[프라임경제] 상가를 팔아도 빚청산이 안 되는 일명 '깡통상가'가 5월 말 기준 전체 상가담보대출 가운데 25.6%(12조7000여억원)를 차지하는 것으로 나타났다. 8일 현재 대법원 법원경매정보사이트에 올라온 근린생활시설 수는 1560건. '하우스푸어'에 이어 '상가푸어'란 말이 나올 만도 한 수치다.
그렇다면 '상가푸어'란 신조어가 나온 까닭은 뭘까. 이유는 간단하다. 상가의 경우 주택보다 투자금액이 큰데다 실물경기 영향을 직격탄으로 맞는다는 데 있다. 따라서 운영수익에 구멍이 생기면 실수요자나 일반투자자할 것 없이 수익은커녕 대출이자만 물어야 하는 상황이 발생한다.
특히 신도시(택지지구)의 경우 '상가푸어'로 전락할 가능성이 높다. 상권은 아직 불안정한데 비해 분양가는 턱없이 높아 임차인 유치가 어렵기 때문이다. 상가투자 시 세밀한 사전분석이 요구되는 것도 이러한 이유에서다.
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| 하우스푸어에 이어 상가푸어가 우후죽순 늘어나고 있다. | ||
업계에 따르면 상가투자 시 무엇보다 입지적 선택이 중요하다. 전적으로 상가수익은 경기영향을 흡수하기 때문이다. 최소한 상권에 유입될 수 있는 소비층 범위와 교통 편의성, 업종 분포도만 꼼꼼히 따져 봐도 입지적 수준은 용이하게 파악할 수 있다는 게 업계 전문가들의 전언이다.
이와 관련 전문가들은 "특히 상주수요와 유입수요가 혼재되면서 의무적 소비주체가 많은 입지가 비교적 안정적"이라며 "폐쇄적 구조 내 점포나 상가전체 운용이 필요한 몰 형태의 상가는 피하는 게 좋다"고 입을 모았다.
◆입지·가격 등 사전분석 우선
업종의 위험성 관리도 중요 점검사항 중 하나다. 상가투자의 완성은 연체 없이 고정적으로 수익이 발생해야 한다. 따라서 임차인 매출구조가 안정적인 지 신경써야 한다. 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체된다면 수익은 불안정할 수밖에 없다. 이땐 안정적 고객확보가 유리한 유망업종 브랜드매장 유치 여부에 눈길을 돌려볼 만 하다.
투자금의 위험성 관리에도 신경을 집중해야 한다. 공실과 임대료 변동을 염두해 두지 않으면 대출이자만 물거나 월세로도 대출이자를 감당하지 못하는 의외의 상황이 생길 수도 있다. 따라서 자기자본률은 70%이상 유지하는 것이 안정적이다.
끝으로 상가의 장기공실이 감지된다면 부동산중개업소 활용과 임대료 조정, 렌탈프리 등 공실해소에 대한 응급조치도 과감히 시도해볼 필요가 있다.
박 소장은 "상가투자에 있어 가장 기본적이면서 중요한 게 소비층 환경에 맞는 상권과 입지파워가 뛰어난 목을 선택하는 것"이라며 "여기에 현장실사와 향후 변수를 감안한 합리적 가격으로 상가를 매입해야 위험성을 예방할 수 있는데 매입에 앞서 불안한 부분이 여러곳 발견된다면 투자는 과감히 포기하는 것이 낫다”고 단언했다.
다음은 상가푸어 예방 5계명이다.
하나, 합리적 가격과 입지선정 시 사전분석을 철저히 하라.
둘, 유망업종 유치에 총력을 기울여라.
셋, 자기자본금은 70%이상 유지하라.
넷, 공실발생 시 현실적 응급조치를 시도하라.
다섯, 불안하면 과감히 투자를 포기하라.
