용두사미 종결자 '용산개발 좌초 사태' 리스크 가늠하니…

'드림허브 디폴트' 복합 이슈 결과…원리금·업종·종목 3대 영향권 "충격파 크지 않을 듯"

[프라임경제] 공모 프로젝트파이낸싱(PF)사업의 새로운 장으로 평가받던 단군 이래 최대 개발사업 '용산역세권개발사업'이 출범 7년 만에 좌초 위기에 놓였다. 이번 사태는 표면적으로는 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브)의 유동화 대출채권 만기연장 실패에 따른 것이다. 사업비 30조원 규모 사업의 시행자 드림허브가 ABCP(자산담보부기업어음) 만기연장 이자 52억원을 당초 시한인 12일까지 납부하지 못한 것.

그러나 좀 더 살펴보면 이번 사태는 냉각된 부동산시장을 염두에 두지 않고 무리하게 사업을 확장, 추가 자금조달을 둘러싸고 주체와 객체 간 이견다툼이 발생해 벌어진 복합적인 결과다.

이에 따라 용산 서부이촌동 주민은 물론 사업주체로 참여자면서 상대방 자격의 신용보강자인 한국철도공사, 출자금 1조원을 들인 드림허브 출자업체 및 2조4000억원 규모의 ABS(자산유동화증권), ABCP 등 유동화자산 투자자들 등 수많은 피해자가 양산될 처지에 놓였다.

이런 상황에서 금융투자업계는 사태수습과 관련한 정부 대응과 함께 관련 업종 및 종목 추이, 유동화증권 상환 여부에 관심을 기울이고 있다. 

◆'용산사태'로 '전환점' 찾은 업종… 종목은? 

일단 금융투자업계 전문가들은 이번 사태가 건설업종에 부정적 이슈로 작용할 가능성이 크다는 진단을 내리고 있다. 다만 이슈 지속기간은 단기에 그칠 것이라는 관측으로 전문가들은 이달 말부터 내달 초까지로 예정된 신정부의 종합부동산대책 발표를 부동산시장의 방향성 전환점으로 보고 있다.

단군 이래 최대 개발사업 국가 차원의 기대를 받던 용산역세권개발사업이 시류를 제대로 파악하지 못한 사업확장 등으로 디폴트 사태를 빚으며 무산 위기에 놓였다. 사진은 용산국제업무지구 조감도. ⓒ 용산역세권개발

이와 관련 14일 이왕상 우리투자증권 연구원은 "하반기 부동산시장, 특히 수도권 부동산시장의 회복과 해외건설 시장의 수주환경 회복 등이 투자의견 상향을 위한 주요 전제가 될 것"이라며 건설업종에 대해 투자의견 '중립'을 유지했다.

KB투자증권은 오히려 건설업종에 대한 투자의견 '비중 확대'를 제시했다. 이번 사태로 재정투자 확대가 빨라지는 것은 물론 부동산 관련 정책규제도 완화될 수 있다는 의견이다.

종목별 진단 역시 전문가들 간 의견이 대부분 일치하는 모습이다. 드림허브 주주로 참여한 업체는 △삼성물산(6.4%) △GS건설(2%) △현대산업개발(2%) △금호산업(2%) 등으로, 최종 부도가 확정되면 참여지분만큼 손실을 보게 된다.

그러나 삼성물산의 경우 640억원가량의 드림허브 지분과 780억원가량의 CB(전환사채)를 보유해 예상 손실규모가 다소 크지만 이는 이미 예견됐던 변수며 해외 성장잠재력과 삼성전자 지분가치 상승 등 모멘텀이 악재를 희석할 수 있다는 진단이 나오고 있다.

또한 드림허브 최종부도가 확정되면 지분은 손실처리할 가능성이 있고 CB 역시 3조원에 이르는 코레일의 토지매매 반환대금에서 상당액을 돌려받을 수 있을 것으로 보인다. GS건설 등 나머지 연관업체들도 손실규모는 200억원 이하로 펀더멘털(기초여건)에 직접적 영향은 크지 않다는 분석이 지배적이다.

◆유동화증권 상환해도 코레일 신용도는 '글쎄'

이번 사태에서 중점적으로 제기되는 이슈는 토지대금 마련을 위해 이미 발행된 2조4000억원 이상의 ABS 및 ABCP 등의 유동화증권 상환 등 투자자들이 원리금을 되찾을지 여부다.

현재 사업비 지출로 초기 자본금을 거의 소진한 드림허브의 출자사들은 출자금 전액을 손실처리할 것으로 추정된다. 더 이상 사업추진이 불확실해 지분가치를 따질 수 없다는 이유에서다.

특히 알려진 우려와 달리 현재 발행된 유동화증권은 신용보강을 위한 토지대금 반환의무가 한국철도공사에 있는 만큼 공사 측이 기존 합의를 지키면 이 반환금으로 상환을 충당, 투자자들의 손실은 없을 것으로 전망된다.

그러나 철도공사에 대한 견해는 전문가들 간 엇갈리고 있지만 씻지 못할 신용리스크를 안게 됐다는 쪽이 상대적 다수다. 주체로서의 역할론은 차치하더라도 실질적 피해는 추산하기 힘들 정도다. 드림허브가 파산하면 철도공사는 지분에 해당하는 2500억원과 CB인수금액 375억원, 랜드마크빌딩 선매입비용 4161억원 등 7000억원대의 손실을 입게 되며 토지대금 반환의무에 따라 2조4000억원 정도를 내뱉어야 한다.

이와 관련 황원하 HMC투자증권 연구원은 "현재 철도공사의 재무상황으로는 자체 영업활동으로 해당 자금을 마련하기 어려워 반환대금을 마련하고자 상당부분 외부 차입에 의지할 것"이라고 설명했다.

이어 "2011년말 별도기준으로 130%인 부채비율과 46%인 차입금의존도 등 재무건전성은 더욱 악화돼 철도공사는 신용도에 부정적 영향을 받을 것"이라고 부연했다.

정부 지원 가능성이 높아 신용도에는 이상이 없다는 일부 상반되는 견해도 있다. 이경록 NH농협증권 연구원은 "토지매각차익 환원분의 50%를 토지 재평가로 환입하면 부채비율은 310% 수준까지 내려간다"며 "국가물류산업상 역할이 매우 크고 철도공사법에 국유재산의 무상대부·전대 조항 등이 명시됐으며 사채 원리금 정부 보증이 가능하다"고 말했다.