MB정부 5년, 부동산시장에 대체 무슨 일이?

전북, 혁신도시 개발로 57.44% 급등…'청사이전' 과천 -20.49%

[프라임경제] 이명박(MB) 정부 임기도 어느덧 막바지에 접어들었다. 그 어느 때보다 경기부침이 심했던 지난 5년 동안 부동산업계는 '악'으로 '깡'으로 그 긴 시간을 버텨왔다. MB정부가 집권한 최근 5년간 부동산 시장에선 대체 어떤 일이 벌어져왔는지 되짚어봤다.

2008년 2월 MB정부가 출범한 이래 부동산 매매시장은 그야말로 지독한 침체기에 들어섰다. 부동산정보업체인 부동산써브에 따르면 △서울 -4.39% △경기 -7.35% △신도시 -14.26% △인천 3.43% 등 수도권 대부분 지역 매매시장은 마이너스 변동률을 기록했다.

경기부침이 심했던 MB정부, 그중에서도 부동산시장은 격동의 침체기를 보내야만 했다.

출범 초기부터 수도권을 중심으로 '규제완화'에 나선 MB정부. 하지만 그 끝은 오히려 비참한 상황이다. 종합부동산세 기준 완화·투기과열지구 해제·재건축 관련 규제완화·강남3구 투기지역 해제 등 '고구마 줄기'식 대책을 줄줄이 내놓았지만 시장은 도리어 혼돈에 빠졌다.

반면, 평창 동계올림픽·혁신도시·세종시 등 아직 개발호재를 남겨둔 지방 5대 광역시(31.42%)와 기타 시·도(33.99%)는 평균 30%가 넘는 상승률을 기록, 수도권과 뚜렷한 양극화 현상을 보였다.

◆매매시장, 수도권 '울상' 지방 '활짝'

더욱이 2008년 미국 투자은행 리먼브러더스 파산사태로 촉발된 글로벌 금융위기는 경제성장 둔화와 함께 부동산시장에 투자심리 위축이란 결과를 가져왔다. 2009년 말 반짝 상승곡선을 그리기도 했던 부동산 매매시장은 2010년 유럽발 재정위기로 줄곧 하락세를 면치 못했다.

다만, 금융위기 여파가 상대적으로 적었던 지방은 적체된 미분양 물량이 점차 해소되면서 실수요자를 중심으로 거래가 회복되기 시작했다.

지역별 매매시장 변동률을 살펴보면 서울지역은 △강남구 -16.44% △강동구 -13.23% △송파구 -12.89% △양천구 -9.92% △서초구 -3.68% 순으로 하락세를 나타냈다. 반면, 중랑구(16.13%)와 서대문구(9.56%)·종로구(9.31%) 등은 소형주택 실수요 및 임대투자 수요가 꾸준히 증가하면서 가파른 상승세를 보였다.

부동산대책을 쏟아내다시피 했던 수도권 매매시장은 침체의 길을 걸은 반면, 지방은 갖가지 개발호재로 상승곡선을 그렸다. 표는 MB정부 임기내 매매가 변동률.

지난 5년간 글로벌 금융위기를 비롯해 유럽발 재정위기 등으로 좀처럼 매수심리가 회복되지 않았다. 표는 매매가 변동률 추이.

경기지역은 과천·용인 등 버블세븐을 비롯해 김포한강·파주운정 등 신도시 지역이 하락세를 주도했다. 정부청사 이전과 보금자리주택 여파, 재건축지연 등이 맞물린 과천시의 경우 변동률-20.49%를 기록, 낙폭이 가장 컸으며 나머지 △용인시 -18.19% △성남시 -17.07% △김포시 -16.16% △파주시 -15.36% 등도 평균 15~18%포인트 떨어졌다.

한편, 가장 큰 상승률을 보인 곳은 전북이었다. 전북은 혁신도시 개발에 따른 기대감으로 절반이 넘는 57.44% 상승률을 보이며 전국 최고를 기록했다. 이어 여수세계박람회를 개최했던 전남 역시 48.82% 올라 전라도권 매매시장이 강세를 보였다.

이밖에도 부산이 2010년 12월 거가대교, 2011년 9월 부산~김해 간 경전철 개통 등 잇단 교통호재로 47.76% 올랐으며, 경남은 통합 창원시 출범 호재로 수요가 늘면서 46.72%를 기록했다.

◆MB정부 5년간 전세 값 37% 폭등 

MB정부 부동산시장은 또 '전세난민' '렌트푸어' 등 신조어 탄생과 함께 격동의 '전세대란'을 겪기도 했다.

부동산써브에 따르면 2008년 2월부터 현재까지 수도권 전세 변동률은 △서울 32.16% △경기 33.01% △신도시 26.61% △인천 24.94% 등으로 대부분 지역이 평균 24~33% 상승했다. 이는 지방이 더 심했다. △5대 광역시 46.32% △기타 시·도 51.28%로 전세 값이 2배가량 껑충 뛰었다. 

박정욱 부동산써브 선임연구원은 "MB정부 출범 초기인 2008년 말 강남권을 중심으로 2만여가구가 넘는 입주물량에 따라 '역전세난' 현상이 일어나면서 일시적으로 전세값이 하락하긴 했다"고 설명했다.

이어 "2009년 하반기 이후 집값상승에 대한 불안감이 더욱 확산되면서 매매보다는 전세를 선호하는 현상이 뚜렷해 졌다"며 "결국 상승곡선을 그렸던 전세값은 꾸준히 올라 2011년 상반기 고점을 찍었다"고 부연했다. 
 
이에 반해 지방은 2009년 상반기 잠깐 상승세가 주춤했던 것을 제외하곤 2011년까지 꾸준히 올랐다. 평창 동계올림픽·혁신도시·세종시 등에 힘입어 매매시장이 활황을 보이자 전세시장도 덩달아 품귀현상을 보인 것. 이러한 상승세는 수도권과 마찬가지로 2011년 상반기 고점을 기록한 뒤 점차 누그러졌다.

전세값 급등으로 세입자 불만은 날이 갈수록 거세졌다. MB정부 임기내 전세값 변동률.

2011년 상반기 전세값이 최고치를 찍었다. 전세가 변동추이.

지역별 전세시장 변동률을 살펴보면 우선 서울의 경우 지하철 9호선이 개통된 강서구가 42.69%로 가장 많이 올랐다. 이어 △광진구 39.66% △중랑구 35.97% △마포구 35.74% △영등포구 35.18% 순으로 강남권보다는 비강남권 전세 상승세가 두드러졌다.

특히 도심에 위치한 마포구와 영등포구는 직장인과 신혼부부 수요가 꾸준해 전세매물을 찾아볼 수 없을 정도였다.

경기지역은 그동안 전세 값이 저렴했던 화성·여주·남양주 등이 전세값 상승을 이끌었다. 화성시가 74.07%로 상승폭이 가장 컸고, 이어 △하남시 51.24% △오산시 47.90% △여주군 46.64% △남양주시 45.87% 등이 올랐다. 

지방 전세시장은 매매와 마찬가지로 혁신도시가 위치한 전북(63.71%)이 가장 큰 폭으로 올랐으며 이어 △전남 63.61% △경남 59.25% △부산 58.61%로 뒤를 이었다.