[프라임경제] 서울과 그 인근 등 일명 수도권의 '소득대비주택가격비율'과 관련, 선진국 대도시에 비해 높은 편이 아니라는 해석이 나왔다. 특히 이 같은 의견은 해외의 자료와 바로 비교할 수 있는 적절한 통계 지표가 부족한 환경 속에서 기존에 나온 여러 자료를 활용, 몇 단계의 추산치 등을 거쳐 만든 자료를 통해 분석한 결과물이어서 더 눈길을 끈다. 일반적으로 서울 등 수도권 집값이 과도하다는 상식에 반하는 것이라는 점 또한 관심을 모은다.
20일 서울 을지로 은행연합회에서 KB금융지주 경영연구소 주최 '주택경기 장기 침체 가능성 진단' 세미나가 열렸다.
이 자리에서 발표에 나선 KB경영연구소 강민석 부동산팀장과 한양대 이창무 교수(도시공학과)는 모두 시중의 관심을 끌 만한 주제를 내놨다.
◆2013년엔 당장 값 상승 기대 어려워…
최근 경기침체로 인한 주택가격 하락 그리고 이로 인한 대출 문제로 하우스푸어 등 금융 영역까지 문제가 심각해지고 있는 가운데, 주택의 가격은 2013년에는 약세 국면을 각오해야 할 것으로 보인다.
강 팀장은 주택가격 수준, 수요, 투매가능성 등을 고려할 때 장기적으로는 급락 가능성 낮다고 이날 발표를 통해 언급했다. 강 팀장은 △최근 주택시장의 특징과 변화방향 진단과 △주택시장 장기침체 가능성 점검에 대해 주제 발표를 하면서 시장 환경이 크게 변화하고 있다는 점을 설명했다.
강 팀장은 2013년 수도권은 경기 둔화와 대출규제, 수요의 심리적 위축이 지속되면서 약세를 이어갈 것으로 봤다. 아울러 비수도권도 공급물량의 영향 등으로 상승폭이 낮아지면서 연간 보합 수준을 보일 것이라고 덧붙였다.
◆장기적 가격기대치는? 해외와 비교·의미있는 분석 나와
다만 이 같은 단기 전망과 다소 각도를 달리해, 장기적으로 국내 주택가격 수준, 인구구조 변화에 따른 장기적인 주택수요, 가계부채의 위험성 등을 감안해 분석하면 주택 관련 시장의 붕괴가능성은 높지 않다고 이 교수는 전망했다.
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| 한양대 이창무 교수가 여러 자료를 보완, 해외 대도시와 우리 수도권 PIR값을 비교한 표. | ||
이 교수는 국내외 자료를 서로 비교할 때 동일한 가격자료 취득을 용이하게 하기 어렵다는 점을 언급했다.
이런 사정이기 때문에 단순한 자료 비교를 하면 왜곡 효과가 일어날 수 있다고 이 교수는 우려했다. 이 교수는 일례로, 국내 지표 중 가계동향조사 가구소득 자료가 △2인 이상 가구만 대상으로 하고 △전국 자료만 보고된다고 말했다. 최소한 수도권과 비수도권 구분이 가능한 2011년 가계금융 실태조사 자료를 사용하는 방법으로 이 부분을 극복했다는 설명이다. 또 해외자료의 경우 각국 조사자료가 서로 상이한 대목이 있으므로, 도시권별 자료에 연도별 소득 증가율을 적용해 추정했다.
이런 복잡한 방식을 통해 통계화한 뒤 비교한 결과 이 교수는 △국내 주택가격의 PIR(Price Income Ratio, 소득대비주택가격비율)은 4.4라고 말했다. 미국(3.5) 혹은 캐나다(3.4) 보다는 높으나 호주(6.1), 영국(5.2)에 비해서는 낮은 수준으로 과도하게 높은 상황은 아니라고 말했다. 아울러 수도권은 5.9로 미국 로스앤젤레스와 같은 수준이다. 뉴욕이나 런던과 비교해서는 낮은 수준이라는 이야기다.
이 교수는 장기적 주택의 가격 방향에 대해 이 같이 분석했다. 이 교수는 △ 인구구조의 변화로 인한 주택수요 감소 요인을 감안하더라도, 구매수요가 아닌 주택거주수요는 향후 20~30년간 지속될 것이고 △ 향후 20%의 주택가격 하락 시 부채의 원리금 부담 및 순자산 감소로 인한 투매가능성이 있는 가구는 1% 미만이라고 분석했다. 한편 이 교수는 부채의 부담이 없는 구매여력 가구 역시 충분하다는 점 등을 주목해야 한다는 입장이다. 투매가 크게 일어나고 아무도 사지 않는 상황이 도래할 가능성이 크지 않고 어느 정도 수요를 뒷받침할 것이라고 주장했다.
결국 일부에서 서울 및 수도권 집값이 소득 등과 대비해 유례없이 과도한 것으로 반드시 큰 폭으로 하락할 수밖에 없다는 기대를 갖고 있는 점은 일부분 수정이 필요해 보인다. 이 교수 역시 이런 가능성 여부에 대해 낮게 평가하는 이번 분석에 일부 사람들은 실망할 것이라고 말했다. 하지만 이 교수는 적정한 주택의 가격 문제에 관련, 이견도 존재할 수 있다는 점은 열어둬야 한다고 당부했다.
