[2013 부동산 전망⓵] 달라지는 제도, 꼭 챙겨야 할 것은?

세제혜택 시한 보름 남짓…필수 체크포인트는 분양가‧주변시세‧입지여건

[프라임경제] 2013년 부동산 제도 핵심은 새로 도입되는 것보다 그간 적용돼왔던 세제 면제 또는 감면 혜택 등이 대부분 끝난다는 데 있다. 새해 들어서는 미분양 아파트에 대한 양도소득세 면제와 취득세 추가감면 등 부동산 투자자들에게 일말 희망을 제공했던 주 정책들이 가슴 아픈 종료를 맞는다. 비보는 이뿐만 아니다. 지지부진하게 끌어온 다주택자에 대한 양도세 폐지와 분양가 상한제 법안 등은 여야 간 의견차를 좁히지 못하고 결국 올해를 넘기게 됐다. 내년 달라지는 부동산 제도에 대해 알아봤다.

2013 계사년, 부동산업계에 불어 닥친 가장 큰 변화는 취득세 추가감면 혜택이 2012년 12월31일자로 종료된다는 점이다. 지난 9월24일부터 시행된 취득세 감면 혜택은 그 실효성이 깜짝 발휘되긴 했지만 얼음처럼 굳어버린 부동산 거래를 되살리기엔 역부족이었다. 3개월이란 짧은 시행기간도 아쉬움으로 남는다.

그나마 다행인 점은 추가감면만 끝났을 뿐 취득세 감면 혜택은 그대로 남아있다는 것이다. 취득세 감면비율은 집값(9억원 기준)에 따라 최고 50%에서 최저 25%로, 내년 12월31일까지 연장된다. 따라서 현재 1~2%대였던 취득세율은 내년 1월1일부터 2~4%대로 조정된다.

오랜 경기침체로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 2012년 주어졌던 갖가지 혜택들이 새해 들어 대거 줄어들어나 없어질 전망이다.

경우의 수도 따질 필요가 있다. 일시적 2주택자의 경우 취득세 감면을 받기 위해선 기존 주택을 3년(현행 2년) 안에 처분해야 한다. 또한 1억원 미만, 40㎡이하 서민주택이나 60㎡이하 공동주택 또는 오피스텔을 최초 구입한 경우 최득세 면제규정은 오는 2015년 말까지다.

9억원 미만 미분양 주택을 5년 이내 양도할 경우 양도세를 면제받았던 혜택도 올해 말 자취를 감춘다. 단, 연말까지 미분양 주택을 취득할 경우 집을 산 후 5년 이내 양도하면 계약일로부터 5년까지 발생한 차익에 대해선 세금을 내지 않는다. 만약 5년 후 집을 양도하면 주택 취득시점부터 5년까지 발생한 양도소득금액은 빼고, 남은 기간 생긴 시세차익에 대한 세금만 납부하면 된다.

1994년 도입된 장기주택마련저축 비과세 혜택도 오는 31일을 끝으로 종료된다. 장기주택마련저축 상품은 예금된 돈이 실제 주택매매에 사용됐는지 검증되지 않아 그동안 진정성 논란에 휩싸여 왔었다. 여기에 비과세와 소득공제 등 이중혜택이 적용돼 논란을 더욱 가중시켰다.

김은진 부동산114 리서치센터 과장은 "세제혜택 시한이 약 한달 남짓 남은 상황에서 건설사들이 미분양 물량 소진을 위해 총력을 기울이고 있다"고 말했다.

이어 "연내 미분양 아파트 구입에 관심 있는 수요자라면 분양가와 주변 시세를 비교해보고 입지여건 등 주거환경을 꼼꼼히 따져본 후 거래에 나서야만 향후 얻을 수 있는 불이익을 최대한 줄일 수 있을 것"이라고 조언했다.

◆비사업용땅 양도세 중과제 폐지

폐지가 일부 혜택으로 이어지는 새로운 정책도 있다. 2007년 투기방지 목적으로 제정된 비사업용토지 양도소득세 중과제가 새해 들어 폐지된다. 나대지·잡종지 등 비사업용토지를 매각할 경우 현행 세법 상 60% 중과세율이 적용돼 왔지만 2013년 1월1일부터는 양도하는 비사업용땅에 대한 일반세율(6~38%)만 적용하기로 했다.

게다가 3년 이상 장기 보유 시 9~30%에 이르는 공제혜택도 받을 수 있다. 다만 투기지역 내 거래의 경우 양도차익의 10%를 추가 과세하는 제도는 영구 적용한다.

남산에서 바라본 서울시내 전경.

내년부터 2014년 말까지 취득하는 주택은 1년 안에 팔아도 양도세 기본세율이 적용된다. 1년 미만 보유한 주택을 양도할 경우 40% 단일세율(종전 50%)로 과세하고, 2년 내 양도할 경우 6~38% 기본세율(종전 40% 단일세율)로 전환된다.

또한 원조합원입주권 및 승계조합원 입주권 단기양도도 기본세율이 적용되며, 단 분양권은 현행대로 1년 내 50%, 2년 내 40% 중과세율이 적용된다.

전용면적 149㎡이하인 주택을 자기관리부동산투자회사(리츠)가 신축하거나 매입해 임대하는 경우 임대소득에 대한 소득공제율이 기존 50%에서 100%로 확대된다. 당초 적용기한은 올 연말이었으나 2015년으로 3년 연장했다.

자산총액 50% 이상을 임대주택(기준시가 6억원 이하, 전용면적 149㎡이하)에 투자하는 부동산투자회사, 부동산집합투자기구에 대한 세제지원이 확대된다. 임대주택 리츠 펀드 투자자 배당소득에 적용되는 저율분리과세 기준금액을 기존 1억원에서 3억원으로 상향조정했다. 따라서 앞으로는 3억원 이하 배당소득의 경우 5%, 3억원 초과는 14% 분리과세가 적용된다.

◆건조한 서민지원…새 정부 기대

도시형생활주택에 대한 국민주택기금 대출지원도 올 연말을 끝으로 종료된다. 2011년 2월 전월세시장 안정화 대책 일환으로 시행된 국민주택기금 대출은 전월세난 완화에 큰 힘이 돼왔지만 도시형생활주택 공급과잉에 따라 올 연말 마무리 짓는 것.

이와 함께 생애최초 주택구입자금·근로자서민 주택구입 등의 대출 자격기준이 대폭 정비된다. 현재 이들의 대출기준은 각각 부부합산 연소득 기준 5000만원 이하, 3000만원 이하. 하지만 내년부터는 이 기준에 상여금 등을 합산한 실질소득이 반영된다. 그러나 상여금이 연소득에 포함되면서 대출대상이 대폭 축소될 것을 고려, 현재 소득기준을 상향하는 것도 검토 중이다.

아울러 강남 3구 등 투기과열지구를 제외한 민영주택에 대한 청약 재당첨 제한도 사라진다. 주택경기 침체 등으로 재당첨 제한이 무의미해진 까닭이다. 단, 국민주택의 경우 투기과열지구 외 지역이라고 하더라도 공급기회 형평성을 위해 재당첨 제한을 그대로 유지했다.

또한 2013년 9월부터 재건축 연한을 채우지 못한 아파트도 재건축을 추진할 수 있다. 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 재건축 연한(20년)이 되지 않았더라도 건축물에 중대한 기능적·구조적 결함이 있을 경우 주민의 1/10 동의를 받아 재건축할 수 있다.

22년 만에 개편한 주택건설 기준이 2013년부터 적용될 예정이다. 개정안에 따르면 입주민 수요에 맞는 다양한 주택단지가 계획될 수 있도록 일률적인 복리시설별 설치기준을 폐지하고 총량면적 이상 주민공동시설을 선택해 설치하도록 했다.

층간 소음을 완화하기 위해 바닥시공 기준도 강화했다. 현재는 일정 두께, 소음성능 중 하나를 충족하면 됐지만 앞으로는 두 가지 조건을 모두 충족해야 한다. 또 내년부터는 1층 주민이 지하층을 주택용도로 사용할 수 있게 됐다. 주거건설기준 등에 관한 규정 및 규칙은 2013년 하반기부터 단계적으로 적용될 예정이다.

김 과장은 "여야 간 대통령 선거에 집중함에 따라 다주택자 양도소득세 중과세 폐지와 분양가 상한제 탄력적 운영 등과 같은 시급한 법안들이 대선 이후로 미뤄진 것"이라고 설명했다.

이어 "대선 후보 각자가 공약은 다르나 모두 하우스푸어, 렌트푸어, 부동산 담보대출로 인한 가계부채 부담 등의 심각성에 대한 인식을 같이 하고 있기 때문에 누가 당선되든 새 정부가 출범하면 부동산 경기 활성화를 위한 정책들이 쏟아져 나올 것"이라고 말을 보탰다.