상가 투기세력 말고 베이비 부머창업자 집중 지원 있어야

['깡통상가' 해법 ②] 투기수요 또 모락모락? 베이비부머는 생존 걸려

[프라임경제] ‘깡통 상가’ 우려가 높아지고 있다. 가계의 주택담보대출에 관한 우려가 한 동안 이슈였으나 근래 상가나 공장 등 상업용 부동산을 담보로 빌린 부채쪽에서 거품이 터질 가능성이 감지되고 있는 것이다. 당국의 고민과 해법 방향을 두 회에 걸쳐 알아 본다.

선거가 임박해서만이 아니라, 근래에 상업지 또 상가 건물 등의 가격이 급히 하락하는 것을 방지해야 할 필요성은 사회공공관리 및 공안적 측면에서도 높다고 할 수 있다. 이는 특히 근래 우리나라에서 발생한 상가용 부동산에 대한 투자가 원해서 일어난 창업 수요라기 보다는 은퇴를 강요당한 층(아직 자식들의 부양 의무에서 완전히 해방되지는 못하고 정년은 맞이하게 된 베이비 부머라는 세대)이라는 데 심각성이 있다.

여기서 보면, 지금 우리의 경우, 상업지에 대해 일정한 대출 버블에 대한 규제를 시도하기는 해야 하나 경직적으로 강력한 규제를 하기도 어려울 뿐더러 시장에 더 이상의 대출을 통한 상업지 투자(를 빙자한 투기)를 하게 해서도 안 되는 어려운 사정에 처해 있다는 점이 확연히 드러난다고 할 수 있다.

◆ 베이비 부머 창업자 붕괴하면, 사회안전망 비용 폭증

상업용 부동산에서 거품이 붕괴할 가능성이 제기되면서 불안감이 확산되고 있다. 하지만 이 불안을 제어하고 연착륙하도록 유도하는 과정에서 이익과 배려는 실질적인 경제활동을 하는 영세 자영업자나 중소기업에 돌아가야지, 상가 투기 세력이 사회 논의에 '편승'에 이를 독식하게 해서는 안 된다는 우려가 높다. 근래 DTI 완화 논의 등에서 보듯, 투기 세력을 불러들이는 오류적 정책을 택할 가능성은 상업용 부동산 대출 문제 해결에서도 재현될 가능성이 높다. 사진은 상업용지 중 가장 부가가치 창출능력이 높은 곳 중 하나인 서울 남대문시장(기사 중 특정 내용과는 직접 관련 없음).

우리 베이비 부머와 비슷한 단카이 세대가 일본에 유발하는 부담을 살펴 보자. 일본은 이 세대 중에 기본생활 여건에 관한 서비스를 제공받을 수 없거나 가족 및 사회로부터 소외됨으로써 고립이 심화돼 기본생활에 큰 곤란을 겪게 되는 고령자가 큰 폭으로 확산되는 사회적 현상인 노후 난민 사태를 겪고 있다.

일본 단카이 세대는 제2차 세계대전 이후 3년(1947~1949년)에 걸쳐 태어난 일본의 골칫거리. 이들은 2014년까지 65세 정년으로 은퇴해 무소득 고령층이 크게 늘어날 전망이다. 이들이 퇴직과 동시에 고령인구로 분류돼 고령화율에 가속도가 붙고 연금수령 규모 확대로 재정지출이 늘어나는 등 경제적, 사회적 파장이 만만치 않을 것으로 보인다. 일본의 고령화율은 오는 2030년엔 31.8%, 2050년엔 39.6%로 점증이 예상되며 그래서 그 중 일부만 노후 난민이 돼도 상당히 부담스럽다.

우리도 베이비 부머 인생 2모작 시도들이 실패하는 경우 이 같은 부담을 질 수 있다는 점을 추측케 한다.

이렇게 영세한 자영업자의 상업용 부동산 관련 문제에 집중해서 정책의 방향을 잡아야 할 당위성은 또 있다.

즉 일부에서는 깡통 상가 우려를 논의하지만, 그런 반면 일각에서는 LTV가 도입되기 전에 유망한 상가에 (빚을 내) 투자하라는 유혹 또한 제기되고 있기 때문이다(빚을 크게 낼 수 있는 마지막 기회를 활용하라는 뜻임). 
 
◆ “마지막 LTV 활용 기회 놓치지 마라”? 투기 개입 차단 필요 상승

즉 DTI 완화론이 불거지자 집과 집에 대한 대출이 가장 필요하지만 현재와 같은 국면에서 버틸 여력이 적은 주택수요층(흔히 하우스 푸어라고도 부른다)에 혜택이 크게 돌아가지 않고 투기 수요를 불러들일 우려가 높아진 전례를 상기해 볼 필요가 있다.

이번에 상업용 부동산 거품을 제거하는 과정에서도 역시 유사하게 자영업자들에 대한 배려로 초점이 맞춰져야지, 일반적인 상업용 부동산에 대한 강한 규제나 반대로 상업용 부동산 대출 전반에 대한 온정적 취급으로 흐르면 시장 전반이 붕괴하거나 다시금 투기 유발이라는 부작용에 시장이 혼돈에 빠질 가능성이 높다고 하겠다.

이런 점에서 보면 상업용 부동산 문제에 있어 당국이 LTV 도입 신중론이라는 카드를 꺼낸 것은 전체적으로 볼 때 옳은 판단이라고 해석할 수 있다. 다만 상업용 부동산 대출 과다의 연착륙을 유도할 때에는 자영업자나 중소기업 등의 상업용 부동산 실수요층에 선별 지원을 할 필요가 있다.

이와 병행이 필요한 부분은 상업용 부동산이 무너질 가능성을 줄여주더라도 운전자금 등 필요 금융수요에 대한 대책도 함께 지원해야 효용도가 높아질 수 있다는 점이다.한국개발원(KDI)에 따르면(‘부동산 시장 동향 분석, 2012년 2분기’ 보고서) “국내 은행 대출 태도는 중소기업 및 가계대출을 중심으로 대체로 신중한 자세를 보이는 것으로 조사됨”이라고 하나 그런 와중에서도 “주택대출은 중립적인 태도를 보이는 반면, 일반자금대출은 신중한 자세가 유지될 전망”이라고 부연한다.

상업용 부동산에 대한 대출의 경우, 영세한 자영업자가 빌렸다고 해도 이를 가계대출로 한꺼번에 다루지 않고 기업대출의 일종으로 보는 것이 우리 관행인 점, 중소기업의 대출에 문턱이 높은 금융기관의 오랜 관행 등을 감안할 때 이 같은 KDI 보고서의 분석은 결국 편한 주택담보대출이라면 몰라도, 자영업자나 일반 경제-산업활동을 하는 중소규모 기업으로서는 대출을 얻기 어렵다는 뜻이다.

결국 일본의 경우도 버블 붕괴 이후 그 여파에서 빠져나오기까지 금융(부실채권의 처리와 지나치게 대출된 채권의 부실채권화 방지 및 연착륙)과 산업 양면에서 정책이 진행된 다음에야 터널을 빠져 나오는 것이 가능했다고 분석되고 있다.

이런 여러 점을 벤치마킹해 보자면, 상업용 부동산에 거품이 많이 낀 현재 상황을 성공적으로 관리하기 위해서는 투기적 수요나 시장의 붕괴 모두를 차단하는 베이비 스텝으로 정책 진행이 이뤄져야 한다는 이야기가 된다. 기업이나 자영업자 같은 실물경제 주체들이 경기 회복기까지 세를 든 상가에서 명맥을 유지할 수 있는 긴 관리 기법이 주문된다고 할 수 있다.