[프라임경제] ‘깡통아파트’에 이어 급기야 ‘깡통전세집’까지 나왔다. 깡통전세집이란 집주인의 담보대출과 세입자의 전세보증금이 건물매매가 보다 높은 것을 의미한다. 즉, 집을 팔아도 대출금과 보증금을 갚기에는 모자라다는 얘기다. 오랜 경기침체 탓에 더 이상 졸라맬 허리띠조차 없는 세입자 입장에선 보증금 떼일 걱정까지 늘게 된 셈이다. 그렇다면 ‘깡통전세집’을 피하는 방법은 무엇일까?
가뜩이나 서러운 세입자들에게 한 가지 고민이 더 생겼다. 집값이 7개월 연속 바닥을 치면서 언제 어떻게 보증금을 떼일지도 모른다는 걱정까지 겹쳐진 것이다. 특히 융자가 많이 낀 건물에 전세로 들어간 세입자라면 더 큰 고민이 아닐 수 없다. 주인이 대출이자를 감당하지 못해 경매로 집을 넘길 경우 두 눈 멀쩡하게 뜨고 전세보증금을 날릴 수도 있다.
실제 지난 5월 경매로 나온 수도권 아파트는 모두 2842건으로 연중 최고치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간 보다 29% 늘어난 수치다. 올 1월 2406건이던 수도권 아파트 경매건수는 2월 2455건, 3월 2750건으로 3개월 연속 상승곡선을 그렸다.
◆잘못 계약한 ‘깡통’ 어쩌지?
문제는 전세보증금이 대부분 은행대출보다 후순위 채권이라는 점이다. 쉽게 말해 집주인이 은행대출을 다 갚고 나서야 비로소 전세보증금을 돌려받을 수 있다는 얘기다. 그러나 앉아서 당할 수는 없는 일. 현행 주택임대차보호법에 따르면 ‘대항력’을 갖춘 세입자는 법원경매 때 다른 물권들과 함께 우선변제를 받을 수 있다.
 |
||
| 7개월 연속 집값이 하락하면서 융자 많은 주택에 세들어 사는 세입자들의 고민이 늘어가고 있다. '깡통전세'로 전락하지 않을까 전전긍긍하고 있는 것이다. 사진은 남산에서 내려다본 서울시내 전경. | ||
또한 최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형주택 계약자도 소액임차보증금 보호대상인지 살펴보는 게 좋다.
만약 시간차 우선변제서 밀려 보증금 일부를 받지 못했다면 집주인의 자동차 등을 압류해 받아내야 한다. 그러나 집주인이 파산해 이마저도 어렵다면 세입자가 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 게 마지막 방법이다.
다만, 전문가와 상의해 입찰시점과 가격을 정하는 게 좋다. 이미 손해를 본 세입자의 경우 최대한 낮은 가격으로 낙찰 받아야 그나마 손실을 만회할 수 있다.
◆융자 많은 집 가급적 피해야
하지만 뭐니뭐니해도 가장 좋은 방법은 융자 많은 집을 피하는 것이다. 해당 주택의 등기부등본을 확인해 저당이 얼마나 잡혀있는 지 살펴보는 게 상책이다. 집값의 20%이상 근저당이 설정된 곳은 계약하지 않는 게 좋다. 수도권 주택 낙찰가는 대부분 시세의 70~75% 수준에 그쳐 20%이상 근저당이 잡혀있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다.
이와 함께 지역별 최우선 임대차보증금이 얼마나 되는지도 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 그 대상이 된다. 단, 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다.
보호대상 주택에 살다 집이 경매로 넘어가면 임차인은 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원을 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 다른 물권과 시간 순 우선변제를 다툰다.
전세금 보장신용보험에 가입하는 것도 하나의 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 세입자는 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급해 준다.
