[프라임경제] 4·1 부동산종합대책(이하 4·1대책)에 대한 후속조치가 드디어 발표됐다. 6월 말 취득세 감면기간이 끝난 뒤 꼬박 24일만이다. 일단 정부는 그동안의 성과에 대해 "괄목할 만 하다"고 자평했다. 실제 '주택시장을 위한 종합선물세트'로 불렸던 4·1대책은 2013년 상반기 주택 거래량을 늘리는 데 제몫을 톡톡히 했다.
국토교통부에 따르면 올 상반기 주택 거래량은 총 44만522가구로 지난해 같은 기간 보다 9만6522가구 증가했다. 상반기 주택 거래량을 월별로 살펴보면 △1월 2만70가구 △2월 4만7288가구 △3월 6만6618가구 △4월 7만9503가구 △5월 9만136가구 △6월 12만9907가구로 가파른 상승곡선을 그렸다.
하지만 주택 거래량은 이내 정체현상에 빠졌다. 가파른 상승세를 보이던 거래량은 6월 중순부터 급격히 줄어들더니 이내 시가총액까지 증발시켰다.
부동산써브에 따르면 7월 둘째주 기준 서울 소재 아파트 119만7526가구 시가총액은 637조3835억원으로 4·1대책 때인 640조8928억원 보다 3조5093억원 줄어들었다. 시장회복세가 단기에 그칠 것이라는 일부 전문가들 우려가 그대로 맞아 떨어진 셈이다.
정부는 시장상황이 다시 제자리걸음을 하게 된 주 원인으로 수도권 지역의 대규모 개발사업 추진을 꼽았다. 4·1대책 후속조치로 수도권 공공주택개발사업 조정을 기획하게 된 것도 이러한 이유에서다.
먼저 정부는 공공부문 개발사업을 시장 수요와 사업진행 상황에 맞춰 재조정할 방침이다. 예를 들어 사업이 초기단계인 경우 사업성 등을 감안해 지구지정을 해제하거나 지구면적을 축소하는 방식을 통해 총 2만9000가구를 감축할 계획이다. 고양풍동2와 광명시흥이 여기에 속한다.
반면, 사업이 진행 중인 지구는 지구별 상황을 감안해 공공분양주택 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정할 예정이다. 공공분양주택은 일부물량 사업승인을 연기하고, 민간분양주택은 택지 공급시기를 연기함으로써 사업승인 시기를 늦추는 식이다.
이로써 오는 2016년까지 사업승인물량을 11만9000가구 가량 축소한다는 게 정부 측 복안이다.
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| 4·1대책과 후속조치간 물량조정 비교. ⓒ 프라임경제 | ||
또한 민간주택공급 조절과 함께 분양주택에 대한 임대주택 전환도 재촉할 방침이다. 이에 따라 정부는 민간건설업체들의 밀어내기 식 분양을 최소화하기 위해 보증지원·리츠 등 금융수단을 활용, 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 모색 중이다.
이를 위해 정부 측은 대한주택보증의 분양보증 심사시 '분양성 평가'를 더욱 강화할 계획이다. 그동안 원활한 자금조달 지원을 위해 '엄격한 심사' 없이 분양보증서를 발급해 왔다면 앞으로는 분양성 평가비중을 확대해 미분양 위험이 큰 사업장 같은 경우 신중한 추진을 유도할 예정이다.
특히 이번 정책에 발맞춰 '준공 후 분양'을 선택한 건설사에는 보증부 대출을 저리에 지원, 분양시기 연기를 유도할 방침이다. 또한 건설사가 자체적으로 준공 후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 '전세보증금 반환보증'과 '모기지 보증'을 도입할 계획이다.
정부는 또 미분양 주택 해소 일환으로 리츠가 1000가구 가량 매입해 임대주택으로 운용하는 방법도 추진할 예정이다.
이와 더불어 민간 매입임대사업자 주택매입 촉진을 위해 대한주택보증서 제공 중인 '매입임대자금 대출보증' 보증대상을 확대하고, 취급 금융기관도 기존 2곳에서 4곳으로 확대할 방안이다.
뿐만 아니라 주택기금에서 지원하는 미분양주택 매입임대자금 대출금리를 기존 5%에서 4%로 인하하는 동시에 대출한도는 7500만원으로 예전보다 1500만원 늘릴 계획이다.
국토교통부는 "이번 대책은 장·단기 주택수급 조절의 세부 실행방안을 마련했다는 점에서 의의가 있다"며 "개별 건설업체 차원에서도 분양시장 상황에 따라 기존 선 분양 외 적절한 분양시기를 조절할 수 있는 옵션을 보유하게 됐다는 점에서 단기적인 공급과잉 완화에 도움이 될 것"이라고 기대했다.
다음은 4·1대책 후속조치를 이해하기 쉽도록 풀이한 일문일답이다.
-이번 방안이 4·1대책 후속대책인가.
▲4·1대책 효과를 극대화하기 위한 후속조치가 맞다. 지난 4·1대책에서 제시한 바 있는 공공주택개발지구 사업계획 조정에 대한 액션플랜을 제시하고, 구체적인 조정계획·물량·시기 등을 마련한 것이다. 아울러 4·1대책에서 제시한 착공시기 탄력조정 등 민간주택의 공급 속도 조절방안도 후 분양 또는 임대활용 유도 등 보다 구체화했다.
-주택공급을 무리하게 줄여 결국 주택가격을 올리려는 것 아닌가.
▲현재 수도권 주택시장은 초과공급이 우려되는 상태로 장래 가격상승 기대가 엇ㅂ어 주택거래 위축세가 지속되고 있는 상황이다. 이번 공급조절은 이러한 초과공급을 야기하는 시장 과열기에 계획된 대량 공급계획을 조정하는 것이다. 또한 무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요 상태로 돌리는 것이 아닌 수급균형을 맞추려는 것이다.
-공공분양주택 물량 축소에 따른 서민들 피해가 우려된다.
▲공공분양주택 물량 축소는 수도권 외곽의 대량공급으로 인한 수급 불균형 상황이 장기화될 가능성을 감안한 불가피한 물량 조정이다. 다만 이번에 조정, 연기되는 물량에 대해서는 시장상황을 봐가며 탄력적으로 관리해 나갈 계획이다.
-사업승인 및 청약물량이 2017년 이후로 연기된 것인데, 이후 공급과잉 우려는.
▲신규 개발지구 지정을 중단해 신규 물량공급을 최소화할 계획이다. 또한 사업승인 축소 11만9000가구, 청약시기 조정 5만1000가구는 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH와 함께 특별 관리할 계획이다.
-분양보증 발급 시 분양성 평가를 강화하는 취지는.
▲미분양 누적 시 업체 부도에 따른 대한주택보증 및 수분양자 위험이 커지는만큼 실제 리스크를 객관적으로 평가하고 이에 합당한 분양보증 수수료를 부과하려는 것이다.
-후분양 대출보증 지원을 받을 경우 금리수준은.
▲대출금리는 연 4~5%(1금융권), 보증료 등을 포함한 총 차입비용은 연 5~6% 수준으로 추정된다. 이는 환매조건부 미분양 매입활용비용인 10%내외 보다 낮은 수준이다. 구체적 금리수준은 금융기관과 협의가 필요하다.
