[프라임경제] 전월세 값이 그야말로 '금값'이다. 수직상승하던 전월세 가격이 올 들어 다소 주춤하긴 했지만 적정 마지노선을 넘긴지 이미 오래다. 그만큼 싼 전월세집 구하기가 하늘의 별따기 보다 어려워졌다. 부동산정보업체 부동산써브 도움을 받아 집을 얻기 전 인지해야 할 유의점에 대해 알아봤다. 다음은 현명한 무주택서민들이 전월세 구할 때 기억해야 할 10계명이다.
하나, 좋은 집 찾는 데 필요한 건 '노력'과 '스피드'다.
내가 원하는 수준의 '좋은 전월세집'을 찾기 위해선 최소 한 달 이상 여유를 두고 꾸준히 노력해야 한다. 여기서 염두에 둘 점은 내가 찾는 '입지도 좋고 가격 착한 집'은 누가 봐도 매력적이라는 것이다. 특히 최근 몇 년 새 전월세 값이 급등하면서 '이러한 집'은 매물로 나오는 족족 2~3일 안에 팔리고 있는 실정이다.
따라서 발품을 팔아 매일 부동산중개업소를 방문하거나, 여건이 되지 않으면 전화 또는 인터넷 웹서핑 등을 통해 실시간으로 임차주택을 찾아야 한다. 이때 주의해야 할 것은 중개업소마다 취급물건이 다르기 때문에 지역별 최소 2군데 이상 문의해야 한다는 점이다. 또한 실시간으로 집주인들이 내부사진과 함께 임차물건을 등록하는 전월세 인터넷카페 등을 활용하는 것도 좋다.
둘, 가격부담? 아파트만 집인가, 여러 주택형 노려라.
전월세 가격이 부담스럽다면 상대적으로 저렴한 다가구·다세대, 소형빌라 등을 찾는 것도 고려해 볼만 하다. 아파트의 경우 체계적 관리와 보안 등으로 편의 및 안전성이 우수하긴 하지만 그만큼 임대차 가격이 비싼데다 층간소음 등 원치 않는 피해를 입을 수 있다.
셋, 주거마련 대출은 정부지원 적극 활용하라.
전월세 자금이 충분치 않다면 정부가 지원하는 대출상품 자격조건을 따져 볼 필요가 있다. 부담 가능한 금액이 확정되면 주택을 찾는데도 한결 수월해지기 때문이다.
우선 정부는 지자체장 추천을 받은 저소득가구를 대상으로 수도권 과밀억제권역 기준 연 2% 저리로 최대 5600만원(전세 보증금의 70%·3자녀 이상 최대 6300만원) 한도에서 전세자금을 대출해 주고 있다.
또 연소득 3000만원(신혼부부 3500만원) 이하 무주택세대주에게는 연이율 4%로 최대 8000만원 근로자·서민 전세자금을 빌려주고 있다.
넷, 등기부등본을 열람해 집주인이 맞는지 확인하라.
마음에 드는 전월세 집을 구했다면 해당 주택의 부동산 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 소유자와 계약 당사자가 동일인물인지 확인해 봐야하기 때문이다. 만약 임대차 계약을 주택 소유자 대리인과 체결했다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.
또한 등기부등본을 통해 집주인이 집을 담보로 은행대출을 받았는지 확인해 볼 필요가 있다. 이때 세입자는 납부할 전월세 보증금과 기존 집주인이 대출받은 금액의 합이 해당 주택시세의 70%가 넘는지 확인해야 한다. 만의 하나 집이 경매로 넘어갈 경우 시세보다 20%이상 저렴한 값에 낙찰되는 경우가 많기 때문이다. 시세 확인은 인근 중개업소나 국토해양부가 공개하는 실거래가격 등을 참고하면 된다.
그 밖에 잔금은 납부기록이 명확하도록 은행 자동이체로 하는 게 좋다. 특히 건물에 대한 집주인 대출이 많다면 특약으로 전세보증금 일부를 대출 상환에 쓰도록 설정하는 것도 괜찮다.
또한 입주 시 필요한 도배와 장판 비용 등은 누가 부담할 것인지 계약서 작성완료 전 확정하는 것이 현명하다.
다섯, 계약 후엔 대항력 취득 및 확정일자 챙겨라.
주택임대차계약서를 작성한 후에는 만약의 경우를 대비해 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 작성한 계약서를 들고 임차주택 소재지 읍면사무소나 동주민센터, 시군구청, 등기소 등을 찾아가 받을 수 있으며, 이에 따라 주택이 경매로 넘어갔을 때에도 각 순위에 맞춰 배당을 요구할 수 있다.
입주시점에는 주택 인도와 주민등록을 원활하게 마쳐야 한다. 별도로 공시방법이 없는 주택 임대차계약에서는 잔금 납부와 동시에 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 된다. 이러할 경우 다음날 오전 0시부터 제 3자에 대한 효력, 즉 대항력을 갖추게 된다. 주택 인도와 전입신고는 전월세 주택 거주 시 내 보증금을 지킬 수 있는 가장 중요한 절차다.
만약 집이 경매로 넘어갔다면 임차인은 가장 먼저 우선변제 요건인 주택인도(점유)와 주민등록을 주택 낙찰기일까지 계속 유지해야 한다. 그래야만 보증금을 후순위권리자보다 일찍 변제받을 수 있기 때문이다. 이럴 경우 임대차 계약기간이 남았더라도 경매 법원에 배당을 요구할 수 있다.
여섯, 최소 2년 거주가능…전월세 계약 중도해지 이유알라.
전입신고를 마쳤다면 세입자는 앞으로 최소 2년간 전월세 집을 사용할 수 있다. 그러나 임대인과 임차인 모두 다음과 같은 상황에서는 계약을 중도 해지할 수 있다.
먼저, 임차인은 주택 일부가 자신이 과실 없이 멸실되거나 기타 사유로 더 이상 사용(거주)할 수 없을 경우 전월세 계약을 중도 해지할 수 있다. 또한 임대인이 임차인 의견을 무시하고 과하게 보존행위를 행함으로써 거주 목적을 달성할 수 없다면 이 역시 해지사유가 되며, 이 밖에 계약기간 중 집주인이 변경된 경우도 계약해지를 할 수 있다.
반면, 임대인은 임차인이 약정한 월세 등을 2회 이상 연체하거나 동의 없이 임차권을 양도한 경우, 또는 임차인이 주택사용 목적에 맞지 않게 사용했을 때 중도해지를 통보할 수 있다.
일곱, 임대차 1년6개월 시점에 재계약 대비하라.
일반적으로 임대차 계약기간이 2년이라고 봤을 때 전월세 거주 후 1년6개월 시점에 재계약 준비를 해야 한다.
임대차보호법상 임대차계약을 갱신하거나 계약조건을 변경하고 싶다면 임대인은 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통지해야 한다. 만약 해당기간까지 별도 통지가 없다면 기존 계약 그대로 임대차계약이 '자동 연장(묵시적 갱신)'된다.
묵시적 갱신이 되면 임차인은 향후 2년간 계속 거주할 수 있으며, 2년 중 언제든 임대차계약을 해지할 수 있다. 반면, 임차인 해지 통보는 3개월이 지난 후 효력이 발생한다.
임대인과 임차인이 계약종료 전 미리 합의에 의해 계약을 갱신했다면 임차인은 그대로 계속 거주하면 된다. 단, 이 과정에서 보증금이 증액됐다면 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 다시 받아야 우선변제권을 취득할 수 있다.
여덟, 전월세 관련 소득공제 꼼꼼히 살펴라.
전월세 관련 소득공제 제도도 꼼꼼히 챙겨볼만 하다. 특히 올해부터는 소득공제 대상이 총 급여액 5000만원이하, 단독세대주까지 확대됐다. 여기에 전세자금 대출을 받은 무주택세대주의 경우 원리금을 중도 상환하면 상환액의 40%를 소득공제 받을 수 있다. 또한 전용면적 85㎡이하 주택을 월세로 임차한 세입자는 총 납부액의 40%를 공제받을 수 있다.
아홉, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 땐 임차권등기명령을 활용하라.
임대차계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이는 임차보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청가능하며, 임차권 등기 후에는 집을 비우고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.
임차권등기명령에 따른 비용은 집주인에게 청구할 수 있으며, 임대차 기간종료 후라도 보증금을 돌려받는 시점까지 계속해서 해당 주택에 거주해도 된다.
열, 전월세 계약 스트레스 임대아파트로 풀어라.
2년 마다 돌아오는 재계약은 지긋지긋하고 그렇다고 집을 살 수도 없는 형편이라면 SH공사나 LH 등에서 공급하는 임대주택에 관심을 가져볼 만 하다. 주변 전월세에 비해 10~20%이상 저렴한 만큼 청약 경쟁이 치열하긴 하지만 당첨만 되면 20~30년간 안정적으로 거주할 수 있기 때문이다.
