[4·1부동산대책④] 하우스푸어·렌트푸어 대책… 원금 최고 10년 유예

'리츠'에 집 팔고 5년간 월세산 뒤 되살 수도

[프라임경제] 박근혜 정부 발(發) 첫 번째 부동산 종합대책의 주요이슈는 크게 6가지. △공공주택 공급물량 조절 △생애최초 주택구입자 지원강화 △준(準)공공임대주택 제도 신설 △수직증축 리모델링 허용 △하우스푸어·렌트푸어 지원 △보편적 주거복지 실현 등이 바로 그것이다. 4·1부동산종합대책을 순차적으로 세세히 알아봤다. 다음은 하우스푸어 및 렌트푸어 지원방안이다.

# 회사원 나모(37)씨는 2006년 은행에서 1억원을 빌려 경기도 김포 79㎡ 아파트를 1억7000만원에 샀다. 매달 나가는 이자만 4% 후반대로 70만원에 달한다. 그나마 집값이라도 오르면 걱정이라도 덜 텐데 7년째 요지부동이다. 

이번에 발표된 부동산 종합대책 대로라면 나씨는 부동산 전문회사에 집을 판 뒤 현재 살고 있는 아파트서 5년간 보증부 월세로 살 수 있다.

하우스푸어와 렌트푸어를 위한 부동산대책이 마련됐다. 우선 정부는 하우스푸어를 위해 갖고 있던 집을 팔고, 원래 살던 곳에서 5년간 월세로 살 수 있도록 배려했다. 또 렌트푸어에겐 목돈이 안드는 전세금 마련 방안을 내놓았다. 사진은 서울 강남 삼성동 일대 아파트. = 박지영 기자

쉽게 말해 집을 1억7000만원에 되팔면 빚 1억원을 갚고도 7000만원이 남는다. 또한 이 지역 월세는 40만~50만원사이로, 20만~30만원 정도 이자부담을 덜 수 있다. 여기에 5년 뒤 나씨가 해당 아파트를 다시 사고 싶을 땐 그에게 우선권도 주어진다.

다만 나씨가 해당 아파트를 재매입하지 않을 경우 주택은 리츠가 시장에 매각하거나 LH가 매입해 임대주택으로 활용하게 된다. 정부는 이 방안을 면적 85㎡ 이하 아파트 500가구를 대상으로 시범실시한 뒤 확대 여부를 검토할 계획이다. 
  
◆이자대신 월세… 5년 뒤 우선권 부여

나씨에 대한 구제방안은 이뿐만 아니다. 나씨가 집을 팔고 싶지 않다면 주택 담보대출금 연체상태에 따라 3가지 중 하나를 선택할 수 있다.

그중 하나가 금융권·신용회복위원회를 통한 채무조정이다. 나씨가 생활고로 3개월가량 원리금 상환을 연체했다면 금융회사나 신복위에 프리워크아웃을 신청해 대출금 만기연장 또는 이자감면을 받을 수 있다.

반면, 연체가 3개월 이상 됐다면 자산관리공사(캠코)에 도움을 요청하면 된다. 이럴 경우 캠코는 대출자 거래은행에 대출채권을 매입, 장기분할상환·원금상환유예 등 좋은 조건으로 채무조정을 해준다.

마지막으로 연체가 없는 경우라면 주택금융공사가 대출 채권을 매입해 최장 10년간 원금상환을 유예해 준다. 따라서 나씨는 그동안 이자만 내면 된다. 단, 6억원 이하·85㎡ 이하 1주택자로 연소득이 5000만원 이하, 대출금액 2억원 이하여야만 한다. 

◆집주인이 대출받고 세입자는 이자만

렌트푸어를 위한 목돈 안 드는 전세 대책도 마련됐다. 그 첫 번째가 집주인 담보대출 방식이다. 전세금 마련이 어려운 세입자는 집주인에게 주택 담보대출(수도권 5000만원·지방 3000만원 한도)을 받으라고 한 뒤 그 이자를 갚는 조건으로 전셋집을 얻을 수 있다.   

다만, 이 정책의 경우 집주인 호응이 관건인 만큼 정부는 갖가지 혜택을 주기로 했다. 우선 정부는 집주인에게 이자 납입액의 40%를 소득공제해주고, 재산세·종합부동산세를 감면해 준다. 특히 해당 전세금에 대해서는 소득세·비과세·양도세 등을 100% 면제하기로 했다.

만약 집주인이 '대리대출'을 꺼려한다면 다른 방법도 있다. 바로 임차보증금 반환청구권 양도방식이다. 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받을 권리(반환청구권)를 금융회사에 넘겨주고 대신 대출금리를 낮추는 방식이다.

렌트푸어를 위한 방안 적용대상은 전세보증금 수도권 3억원·지방 2억원으로 부부합산 연소득이 6000만원 이하 무주택자여야 한다.

다음은 하우스푸어 및 렌트푸어 지원 방안을 문답형식(국토교통부)으로 알아본 것이다.

-하우스푸어 지원대상 선정방식은.
▲현재 하우스푸어에 대해 공식적으로 정립된 기준은 없다. 이번에 발표된 지원방안은 하우스푸어 범위를 특정하기보다 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구들이 채무조정을 통해 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 지원하는 체계를 마련하는 데 중점을 뒀다.

-하우스푸어 지원에 따른 도덕적 해이 여부.
▲향후 제도시행 과정에서 도덕적 해이 문제가 나타나지 않도록 경제적 자활의지가 있고, 투기 목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상을 한정하는 등 제도적 보완장치를 마련할 계획이다.

-캠코·주택금융공사를 통한 하우스푸어 지원시 재정상황은.
▲캠코와 주택금융공사는 이미 승인된 업무계획과 공공기관이 수행하는 일상적 업무수행 범위 안에서 담당하는 것이지 이번 대책으로 인해 당장 새로운 재정소요가 발생하는 것은 아니다. 캠코와 주택금융공사 채권매입 한도를 설정한 것도 두 기관 재정상황이 허락하는 범위 안에서 신규 재정소요 없이 대책을 추진하기 위한 것이다.

-임대주택리츠 매입방법 및 절차는.
▲역경매 방식을 통해 주택 또는 지분의 감정평가액 대비 매도자 매각희망가격 비율이 낮은 순으로 매입할 계획이다.

-임대주택리츠 매입 신청자격은.
▲대상주택이 1가구1주택, 면적 85㎡ 이하 아파트로 제한되며, 신청자 자격제한은 없다. 단 지분을 매각하는 경우 지분 매각대금으로 대출금액을 전부 상환할 수 있는 범위까지 매각해야 한다.