경기회복 지연·가계부채 '악재'…새정부 부동산정책 기회

[2013년 부동산 전망] 점진적 회복세에 변수 '다섯'

[프라임경제] 2013년 부동산시장은 수도권 주택가격이 저점을 통과하면서 점진적 회복세를 보일 것으로 전망되고 있다. 그러나 섣불리 반등장세를 점치기는 어려운 상황이다.

유로존 재정위기에 따른 실물경기 장기침체와 1000조원에 육박하는 가계부채가 뇌관으로 남아있기 때문이다.

다만 지속적인 입주물량 공급감소와 주택경기 활성화 대책, 신정부 출범에 따른 정책변화 등은 시장회복 기회요인으로 작용할 전망이다. 2013년 부동산시장을 가늠할 수 있는 주요변수와 핵심이슈를 살펴봤다.

◆①거기경제 상황 따라 '등락' 오갈 듯

내년 국내 경기는 세계경제 여건 변화에 따라 등락이 나뉠 것으로 보인다. 경제연구기관에 따르면 2013년 경제성장률은 올해보다 소폭 상승한 3%대 중후반으로, 여전히 잠재성장률 4%대를 회복하진 못했다.

주요 경제연구기관 내년 경제 성장률 전망.

한국개발연구원(KDI)과 LG경제연구원은 내년 경제성장률을 각각 3.0%, 3.3%로 내다봤으며, 해외 주요 투자은행들도 3.6% 안팎을 예상했다. 국제통화기금 또한 3.9%로 4%대에는 못 미칠 것으로 예측했다.

이러한 탓에 부동산시장 수요 공백은 당분간 회복되긴 어려울 것으로 보인다. 다만 미국 재정절벽 부담이 다소 해소되면서 국내 부동산시장도 세계 경제흐름에 따라 '전약후강' 모습을 보일 것으로 전망된다.

◆②기준금리 인하 '약' 또는 '독' 될 수도

한국은행 기준금리는 현재 2.75% 수준을 유지하다 경제 성장률 반등에 따라 하반기에 한 차례 인상이 예상되고 있다. 하지만 경기부양을 위해 금융당국이 기준금리를 추가 인하할 가능성도 아예 배제할 수 없는 상황이다.

금리인하는 부채부담을 낮추고 투자심리를 개선해 부동산시장에 긍정적 영향을 미친다. 하지만 주택시장에 유입되는 대기자금이 풍부해지고 있는 데다 이미 시중은행 대출금리도 역대 최저치 수준을 나타내고 있어 추가 금리인하 필요성은 그다지 크지 않다.

오히려 경기 악화의 반증이기도 한 기준금리 인하 조치가 불안심리를 키워 시장악재로 작용할 수도 있다는 게 전문가 견해다.

◆③1000조원 가계부채 시장회복 걸림돌 

가계부채가 역대 최고치를 경신했다. 한국은행이 발표한 9월 말 기준 가계부채 총액은 937조5000억원으로 2분기(6월 말)보다 13조6000억원나 늘었다.

분기별 가계부채 추이.

최근 금융감독원이 조사한 하우스푸어 실태 결과를 보면 6월 말 기준 금융권 주택담보대출자 가운데 감정가 대비 낙찰가율 초과자는 전체 약 3.8%(19만3000명). 이른바 깡통주택 보유자가 20만명 가까이 되는 것이다.

당장 먹고 살 것이 걱정이 태산인 마당에 주택구입은 어불성설. 따라서 1000조원에 달하는 가계부채 문제는 주택시장 부진 등 시장회복에 걸림돌로 작용될 전망이다.

◆④수급불균형으로 인한 전세난 우려

내년 전국 아파트 입주예정 물량은 2012년(17만5616가구) 보다 5.5% 늘어난 18만5262가구지만 최근 5년과 비교하면 30%가량 줄어든 수치다. 따라서 전세난 등 수급불균형이 지속될 가능성이 높다.

다만 수도권과 지방 등 지역에 따라 차별화 양상을 보일 전망이다. 지방은 부산, 경남을 중심으로 입주량이 크게 늘면서 3년간 지속돼 온 집값 오름세도 꺾일 것으로 예상된다. 특히 세종시나 혁신도시 등은 정부기관 이전과 입주가 본격화되면서 주택수요 유입에 따른 상승세를 이어갈 전망이다.

연간 아파트 입주물량 추이.

단, 지방과 달리 수도권은 2012년 비해 입주량이 20% 가량 감소하는 가운데 입주가 몰리는 2기 신도시 등의 집값 약세가 예상된다.

◆⑤3대 핵심법안 국회통과 여부 변수

박근혜 당선인의 부동산 정책 방향도 부동산시장을 움직이는 주요 변수가 될 전망이다. 특히 가계부채 연착륙 방안이나 추가적인 주택경기 활성화 대책 등이 나온다면 시장에 큰 도움이 될 것으로 보인다.

다만 과거와 같은 개발 위주나 경기부양 방식으로 정책을 운영하기 어려운데다 서민 주거복지를 핵심공약으로 내세운 점으로 미뤄 단기적인 시장 반전은 기대하기 어렵다.

하우스푸어 대책 및 전월세 상한제 도입과 함께 부동산 분야 주요 공약으로 나온 보금자리주택의 임대공급 전환은 민간 건설시장의 공급 부담을 경감시켜 민간분양이 늘어날 것으로 예상된다.

이밖에 연말 종료되는 거래 관련 세제혜택 연장을 비롯해 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수 폐지 등 3대 핵심법안의 국회통과나 시행 여부가 거래 회복의 주요 변수가 될 전망이다.