 소득세 비과세·이자납입액 40% 소득공제·대출규모 비례한 재산세, 종부세 감면 등 다양한 인센티브를 제공하는 만큼 충분히 참여할 유인이 있다고 판단된다.
-임차인 이자납입 연체 및 임대인 신용도 하락에 대한 방지수단은.
▲우선 세입자가 이자납부를 지연하는 경우에 대비해 세입자가 이자납부 지연시 보증기관이 이자를 임대인에게 지급토록 하는 이자지급 보증상품을 마련해 제공할 예정이다. 다만 임차인이 이자납입 연체 이후 임대인이 대위변제하기까지 기간 동안 이자연체 정보가 남게 되면 임대인 신용등급이 하락할 위험이 있어 임대인이 대신 이자납입하기까지 약 1개월간 연체정보 등록을 유예하도록 할 예정이다.
-보증신청은 누가 하는 것이며 절차는 어떻게 되나.
▲임차인이 대출이자를 납부하지 않을 경우에 보증기관이 임대인에게 이자를 대신 지급하는 이자지급보증으로, 임대인 요구가 있을 경우 임차인이 이자지급보증을 신청해 보증상품에 가입하면 된다.
