[프라임경제] '수직증축 리모델링' 가이드라인이 드디어 공개됐다. 국토교통부는 전문가 31명으로 구성된 태스크포스(TF)팀을 구성, 16차 회의를 거쳐 '공동주택 리모델링 제도개선 방안'을 마련했다고 7일 밝혔다. 국토부가 내놓은 주택법 개선안은 6월 중 국회를 통과, 6개월 뒤인 내년부터 시행될 예정이다. 구체적인 기준에 대해 알아봤다.
우선 수직증축 범위는 최대 3개층까지 가능하다. 다만 14층 이하 저층아파트 경우 하중부담을 우려해 2개층으로 제한했다.
리모델링 사업비에 대한 부담도 덜었다. 국토부는 가구당 증축면적을 그대로 유지하는 대신 가구당 증가범위를 기존 10%에서 15%로 확대했다. 가구당 면적증가 범위는 전용 85㎡ 이하 경우 기존면적의 40%까지 늘릴 수 있으며, 85㎡ 초과는 최대 30%까지 넓힐 수 있다.
예를 들어 15년 된 1000가구 단지를 수직증축 한다면 최대 1150가구까지 늘릴 수 있다는 얘기다. 늘어난 150가구에 대해서는 일반분양을 실시, 수익 일부를 리모델링비로 쓰면 된다. 그래도 리모델링비가 부담된다면 전용 85㎡ 이하의 경우 국민주택기금서 싼 이자로 공사비를 대출 받을 수 있다.
중대형 경우 1가구를 2가구로 쪼개 세를 놓을 수도 있다. 다만 단지의 3분의 1만 '쪼개기'를 할 수 있다. 이번 제도개선 방안을 감안할 때 '일산·분당' 1기 신도시가 최대 수혜지역으로 떠오를 전망이다.
◆도면 없으면 리모델링 안돼
노후 된 아파트라고 해서 모두 수직·수평증축을 할 수 있는 건 아니다. 신축 당시 구조도면이 있는 공동주택만 가능하다. 이는 건축물 기초에 대한 상태파악이 어렵기 때문이다. 이에 따라 완벽한 복원에 한계가 있다는 게 국토부 설명이다.
구조도면의 경우 대부분 관리사무소서 보관하고 있지만 그렇지 않을 땐 시·군·구청이나 시공사, 도는 설계사무소 등을 찾아가면 된다.
안전진단은 보다 깐깐해 진다. 예전엔 리모델링 안전진단을 한번만 받아도 됐지만 수직증축 시엔 안전진단 두 번, 안전검토 두 번을 또 받아야 한다. 안전검토는 건축심의와 사업계획을 승인할 때 건설기술연구원, 시설안전공단 등 전문기관서 구조안전 검토를 받으면 된다.
여기에 시공과정서 공사감리자는 건축물구조에 영향을 미치는 설계변경 등에 대해 건축구조기술사 확인을 받아야 한다.
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| 15년 이상 된 노후아파트를 대상으로 리모델링 수직·수평증축이 허용되면서 최근까지 하락세를 면치 못했던 분당, 일산 등 1기 신도시 집값이 어느 정도 상승할 것으로 전망된다. ⓒ 프라임경제 | ||
반대로 수직 리모델링을 하려는 단지가 수평으로 바꾸려면 법 시행 전 조합설립 동의서를 받으면 된다. 이는 법 시행 후 조합을 만들면 1~2년 뒤 사업계획 승인이 떨어지기 때문이다.
다음은 주택법 제도개선과 관련, 국토부 주택정비과 질의응답 내용이다.
-수직증축 범위를 3층으로 정한 이유는.
▲수직증축에 대한 시뮬레이션 결과 3개층 초과 시 기초와 내력벽 구조부 보강량이 크게 증가해 보강설계나 시공이 어려웠다. TF팀 논의 결과 연구기관, 학계, 구조기술사 전문가들도 3층까지는 일반적으로 기초·벽체 보강을 통해 안전성 확보가 가능하다는 데 공감했다.
-증축범위는 예외 없이 허용되는 건가.
▲법령에서 허용하는 수직증축 범위(2~3개층)는 증축이 가능한 최대 허용범위를 규정한 것이다. 건축물별 수직증축 허용범위는 자중감소 가능성, 지반상태 현장여건에 따라 안전을 확보할 수 있는 범위서 개별적으로 결정된다.
-허용대상서 구조도면 없는 건축을 뺀 이유는.
▲구조도면이 없는 경우에는 기초, 파일 상태파악이 어려워 정밀한 구조보강을 통한 안전확보가 곤란하다. 때문에 허용대상서 제외했다. TF팀 논의결과 구조도면이 없는 경우 기술적 한계로 완벽한 도면복원이 어렵다는 점도 고려됐다.
-수직증축 허용 시 일시집중에 따른 전세난은.
▲지자체별로 리모델링 기본계획을 수립해 계획기간 내 단계별·권역별 인허가 물량을 관리해 일시집중을 방지할 계획이다. 또 리모델링사업 과다집중으로 전세난이 우려되는 경우에는 국토부 장관이 지자체장에게 리모델링 허가시기를 조정하도록 요청, 일시집중 문제를 최소화할 수 있도록 근거를 마련할 것이다.
-안전진단을 두 번 실시하는 이유는.
▲주민이 거주하고 있는 상태서 수직증축 허용범위를 결정하기 때문에 구조안전성 확인을 위해 현장에서 육안·비파괴 검사를 1차 실시하고 주민 이주 후 내장재를 철거한 상태서 구조도면 내용확인, 구조 상세진단을 위한 2차 안전진단을 추가로 실시하는 것이다.
-전문기관 안전성 검토를 두 번 하는 이유는.
▲본격적인 사업추진 전에 수직증축 범위 타당성과 구조계획 적합성을 사전에 1차 평가하고, 2차로 사업계획승인 시 제출된 실시설계도서 구조 적합성, 보강공법 안정성을 최종 평가하기 위해서다.
-안전진단과 안전검토는 뭐가 다르나.
▲안전진단은 대상 건축물 구조상태를 진단하기 위해 현장서 각종 검사를 실시하는 것이며, 전문기관 검토는 안전진단 결과를 바탕으로 구조기술자가 설계한 구조설계, 보강방법이 타당한 지 검토하는 것이다.
-수직증축이 실제 가능해지는 시점은.
▲법령 시행 전이라도 리모델링을 원하는 주민은 수직증축 허용에 따른 사업성 검토나 조합설립 동의서 징구 절차를 진행할 수 있다. 만약 법 시행 후 조합이 설립될 경우엔 사업계획승인이 1~2년 후에 가능할 것으로 보인다.
-수직증축 리모델링 허용시 기대효과는.
▲수직증축 허용 시 수평·별동증축에 비해 가구수 증가가 용이해 주민 사업비 부담감소로 리모델링이 활성화될 가능성이 높다. 이 경우 공동주택 노후화로 인한 문제점을 일시에 해결해 주민불편을 조기에 해소할 수 있다. 또한 내진성능 향상으로 주택 장수명화도 가능해진다.
-수직증축 리모델링에 대한 정부 입장이 바뀐 까닭은.
▲노후 공동주택 주민 생활불편 해소를 위해 리모델링 필요성이 제기되면서 수직증축에 대한 요구가 지속적으로 증가해왔다. 앞서 정부는 리모델링 활성화를 위해 안전에 우려가 없는 수평, 별동증축을 허용해 왔지만 주민간 이해관계 차이로 활성화되지 못했다. 이에 정부는 시장 수요를 수용하되 그간 제기된 안전상 우려를 발생시킬 수 있는 경우는 원천적으로 배제하는 범위서 수직증축을 허용하게 된 것이다.
