이런 곳에 투자하면 매월 100만원씩 내손에…

기존과 달리 임대 후 분양 추진해 수요자 수익보장

[프라임경제] 그동안 상가분양 때나 볼 수 있었던 '선임대 후분양' 전략이 주택시장 전반으로 퍼지고 있어 눈길을 끈다.

업계에 따르면 서울 용산구 한강로2가 국제빌딩 주변 '센트레빌 아스테리움 용산' 제3구역 도시환경정비사업조합은 오피스텔과 아파트 물량 보유분에 대해 최근 '선임대 후분양'을 추진하기로 했다. 조합이 '선임대 후분양'을 선택한 이유는 딱 두 가지다. 월 임대료가 은행이자를 웃돈다는 점과 계약자 수익보장 자신감에서다.

센트레빌 아스테리움 용산 조감도.

실제 조합은 분양가 15억1740만원짜리 전용 121㎡ 임대료를 보증금 5000만원에 월 400만원으로 책정한 상태다. 이를 담보로 계약자가 최대로 빌릴 수 있는 금액은 분양가의 60% 수준인 9억원. 여기에 금리 3.98%를 적용하면 매달 약 300만원의 이자가 발생한다. 즉, 계약자 입장에서는 은행이자를 내고도 월 100만원이 남는다는 얘기다.

오피스텔도 마찬가지다. 전용 49㎡의 분양가는 5억5000만~5억8000만원선. 여기서 50%에 해당하는 2억8000만원까지 대출을 받을 경우 4.03% 금리에 따라 월 95만원의 이자가 나온다. 조합에서 내놓은 임대료가 보증금 1000만원, 월세 140만원인 만큼 매월 45만원씩이 남게 된다.

현재 시세 수준에서 조합이 정한 월 임대료는 아파트가 전용 △121㎡ 400만원 △141㎡ 450만원 △156㎡ 500만원 △171㎡ 600만원이다. 2년치를 한 번에 납부하는 것을 기본으로 하되, 월세로 낼 때는 121‧141㎡는 5000만원, 156‧171㎡는 1억원의 보증금이 적용된다. 오피스텔은 49㎡ 타입과 관계없이 보증금 1000만원, 월세 140만원이다.

이처럼 '센트레빌 아스테리움 용산'이 선임대 후분양 전략을 선택한 이유는 고가월세에 거부감이 없는 외국인들의 임차수요가 풍부한 탓이다. 용산구는 △외국인 국제학교 △각국 대사관 △외국계 기업들이 위치해 있는데다, 외국인들이 거주하기 좋은 주거환경을 갖춘 지역으로 꼽힌다.

특히 '센트레빌 아스테리움 용산'은 뉴욕의 센트럴파크와 비슷한 공원과 근접하고 있고, 국제업무단지 및 한강조망이 가능해 외국인 선호도가 높은 편이다. 조합원을 포함한 계약자의 절반 이상이 외국인에게 임대를 주고 있는 것도 이 같은 이유에서다.

인근 G부동산 관계자는 "용산구는 전통적으로 외국인 수요가 많은 지역인데다 특히 센트레빌 아스테리움 용산의 경우 공원과 한강을 끼고 있어 문의가 잦은 편"이라며 "아파트는 주로 외국계 대기업 임원, 대사관 영사급 등이, 오피스텔은 미군 고위관료를 비롯한 싱글 외국인이 들어온다"고 설명했다.

한편, 조합 측은 분양을 앞두고 있는 오피스에도 이 같은 선임대 후분양 방식을 적용할 방침이다. 시세에 따라 보증금 3억원, 월 임대료 6만5000원(3.3㎡당 기준)이 책정됐다. 오피스는 총 11개 층으로 이뤄졌으며, 조합원에 공급된 9개 층보다 로얄층인 10~11층 2개 층이 일반에 공급된다. 1419㎡(430평) 규모로 분양가는 65억원대다.

조합 관계자는 "현재 아파트 80%, 오피스텔 95% 정도의 계약률을 보이고 있다"며 "조합은 미분양을 해소할 수 있고, 계약자는 초기 자금을 줄이면서 매달 수익을 얻을 수 있어 서로 윈윈할 수 있을 것"이라고 설명했다.