[프라임경제]각종 대책 등 집값잡기에 나선 정부의 가도 높은 대형정책이 연이어 발표되면서 반사적으로 상가의 장점이 부각됐다. 특히 11.15대책에서는 기존의 주택 70%대 상가 30%인 주택과 상가의 비율을 10%로 하향 조정한다는 내용이 포함돼 있어 주상복합 상가 물량이 줄어들 것이라는 전망에 따라 반사이익이 기대 되었다. 그러다가 서울시등 지방자치단체들은 상업,업부시설 부족 등을 이유로 반대의 입장을 표시해 왔다. 그래서 대책의 실효성에 의문이 제기 되기도 하였다.
서울의 경우 4대문 밖에 들어서는 주상복합 아파트도 주택 90%,상가 10%의 비율로 지을 수 있을 전망이다. 지금은 4대문 밖인 경우 주택 비율이 70%를 넘을 수 없게 돼 있지만 서울시가 조례를 변경할 방침이어서 주택 공급 물량 증가가 예상된다.
2007년 1월 22일 건설교통부와 서울시 등에 따르면 서울은 주상복합 아파트의 주택비율을 4대문 밖일지라도 계획적 관리가 가능할 경우 90%까지 확대하기로 방침을 발표했다. 서울은 현재 4대문 안에는 주택 90%,상가 10%의 비율로 주상복합 아파트를 지을 수 있게 하고 있지만 4대문 밖에는 기존 비율로 제한하고 있었다.
물론 서울시는 주택비율을 확대하더라도 전면적인 확대가 아니라 상업시설 부족 등이 우려되지 않는 지역에 한해 우선 확대할 방침이다. 5개 부도심은 용산권,영등포권,청량리권,영동권,상암권등이다. 부천시도 난개발을 막고 기반시설이 충분히 확충된 지역에 대해서는 90%까지 상향조정해 주상복합 아파트 건설을 허용할 방침이고 용인시와 성남시도 상향 조정을 검토중이나 아직 결론을 내리지 못했다. 안양시는 현재 80%로 돼 있는 한도를 확대하기가 관란하다는 입장이다. 수원과 안산,고양시는 이미 90%로 확대 시행하고 있으며 인천도 정비구역이나 경제특구 등에 대해서는 90%를 적용하고 있어 다른 지자체에도 확산될 전망이다.
최근 인기 있는 단지내 상가의 경우 낙찰가가 내정가의 몇 배에 달하고 있는 상황에서 주상복합 상가는 저렴한 투자비용으로 건물 내 배후수요를 확보하고 있는 단지내 상가의 성격을 가지고 있어 수요자들의 관심이 늘고 있다. 그러나 주상복합 상가의 경우 일반 주거지역보다는 상업지역에 지어지는 경우가 많기 때문에 단지 주변으로 이미 다양한 상권이 형성돼 있어 업종을 선택하기가 매우 어렵고,단지 규모가 적은 경우가 많아 수요층도 두텁지 못한 편이다.
비록 기존의 기준보다도 상황은 좋아졌다고는 하나 상가투자의 경우 고려해야 할 요건이 많은 만큼 주상복합 투자시 다음의 사항을 유념할 필요가 있겠다.
세대수:단지내 상가가 그러하듯이 세대수는 많을 수록 좋다.
주상복합아파트 상가를 분양받고자 할 때는 먼저 비교대상을 선정하여 분석해 보기 바란다. 그러면 몇세대,몇평형 대가 어느정도 있어야 어떤 장사가 잘 되는 지를 알아 낼수 있다. 그리고 모든 상가가 그렇겠지만 세대수는 많을수록 좋다. 또한 비율과 업종에따라 상가의 비율이 많고 적고의 영향을 받는다. 단순한 편의점형의 근린상가라면 주거시설에 비해 상가가 적어야 유리할 것이다. 하지만 선택형 업종들일의 경우에는 상가가 크고 눈에 쉽게 뛸 정도로 비율이 높아야 장사가 된다. 일종의 백화점처럼 구매폭이 다양하거나 전문적인 테마가 설정되어 있어야 하는 것이다. 즉,주거부분과 완전히 구분되어야 하고 규모도 커야 한다는 말이다.
만일 그렇지않고 어쩡정한 규모나 업종이 모여 있다면 다른지역의 수요자는 커녕 같은 건물에 입주한 입주자들로부터 호응을 받지 못할 가능성이 높다. 선물이나 패션,액세서리 등은 대부분 단골점포나 시내의 쇼핑타운에서 목적구매를 하므로 동네형 상가로 구성되어 있다면 실패할 확률이 높다. 그러므로 하려고 하는 업종과 전체건물의 규모및 상가비율등을 잘 따져보기 바란다.
상권:주변의 상권이나 업종 분포등을 살펴라.
해당상가가 재래시장을 재개발한 것이라면 기존의 재래시장을 흡수하여 기존의 고객들을 확보할수 있으므로 별 문제가 없겠지만 순수 개발형 주상복합이라면 기존의 상권에 밀려 침체할 가능성이 많다. 이것은 아파트부분의 세대수가 많고 적고와는 관계가 없다. 오히려 입주자들은 기존의 상권이나 시장에서 구매하기 위해 밖으모 나갈 공산이 크기 때문에 기존 상권과의 거리와 업종간의 조화를 잘 살펴야 한다.
가격:상가의 분양가격은 곧 수익성과 연결된다.
주상복합에서 상가의 역할이란 바로 아파트부분에서 회수하지 못한 비용이나 마진을 어느정도 확보하는 수단이 된다. 그래서 분양하는 공급자의 입장에서는 가격을 층별로 아파트의 2~3배까지 높게 받을 수 있다. 즉 아파트의 1층은 비로열층이라 분양하기 어렵지만 주상복합일경우는 오히려 핫 점포가 된다. 즉 가격을 비싸게 받을 수가 있는 큰 메리트가 있는 것이다.
그러므로 토지지분과 인근의 땅값,주변의 상가시세와 영업수익등을 고려하여 자신의 업종과 아파트부분의 거주자의 특성을 비교해 가면서 매출액대비 예상손익을 충분히 검토해야 한다. 그렇지 않을 경우, 분양가보다 시세가 떨어져 엄청난 손해를 볼수 있다. 간혹 남의 말만 믿고 덥썩 상가를 분양받았다가 시세보다도 훨씬 낮은 가격에 매각할 처지에 놓인 사람을 보게되는데 모든것은 시장원리에 따라 돌아가는 것이므로 하늘도 어쩔수 없는 일이다.
마지막으로 주상복합은 전용면적이 근린생활시설에 비해 좁은 경우가 많으므로 반드시 전용률을 확인하도록 하고 분양업체에서 제시한 조건이 맞는지 검투후 투자에 임해야 할 것이다.
