[프라임경제] 금융감독원이 '주택담보대출 담보가치 평가 강화 방안'을 추진할 것으로 알려지면서, 향후 이 방안의 도입 효과가 어떻게 나올지 눈길이 쏠리고 있다. 14일 윤곽을 드러낸 이 안은 담보인정비율(LTV) 계산 방식을 현실화하고 모니터링 주기를 촘촘히 바꾸겠다는 것으로, 당장은 성격을 명확히 규정하기 어려운 정책이라고 할 수 있다. 꼭 LTV값을 올린다는 것만이 아니라 경우에 따라서는 낮아지는 LTV를 적용받게 될 가구가 생길 반대급부도 점쳐지기 때문이다.
다만 이번 정책이 도입됨에 따라, 우선 장기적인 관점에서 주택담보 가계대출 대책을 진행한다는 주목적은 달성될 것으로 보인다.
◆ 새 데이터, 국토부 장관 주장처럼 DTI 관련 완화 전제조건 쓰이면?
하지만 이번 금감원 정책은 가치중립적이라고 하더라도, 다음과 같은 두 가지 문제와 겹쳐 보면 이야기가 약간 달라진다.
이번 정책은 LTV 조치이지만, 주택담보대출 관련 가계부채의 동향 파악과 관리가 한결 강화된 상황을 만들 수 있고, 이를 가지고 경우에 따라 DTI 문제를 푸는 열쇠로 활용할 수 있을 것으로 전망된다.
근래 큰 그림에서 부동산가격의 해법이 등장한 것을 보면 △5·10 대책(강남 3구 투기지역 해제와 분양권 전매제한 완화 등) △9·10 대책(양도세, 취득세 감면 등)가 있었다. 이 사이에 △미래소득을 반영하는 등으로 총부채상환비율(DTI)를 완화하는 방안이 8월17일 발표되기도 했다.
그런데 이 같은 규제들의 손질 와중에 부동산의 거래와 가격 동향을 보면, 큰 약효를 바로 얻어내지는 못하고 있는 것으로 보인다. 실제로 5·10 대책 효과를 보자면, 지난 6월 전국 주택 매매거래량은 5만6922건으로 전달에 견줘서는 16.3% 줄었다.
또 9·10 대책 역시 하락폭을 줄이는 효과 정도로 약효가 제한적으로 나타나고 있다.
14일 KB국민은행 '주간아파트 가격동향(8일 기준)'에 따르면 전국의 아파트값이 보합을 기록했다. 같은 날 부동산114가 9·10대책 발표 전후의 전국 아파트 매매가격 변동률을 비교한 결과를 보더라도, 이전 한 달(8월10일~9월7일)에는 -0.27%, 이후 한 달(9월7일~10월12일)에는 -0.13%로 각각 집계됐다. 서울 아파트값도 발표 직전 한 달 동안 0.52% 하락했다가 이후 한 달 동안에는 0.26% 떨어졌다. 9·10 대책 이전 한 달 사이 1.02% 급락했던 송파구는 발표 이후에도 0.08%로 하락세가 꺾였다. △강남구(-0.96%→-0.40%)나 △서초구(-0.45%→-0.28%) 흐름을 보였다.
권도엽 국토해양부 장관은 15일 간담회에서 기자들에게 부동산이 현재 바닥을 다지고 있다고 보는 관점을 피력했다. 하지만, 권 장관의 이날 발언을 전반적으로 보면, 현재 국회에 분양가 상한제 폐지와 다주택자 양도소득세 중과세 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년간 부과 중지 등 각종 부동산 규제를 완화하는 정부 법안이 올라와 있어 이것들이 처리돼 시장에 일정한 시그널을 줘야 한다는 가치 판단적 문제가 뒤섞여 있다고 종합할 수 있다.
실제로 권 장관은 추가적인 대책이 필요하지 않겠냐는 질문에 "부동산시장 정상화를 위해서는 세제개편 등 법 개정뿐 아니라 DTI 완화나 금리조정 등 금융당국의 대책도 필요하다"며 추가대책 필요성을 언급했다. "지금까지 발표된 정책이 어떤 성과로 나타날지 면밀히 분석하는 것이 순서"라며 "현재로서 추가적인 대책을 생각하지 않고 있다"고 단서를 강조했지만, 경우에 따라서는 DTI 관련 손질 카드를 꺼낼 수 있다는 점은 전제로 깔려 있다고 할 수 있다.
실제로 권 장관 발언이 아니더라도, LTV와 DTI는 함께 적용될 상호 작용을 하기 때문에 고가주택의 경우 특히 그 타격을 크게 받는다는 전문가들의 풀이와 DTI 손질이 필요하다는 지적도 있어 왔는데, 이런 가능성에서 보더라도 LTV를 현실적으로 자주 파악하도록 개편할 필요는 존재한다. 그런 한편, 이번에 LTV 방향이 변경되면서 이 부분에 숨통이 트이는 부분도 등장할 것으로 보인다.
◆ LTV에 가로막혔던 DTI? 대못 뽑을 계기 될지 눈길
국회입법조사처가 5월21일 발행한 '5·10 주택거래 정상화 대책과 쟁점' 보고서를 보면, LTV가 DTI의 적용선 증가의 발목을 잡는 현실이 지적돼 있다.
조사처는 이 보고서에서 가계 연소득별로 6억원짜리 아파트를 20년 대출조건으로 살 경우 5·10 대책에 따라 대출금액이 얼마나 늘어나는지 시뮬레이션을 통해 분석했다. 그 결과 △연소득 3000만원인 가구에서는 4000만원 △연소득 4000만원인 가구에서는 5300만원의 추가 대출이 가능한 것으로 나타났다. 다만 △연소득이 5000만원이 넘는 가구의 경우 걸림돌에 직면한다. DTI 50%를 적용하면 3억3000만원까지 대출이 가능하지만 LTV 규제로 인해 실제로는 3억원까지만 대출이 가능하다는 것이다.
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| DTI를 수정해도 LTV와의 관계상 대출 규모 증가에 한계가 발생하는 등 제도에 맹점이 적지 않은 것으로 보인다. 표는 국회 입법조사처. | ||
이 보고서가 제출된 이후, DTI에 대한 자산가 및 젊은층에 대한 완화책은 이미 한 차례 다시 손질이 있었지만(8월17일) 일부 고급주택에서 고액 연소득자의 시장 참여에 방해가 되는 것으로 판명된 바 있는 LTV와의 괴리는 여전히 존재한다고 할 수 있다. 따라서 LTV 상한선을 적어도 '현실화'해 주는 정도만이라도 발을 맞출 필요가 있고, 이것이 소폭이나마 이번 안으로 나타난 것이라고 볼 여지가 있다.
DTI 우대비율 혜택이 확대 적용되는 6억원 이상 아파트는 서울과 수도권에 47만여가구가 있었지만(8월 기준), 이들은 위의 가격 흐름에서 보듯, 5월 강남 대책이나 8월 젊은층 등 DTI 완화책에 좀처럼 수요 증대 효과를 얻지 못하고 9월 대책의 효과에서도 비껴서 있었던 것으로 보여 대책이 필요하다는 지적이다.
이런 상황을 보면, 시장의 여러 가치적 판단을 대출 문제에 반영해 주는 안이 등장한 점은 향후 우리 부동산시장 전반의 지형이 DTI와 LTV 문제를 현재와 같이 갖고 가든 혹은 부동산 연착륙을 시도하든, 혹은 오히려 시장의 부양을 위해 완화를 전향적으로 검토할 필요가 높아지는 어떤 경우라도 일단 의미있는 개편으로 볼 수 있다는 해석이다.
